律师说民法典：卖房不用再凑钱解押？先别高兴，风险防范看这里！
一、法条对比
《物权法》 第一百九十一条
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《民法典》 第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
图片来自Unsplash.com
二、律师解读
根据现行《物权法》的规定，未经抵押权人同意，不得转让房屋，即使签订了房屋买卖合同，也无法在不动产登记中心办理过户手续，除非是买受人愿意代为清偿贷款，待注销房屋的抵押登记后再办理过户手续。
那么《民法典》实施以后，根据《民法典》第四百零六条的规定，办理了抵押登记的房屋，无需先解除抵押，就可以进行转让，只需要履行通知义务即可，转让以后，抵押权仍然存在于房屋之上，债务人不履行还款义务，抵押权人仍然可以就该房屋优先受偿。只有在抵押权人能够证明房屋的转让可能损害抵押权的情况下，抵押权人可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。这条规定大大地减轻了房屋出卖人或买受人在出售或购买房屋时需要先凑钱解押的资金压力，也极大地减少了房屋在解押过程中给买受人带来的资金风险。既保障了抵押权人的权益，又促进了房屋的流转。
事实上，对抵押权人而言，不论房子登记在谁的名下，只要抵押权存在于房屋之上，抵押权人即有权就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，房屋的转让过户并不影响抵押权的实现。可见《民法典》第四百零六条的规定更有利于抵押物流通，发挥抵押物的担保功能，促进资金融通和房屋交易。如今，大部分待出售房屋都设立了抵押登记，《民法典》第四百零六条的规定显然更利于交易目的的实现。
当然，不动产的物权变动是以登记为准的，要想实现抵押权未注销前发生所有权变更登记，需要不动产登记中心就过户手续的相关实施办法与《民法典》同步更新，具体办理的细则还是要以不动产登记的相关规定为准。让我们拭目以待吧。
图片来自Unsplash.com
三、律师建议
《民法典》第四百零六条的规定虽然并不影响抵押权人所享有的抵押权的实现，但是却会给房屋出卖人带来一定的风险：
由于与抵押权人签订借款合同的是出卖人，抵押物转让以后，如果抵押权人不同意出卖人将债务转让给买受人，那么，出卖人仍然要就其与抵押权人签订的借款合同负有清偿债务的责任。即使在房屋买卖合同中约定贷款由买受人偿还，但一旦买受人无力偿还抵押贷款，抵押权人可根据借款合同的相对性，起诉出卖人，此时，出卖人可能要面临向抵押权人偿还债务的法律风险。
在将债务清偿完毕之后，对于出卖人来说，其享有的只是对买受人的普通债权，并不享有抵押权人的抵押权。一旦买受人没有能力偿还出卖人代偿的款项。则房屋已经被再次出售给第三人时，出卖人想要追回代偿的款项就会变得困难。
因此，律师建议出卖人可以：
1、要求买受人提供担保。
2、要求买受人与出卖人订立一个新的抵押合同，并在过户后办理新的抵押登记，一旦出卖人发生代偿，出卖人可以就房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
3、清偿抵押贷款后再办理过户手续。
4、《民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”因此，可以在《房屋买卖合同》中明确约定抵押贷款由买受人清偿，并及时以书面形式通知抵押权人买受人愿意加入债务。
杨婷婷
广西万益律师事务所合伙人，房地产和建设工程部副部长，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理合同纠纷、二手房买卖、房屋租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽
广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理合同纠纷、二手房交易、房屋继承相关法律事务。