“运营”帷幄，决胜千里，合格运营管理者必须掌握的秘籍

“运营”帷幄，决胜千里。

当下，房企运营应发挥“总参”的职能定位，与投资、融资、生产、营销、产品、物业服务等策略相协同，做到打通投融运销、匹配节奏，保障现金流健康，同时苦炼内功、蓄势待发，提升组织力，向运营要效益。

疫情后，急需房企运营提速，保经营，因此房企运营体系的建设极为重要，但不可盲目搭建，必须改变意识、明确目的、厘清模块、构建适配的运营体系。通过建立大运营的弹性机制，以不变应万变！

“运营”为王时代，看得见的运营抓手

为了更好的体现吴会鹏老师课程内容的满满干货和对企业运营管理与实施落地指导的价值，我们整理了部分为吴会鹏老师在运营营线上直播课程及专题研讨会的分享精彩观点和部分成果：

1、聚焦疫情下运营的关键动作、关键抓手、苦练内功

• 时不我待，运营人是时候练就盲看、盲猜、明抓的绝技了！树口碑、立大功、补团队、强练兵四步教你练就一身过硬绝技，凸显运营人英雄本身。

• 看不清的疫情拐点，但我们有运营抓手，通过计划、会议、考核、激励、数据五大运营抓手做好运营管理。

• 练内功

（1）加强研究能力进行行业洞察和市场分析；

（2）明确战略意图，坚定执行、落地；

（3）匹配战略经营计划，最好做到三年滚动，同时匹配通融运销节奏；

（4）优化决策体系，尽量向扁平高效靠齐；

2、大运营是个什么东西？

大运营它不是个“东西”，它是一种思维模式！大运营的“大”，其一在管理内涵的丰富化，其二在全过程管理。“大运营”概念的提出，是与我们所处的行业阶段密切相关的，它包括4个“大”——大意识、大组织、大协同、大机制。想做大运营首先要做意识的改变。没有大意识，枉谈大运营！

运营体系咋建？

运营体系的建设存在路径：“三化”指导运营体系搭建。

· 目标差异化：首先，明确运营体系搭建的目的，不同阶段目标不同。

· 模块标准化：其次，明确运营相关模块的主要内容。

· 操作菜单化：第三，根据目的组合模块，搭建匹配的体系。

体系搭建注意啥？

• 明确目的

• 切忌求大求全

• 组织层面保障到位

• 客观看待标杆

• 最后，让子弹飞一会儿…

运营体系的建设极为重要，但不可盲目搭建，必须改变意识、明确目的、厘清模块、构建适配的运营体系。

运营的指标体系是什么？

数据对于运营至关重要，运营要从数据指标变化上溯源纠偏。

（1）净资产收益率—ROE

ROE派生出的指标体系，指标体现着过程管理的要素影响，如对利润率产生的影响下的收入、成本、费用税金等。同时需要注意不要过分追求行业均值，而要关注企业自身每年的提升速度和效率。

（2） 重点指标监控及保障措施

土地保障系数：2-3之间合理，1-2说明土地储备不足需要在投资端加大拿地速度，如果过高在3-4也需要预警需要放缓投资节奏。

生产保障系数：反映产销结构，推荐值在2-3，如果在1-2说明供不应求需要加快生产速度，如果在3-4就需要考虑是不是要停缓建。

存销比：货值管理重要指标，反映着库存状况，如果库存量过大需要做一定程度去化。

3、啥是激励？为啥激励？

很多还把“激励”仅仅看成是人力或运营的一个子模块而已。这是不对的！博志成认为激励是战略，是人钱地背后的底层逻辑，尤其是中小房企，激励更是大运营、甚至是战略驱动的核心破局点。

“21世纪人才最贵！” 人对了，一切就对了。但是，是否所有企业都是靠人呢？也未必！通过我们研究，总结得出：大企业靠体系；中企业靠体系+人；小企业主要靠人。所以对于中小企业来说人是比较重要。

4、做好最佳激励的五大要素

• 老板的初心

• 战略目标及落地关键路径

• 合理的授权

• 应得的“金钱”

• 职业机会及能力提升

中小型房企要达到激励，并不一定是金钱。

大企业可以讲些套路，但是中小房企不能讲套路，中小房企做激励时候要理解人性、尊重人性、利用人性，实现战略目标和经营意图。

5、如何搭建激励体系？

把上几个问题回答完，激励方案就设计出来了，其中注意五个原则：

• 重点激励价值贡献者，兼顾奋斗者。在具体分配上，一般要切三刀。

• 激励的设定切忌“非零即一”，即达到这个标准就拿，没达到这个标准就没有。

• 分阶梯式设置激励方式，做好三条线：心里中位线（不奖不罚的线）、心里底线（绝对不能承受的线）、激励线（高标准的激励线）。

• 做激励要做到同奖同罚，通过经验总结：大概罚金额是奖金额的1/3-1/2。

• 申诉机制在激励设置的时候也要考虑进去。

做运营，逆商和情商要远远高于智商，智商是基础，但远不如逆商、情商；做运营的人，既要仰望星空又要脚踏实地，要耐得住寂寞受得住压力。运营人要不断加强知识的积累和储备，涉及到地产经营的各个条线，财务工程成本营销等，尤其要懂点财务。学无止境，转化应用，线上线下、同行之间，用交流的直梯延伸知识的矿藏。