信托发行近腰斩，地产行业的冬天来了吗？

自7月份以来，国内有68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品，规模仅达655.8亿元，较6月份的605只1084.51亿元的规模，在发行数量上“缩水”了46.6%，在发行规模上下降了40%，可以说几近“腰斩”。

对此，国内信托专家表示：房地产信托产品发行“骤冷”主要是监管政策持续发力的结果。从5月“23号文”严格规范房地产信托业务，到7月伊始，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，二季度以来，房地产信托监管持续收紧。所以，信托产品的发行规模下滑就不足为奇了。

而我们认为，7月份房地产信托发行几近“腰斩”主要原因有三个：首先，房企负债率过高，远超过60%的警戒线，有的甚至超过100%。这么高的负债率，即使要发行房地产信托产品，利率至少在10%以上。而这又是中小房企承受不了的融资成本，所以，房地产信托发行量就少了。

再者，中央政府频频发出“房子是用来居住的，不是炒作的”信号。7月伊始，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。受到调控政策的持续收紧的影响，二季度以来，房地产信托监管持续收紧。

最后，中小房企现在面临债务集中偿还高峰期。截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。而目前正遇到房企的偿债高峰期。不管是监管层，还是信托公司，为了防控投资风险，也在收紧房企的融资规模上持续收紧。

那么，房产信托收紧之后，发行量也几近腰斩，这是否意味着地产行业的冬天真的来了？对此，我们认为，地产行业的冬天的确已经到来：第一，不仅是房地产信托发行规模被腰斩，现在房企在海外发债融资的成本也大幅上升，而想通过贷款、再融资、定向增发等手段来融资，难度是越来越大了。在融资渠道被堵后，房企只有通过降价来促销，否则资金回笼速度过慢，房企的资金链很容易断裂。

第二，房产信托被收紧后，说明上至中央政府，下至地方政府都在进行房地产调控。怪不得去年下半年就有大型房企要轻资产化，有的房企要去房地产化，比如降低房地产占总公司业务的比重等，要么把自己原来的房产名字也给改了。这意味着房地产调控之后，也会有长效机制，房地产必须进行产业转型，向其他行业进行发展，这样才能获得生存可能。

第三，房产信托被收紧后，很多中小房企会出现大洗牌。因为，中小房企通常是发行债务和信托产品来融资的，现在信托产品不能发了，而债务又集中到期了。中小房企要么宣布破产倒闭，要么被大型房企兼并重组。有人曾担心，在中小房企大洗牌之后，只剩下少数几家大型房企生存下来，这样加深国内房企的垄断。

房地产信托在7月份发行量减少了一半左右。这主要是房企的负债率过高、中央房地产调控措施收紧、以及今明两年将是房企债务的集中到期日。未来由于房企融资渠道受阻，房地产将面临破产、转型、并购这三个结果。大型房企通过转型升级还有继续生存可能，中小型房企只能被大量淘汰出局。