地产项目从开工到竣备，最快能有多快？
房地产项目从施工取证到竣工备案共有7大关键节点，分别为取得施工许可证、基础工程开工、示范区完成开工、取得预售许可证、开盘、完成项目施工以及完成竣工备案。房地产项目施工许可证的办理是房地产开发流程中重要的一环，受前期“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”等的约束，同时制约项目后期“工程开工”、“预售许可证”等环节。
竣工备案则意味着工程已接近尾声，建设施工过程至竣工备案之间，整体工期有很多时间都在这里。对于想实现快周转的房企来说，缩短施工取证到竣工备案的周期就显得尤为重要。
图:房地产开发关键流程与节点
01
霸榜项目主要集中在大兴区、丰台区等区。大兴区有13个项目上榜，丰台区有7个项目，朝阳区、房山区以及顺义区均有5个项目上榜。
图：北京市各区TOP50项目数（个）
数据来源：巧芯数据库
TOP50典型项目中39个项目是国/央企独自或参与开发，占比高达78%；上榜项目中为民企独自或参与开发的有11个，占比仅为22%。一方面北京土地价格较高，使得单项目投资门槛极高；另一方面2017年以来的“限竞房”地块大量推出，使得资金成本成为项目成败的关键，在这方面，央企国企优势尽显。
北京市TOP50典型项目施工取证到竣工备案一年以内的项目有2个，一年到两年之间的项目有14个，两年以上的项目有34个。TOP50典型项目施工取证到竣工备案的平均周期为25.8个月。
图：北京TOP50项目施工取证到竣工备案周期（月/年）
数据来源：巧芯数据库
北京市施工取证到竣工备案周期短的50个项目中，联合开发占比为64%，独立开发占比为36%。在北京布局的房企中，保利发展、首开股份、金地集团、中海地产、金融街等较为擅长联合开发。在2020年竣工备案的项目中，保利发展分别与中海地产、首开股份、金地集团、金融街、龙湖集团、远洋地产等企业展开广泛合作。
数据来源：巧芯数据库
02
No.1
保利发展：工程管理升级如虎添翼
如果选择一家企业，作为最近5年北京楼市的刻度表，非保利发展莫属。近五年，央企保利发展在北京发起了两次冲锋，其攻下的山头，恰是北京楼市战场上，近5年来的重要阵地。第一轮冲击波：2015年北京进入“豪宅元年”，保利海德公园项目打响了京城豪宅成交第一枪。
第二轮：2018年北京进入限竞房时代，一些集中供给供应的地区以大兴板块最为明显，保利大兴和悦华锦项目率先入市冲锋陷阵，其凭借出色的产品设计，坐稳区域销冠的位置。截止2020年3月和悦华锦共推出的1823套房源，累计成交1599套，去化率超过85%。彼时北京限竞房市场平均去化率不过30%。毋庸置疑，和悦华锦成为限竞房时代的标杆产品。
此次保利发展共有5个项目上榜，其施工取证到竣工备案周期短于大部分房企，这不仅得益于保利前置做到位，也得益于保利与政府的优良关系。房地产项目流程中有一些关键的几点，施工取证受“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”等的约束，后期则制约“预售许可证”的获取，保利作为深耕北京多年的央企，在北京经营多年已和政府部门的沟通打好了根基，具备良好的政府关系，极大程度上节约了开发周期，避免手续类的反复性工作。在很大程度上抢得项目整个流程时间，加速项目施工取证到竣工备案的速度。
图:北京市TOP50典型项目开发模式
除了以上的因素之外，保利发展工程管理升级也是优化施工取证到竣工备案周期的关键因素。保利工程管理升级主要表现在以下几个方面：
（1）总部职能强化整合，打破部门墙。保利发展站在公司经营角度来协调相关部门统一协作，发挥各职能专业优势，助力项目运营体系的高效运转。首先，成立运营管理部，将工程管理、计划运营、客户服务三大职能融为一体，形成覆盖全周期、全专业、全项目的管理模式。在这一体系下，工程与计划运营紧密配合，对建造环节进行高度规划，强势推动按计划走，尽可能缩短首开周期。
图：保利地产组织架构
（2）全面推行新建造2.0，提升周转效率。2019年开始，保利开始在全国各地项目推行新建造2.0体系。整个2.0体系包括新建造工艺、新建造组织和新建造材料三大块内容，新建造2.0的落地对项目提速提质降本效果显著。采用新建造2.0的项目，首先，工期缩短了1.5～3个月，其次，外墙渗漏、空鼓、开裂等行业通病有了明显改善，有利于把竣工验收顺利达成。
图：保利发展新建造2.0
（3）配合客户服务，通过工地开放，向业主展示项目新材料和工艺工法，提升客户对项目的认同感，确保交付满意度，实现资金回转和高客户口碑。
除了在组织变革、技术革新领域有出彩表现，保利发展在工程管理模式上也可圈可点。公司与近年提出工程管理前置管理手段，并推出了相应的工程前介机制。工程部门提前介入到项目拿地、方案策划阶段，一旦确定了详细的经营目标后，工程线需要通过“工程策划”，在工程前期将项目总平面布局、工程进度节点、竣工交付方案、风险防控点等提前考虑清楚。工程前置为经营目标的顺利达成带来了显著的效果。
工程在房企中的地位越来越凸显，未来工程管理能力越强的房企，将更容易在竞争激烈的市场中胜出。近几年，地产红利减弱、政府调控频繁，市场逐步进入C端时代，有质量的增长，追求进度、利润和质量的均衡发展成为新的主旋律；这就要求工程管理部，必须将管控动作延伸至项目开发的全周期，既要做好管理部门，更要做好支撑服务性部门。
保利发展积极推动地产工程管理变革：1）升级工程管理模式，推出工程前介机制；2）进行技术革新，全面推行新建造2.0，提升周转效率；3）进行组织变革，总部强化整合，打破部门墙；这些管控措施都将最终成为保利高质量发展的助推器，也是各项目高效运营的重要支撑。
如今限竞房在北京，已经接近时代尾声。商品房时代，即将重归北京。此时仅凭一项优势占领市场的限竞房打法已经渐进陌路。鉴于前两次冲锋的成功，北京楼市可以等待保利给出第三次答案。
No.2
金茂：场景美学到墅居IP 金茂打造产品力
回溯过去十年，金茂持续不断的在给府系产品赋能，并让“金茂府”这个产品线，从北京走到了全国26座城市。
此次上榜的佑安府项目占地5.5万㎡，建面16.7万㎡，位于丰台区，由中国金茂、世茂集团和国瑞地产联合开发，从施工取证到竣工备案周期为715天。佑安府项目开盘之际以较好的产品的营造与服务氛围在市场中脱颖而出在市场中脱颖而出。这得益于中国金茂的品牌优势和产品力。
首先，品牌能量，创造产品自信。中国金茂作为佑安府别墅项目三大开发者之一，其创造的广渠金茂府、望京金茂府等府系产品已在市场创造了超高的口碑，以精品路线与高端产品站位，金茂的品牌能量飞速增涨。佑安府项目在传承最高端的府系基因基础上，进行了全面的创新提升。
其次，金茂营销团队专注打磨产品，将焦点集中于体验场景售楼中心与实景样板的锤炼上，在开盘之际以较好的产品的营造与服务氛围在市场中脱颖而出，以一周千人到访的曝光量，持续刷新内城墅区到访成绩。
图：中国金茂佑安府样板间实景图
除此之外，金茂成立产品管理中心，整合设计管理、工程管理、成本管理、采招管理四大职能，形成真正意义上的产品生产链。在这一体系下，工程部几乎参与到了产品打造过程中的所有关键环节。
图：中国金茂组织架构
其一，设计阶段，工程参与图纸会审，站在客户角度关注产品设计功能；
其二，招采阶段，工程凭借其专业性，选择材料商承接商，为后期的产品品质质量提供保障。凭借这一协同联动作战队形，才使得金茂产品品质领先市场。
结语
施工取证主要受前期工作的影响，项目开盘主要看两个条件，一个是预售条件，一个是展示条件。预售条件主要受政府政策的限制，至于展示条件方面，一二线城市房价高，客户也相对成熟挑剔，对于项目的品牌形象和产品体验要求都很高，要保证去化速度，很多房企不得不花重金设计和打造示范区。因此，示范区建设本身也成为开盘的制约。
据巧芯了解，现在有不少房企为了节省时间，突破常规手段，比如不做示范区直接开盘，或者用集装箱来做售楼处，这样对售楼处的场地和时间要求都比较简单，达到预售条件就能开盘，如果预售条件松，施工取证—开盘的时间也能被进一步压缩，进而竣工备案的时间也能够提前。
其实，不管是“拿地-开工”、“拿地-开盘”还是“施工取证-竣工备案”阶段，真正通过压缩工期来提升周转效率的比例是很低的，不管是混凝土凝固的时间、养护的时间都有硬性的客观标准，企业之间快周转真正的差距在于运营管理的效率。快周转的极致就是管理，而管理的本质就是人。
来源：巧芯数据研究院（ID：loushi_gang），转载已获授权，对原作者表示感谢。