我们来聊一期房产交易的实操
总有很多读者关于买卖房产这个话题提出很多很实际的问题。
按说这个没啥不能聊的，这是正当经济活动的一部分，如果你有真实的需求。
但是你也清楚，大部分国人的投资渠道很少，以至于这件事变的很暧昧，说穿了我也不知道你是真的有需求，还是金融。或者说，就是为了保值，增值，甚至杠杆交易。
我的态度始终很明确，对于一切不利于社会稳定的话题及导向，我都持否定态度。这就是为什么那天在大号里我积极转发来自郭树清的风险警示。
保持高度的向心力，是一个有立场的投资人发自内心的自觉，就像向日葵永远向着太阳。
简而言之，我反对站在金融属性上谈论房产。
当然了，咱们都是成年人，大家也清楚，房产的金融属性迄今为止，还是比较重的。问我这个话题的人几乎清一色的都不是在问它的其它属性。
那我们就来聊一期涉及金融属性的吧。
我去年的时候买了一套房子，当然了，先声明，不是为了增值，不是为了保值，确切的说我不是买了一套房子，我是为了买院子。
去年年初疫情开始后不久，我就意识到可能五年内都没法出国旅游了，关注过那段时间的读者应该知道我此前的计划，我打算满世界游荡几年。
那么计划搁浅了之后我就在想，古人是怎么做的。
你去看古代社会，最奢侈的是什么？就是旅游。
旅游最大的问题是安全，徐霞客这种人都会被十年老仆卷走细软，在古代，出门被打劫，或者路遇孙二娘是常态。
所以古人只能在家里修院子，自己通过想象脑补，把很小的景象想成高山，大海，沙漠，森林。
所以当我第一时间意识到出游受阻，我的反应也是这个。
那么我起初是跑到远郊去找院子足够大的房子，但是那种地方太偏僻了，什么配套都没有。
我太太要我只能在核心地段，配套齐备的区域内找相关产品。毕竟钱不是大风刮来的，烧钱也要有个预算，不能亏太多。
这就不容易找。地段好，一块地往上盖，盖30户可以卖30户的钱，盖1户，利润率就不高。
盖的层数越多，分摊下去每户总价越低，买家越多，挣的越多，何况政府也不再批地做此类产品。
我讲这个故事背景就是告诉你，这不是一次投资行为。一个聪明的投资行为是不会选择这种标的物的。历史数据表明这种标的物涨的奇慢无比，跑输绝大多数品种。
但是在这个交易的过程中仍然体现出很多值得思考的地方。
首先我说了，我不是为了投资，所以时间没法由我选。
如果你买房是为了增值保值，不能这么随便选时间，通常都是耐心的等待一个好的时间窗口。
我们有过很多特别好的时间窗口，0809年，1415年。
那么我的时间窗口是定的，确切的说我需要一个地方修花园，没有时间给我等。我也不知道疫情什么时候结束了，如果两年内结束了，可能我就没兴趣做这件事了。
所以这一点不用想了，大的宏观面，我肯定是输的。剩下能发挥作用的，是微观层面的微操。
那么在微观层面，或者讲小时间周期内看，对我有利的就下面这几个因素。
第一个有利的点是美联储放水。
这个我是春江水暖鸭先知，去年我们聊过很多次这种话题。作为一个成天夜里守着听美联储讲话的人，我肯定要比国内投资房产的那群人对这个话题敏感得多。
那么美联储放水对我们的影响是什么呢？是利差倒挂。
利差倒挂是说，我们的市场实际收益率是远高于美国的。美国可能是负的2个点，我们可能是正的5个点。
这个算起来很复杂我就不展开了，这里面有汇率波动的那部分，有市场本身回报率的差异，各种叠加。
简单的说，就是国际游资，俗称热钱，进入我们的市场。
昨天大号聊了美国的CPI高，我国的PPI高，提到了热钱但是没展开，在小号展开吧。
热钱涌入后，有一部分就会进入到房产市场，你看到我文首引用的昔日的那篇文章，你现在回想下上头为啥要敲打，说白了就是预期管理。
否则韭菜们被热钱带偏了。
因为热钱涌入和实际利率宽松是两码事。
实际利率宽松是指大部分人借钱容易，你要是借钱容易，你什么都有可能买的，那是一种普涨行为。
而涌入的热钱都是通过少数人，这少数人最起码也是个商人，他们是不会购入不良资产的。也就是说，他们只会购入少数城市的少数核心区域里有投资价值的，将来易于出手的楼盘。
你注意，我选择的品种只符合了一部分，少数城市少数核心区域，但是不符合易于出手。
这个没法子的，我本身不是为了投资，我是一种真实的需求，你可以认为是一种营造需求，或者说是疫情中断了国际交通之后被关起来的一种营造需求。
那么对我第二个有利的点是我具备丰富的信息资源。
我曾经说过，人世间最大的不公平是信息不对称。
上面第一点其实也反映了某种程度上的信息不对称，我比大部分人对钱怎么流动，要先知先觉一些。
当然第二点说的不是这个，而是我拥有一些中介资源。换句话说，在我要购入的板块，我认识一些非常优秀的中介，而且很显然，我能够让别人为我做事。
我们今天很多人以为房产资源在软件上或者网站上。那个是，但那个只是其中一部分。
你想一想这个流程，实际上是有人有出售房产的意愿，通过中介挂牌，他要上传了房产证以及自己的债务关系之后，才能被大家看到。
那么在此之前呢？在大家看到这套房子之前呢？实际上第一个看到的人就是中介。
一个顶级的中介不是坐在那里等客源的，那种吃不到几个散单，因为一套房子挂出来，所有中介都能看到，都会去服务，你想要从这群人中脱颖而出，在你手里成交，比中奖都难。
所以顶级中介是手里有“内网”的，所谓内网就是说房子还没有挂上去，他就知道有可能要卖，而且他知道谁会买，别人还不知道的时候，他就开始行动，开始撮合这个交易了。
那么换句话说，如果你成为这种中介内网的一部分，反过来，他也就成了你的信息库。
他会帮你去找你要的标的物，那个过程比你在网络上逛，或者打电话，或者去店里看挂牌，要快。
交易这件事，谁掌握了第一手信息是十分有利的。
这句话我加粗了，全文唯一加粗的。那只有一种可能，就是内涵丰富。
事实上掌握了第一手信息是可以某种程度上左右价格的，你注意，我的措辞很严谨，也很小心，某种程度上。
因为严格意义上讲，价格是不允许被左右的，就像在股票市场上，你挂单的价格特别高或者特别低或者挂单量特别大，过了某种程度，都是要喝茶谈心的。
当然，某种程度内是允许的。
所以某种程度究竟是什么程度，这是一个薛定谔也没法回答你的话题。
我第三个有利条件就是决策周期非常短。
价格合适我马上就可以签，可以全款，这个过程我这边延迟是零，就像买卖股票，买卖期货的决策周期一样短。
这比很多买家要有优势，我不需要去几波人看几次，回头再犹豫几个月，再怎么怎么样。
你把这几个点凑起来，统称短线优势。
事实上我买入那套房子之后不到五个月之内，它的涨幅就超过了此前上一个买家持有五年的涨幅。我指的都是实际成交价。
很显然，对方卖亏了，即便当时来看。
从投资的角度，我是浮盈的，当然，前提是我把它立刻卖掉。
前面说了，这不是一次投资，我是拿那块地修花园的，修花园砸钱是收不回来的，长期来看，从占据资金流动性的角度看，这件事是亏损的。
但作为消费而言，就不存在亏损还是赢利这个话题了。
回到投资，站在投资的角度，如果我想赚钱，应该做的就是把它卖掉，原因很简单，美联储是有停止放水甚至加息的可能的。
这个话题大号昨天提了一嘴，前天美联储虽然最终决定利率不变，但是面对接近5%的通胀，鲍威尔表示出有可能改变这种宽松的政策。
也就是说，热钱总是有周期的。
我前面说了，那些不仅在核心地段，而且流通性强的房子才是好品种，户型过大，总价过高意味着潜在买家少，也就意味着流通性差。
这种通常都是跟涨，而不是主涨。也就是说，那些真正合适的标的物涨的太多了，热钱没地儿去，会连带这种不怎么好的品种一起买了去。
事实上去年我从那个中介手里一共看到了几套价格合适的。不过另外几套对我都没用，因为花园非常小，我不是投资。
剩下的也被某个职业做这个领域的投资公司买走了。他们只是转了个手，现在价格调高了50%，在挂牌出售。
当然了，我不是在告诉你通过买卖房产赢利，事实上我也没有赢利，这是一次消费行为。
但如果把它立刻出售，是可以转成投资行为的。虽然不是一个什么好投资，但起码比那个上家回报率高，因为回报率不仅要看回报值，更要看资金占用时间，说穿了就是折后年化。
这一点很多非职业投资人是没有概念的，他们只关注一个东西是不是一直涨。但是不思考资金本身就是有成本的，时间成本。
换句话说，那个上家的时间节点切入的非常好，但是起了个大早，赶了个晚集，为什么？
因为微操的手法太弱了。他的主业是经商，也许开厂经商做贸易他是内行，但资源不在投资领域，在玩微操方面，他是落于下风的。
当然，如果他不是不善于这个，当年也不会选择这个品种。他当年应该买入买家更多的品种，这样起码有充足的交易数据可参考，不至于被别人用很简单的震荡洗筹的手法就让他出局，把利润拱手。
而实际上这个例子放到股票市场里是很寻常的。这就是很简单的一个拣漏单的行为。甚至你还可以加点料，相当于局部范围内的预期控制增加出现率。
当然，房产市场里不是没人想不到那么做，而是现金的等待持有成本很高，而且房产市场交易周期太长，平仓不太方便。
而我从事日内交易的特点是没有现金的等待持有成本，所以正好弥补这一点。
这个case还是分享了一些技巧，不过这些技巧最终都绕不开信息不对称这个前提。
你看到了，哪怕是在一个不怎么好的时间点，以及一个不怎么地的品种上，信息不对称依然可以发挥相当大的作用。
当然，前提是你有。