还记得曾说过,在集中供地之前,开发商群体里流行一个“3.30定律”。所谓“3.30定律”是指,许多开发商都会抢在3月30日以前拿地,以增加年度业绩。对此,从一季度的全国土地出让结果来看,330定律还是有效的——根据中原地产研究中心统计数据显示,截至3月31日,50城卖地7020.99亿,同比增26%,刷新历史新高纪录。
▲具体来看,50城中,一季度,上海卖地超900亿,收入最多;杭州紧随其后,卖地超700亿;广州卖地超300亿,居第三名。在卖地收入增速方面,无锡增速最快,同比增长5292.97%。(数据来源:中新经纬)
一季度土地如此放量,显然,一方面有城市轮动原因和经济复苏原因,开发商资金面相对宽松,于是吃准后市,开春赌一把;另一方面,也有政府调控原因,如上海、杭州,面对不断紧逼的房价,不得不在土地端敞开供应。目前看,中国大部分城市土地出让已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平,不仅房企需要积极补库存,地方政府也需要加大力度出让土地填补收入。既然一季度土地出让已经放量,那么,等到四五月份集中供地以后,巨量土地供应潮,还会持续吗?对此,从当前各热点城市的反应来看,广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个热点城市明确将在4-5月开启集中供应土地,并陆续发布了土地出让计划。值得注意的是,在这些城市中,北京、广州等城市,第一次供应面积就非常大,跟去年全年相比,居然占到了50%以上。除此之外,合肥最新政策规定,今年土地出让不少于9000亩,杭州计划今年供地10600亩,其中首次集中供地面积达4500亩;深圳今年计划供地3.6平方公里,也就是5400亩,虽然与去年相比持平,但考虑到深圳人多地少,仍然能够保持5400亩的供应量,已经算是很给力的了。
▲由此,首次集中供应就是带量供应,这意味着,最近半年时间内,巨量土地供应潮已经来袭。
为什么说是最近半年时间内呢?因为大多数城市首次带量供应,远超全年土地出让的三分之一,从而在短时间内形成巨量;而对于这些城市而言,在过去没有集中供应的时代,土地量价整体呈现W型,第二季度和第四季度为成交量价峰值。另外值得注意的是,首次土地集中出让占全年比值虽高,但就绝对值而言,并没有太大提高。例如深圳今年预期出让面积,仍然与去年持平;杭州去年出让了12468亩土地,今年预计出让10600亩,相比去年还少了将近2000亩。在短期内面对如此巨量的土地供应,不少人心里会打鼓,这么多土地一旦变成房子再上市,会扭转楼市预期吗?对此,有人认为,政府大规模出让土地,是为了对抗输入型通胀。土地出让后大规模建房子,无疑将吸纳大笔热钱,从而稳定物价和房价。而对于土地出让是否会刺激楼市炒作热情,其实并不需要担心。最典型的莫过于北京,现在北京楼市基本上都是明牌了,土拍的溢价率连10%都不准超过,土地溢价和新房溢价率仍旧管控很严。
由此,从这方面看,这一次土地供应潮,价格方面应该很“亲民”,对于热点城市来说,巨大供应并不会导致房价下跌,而是起到平抑房价的作用。
但是,对于部分炒作过热的城市而言,如有巨量供应很明显会降低楼市热情。
例如合肥,2019年,合肥共出让13663亩土地;2020年,合肥土地出让锐减至7293亩地,其中居住用地仅为6665亩,毫无疑问,土地端的紧缩是推涨合肥的一大原因;2021年,合肥预计不少于9000亩,相对于2020年,供地明显增多,显然也会抑制楼市热情。
说实话,政府卖地收入,属于非税收入里的一种。对于一个城市而言,土地出让收入是政府非税收入的重要组成部分,但一般公共预算里的税收收入,才是一个城市财政健康的重要标志。也正因为如此,我们去看一座城市的未来,并非只是简简单单的看城市的gdp,还要看这个城市是否能赚钱,税收收入是否充足。例如,十年前,假设我们在广州和深圳间选择,你会选谁?长期以来,广州的GDP一直高于深圳,广州是毋庸置疑的珠三角老大,直到2017年,深圳gdp超过广州,但超的不多。而2017年,深圳一般公共预算收入是3000多亿,广州才1500亿。因此,进入现有阶段,买房,不止要关注土地出让金这样的非税收入,也不止要关注gdp,关注税收收入同样是一个重要指标。当然,由于疫情直接冲击税源,地方税收收入下滑明显,部分地方政府依靠加强土地出让等非税收入征收,来弥补税收减少的影响。
▲2020年中国重点城市一般公共预算收入结构分析。来源:搜狐城市制图
从上图可知,2020年,在疫情的打击下,税收收入同比增长的仅有15座城市,其中杭州、温州、金华三市税收收入维持高速增长,这意味着这三个城市去年经济未受大的影响,房价因此上涨火热。与此同时,有21座城市非税收入实现正增长,其中12座城市同比增幅突破10%。这意味着这些城市在疫情期间受到的影响较大,土地出让也因此较多。那么今年呢?有多少城市非税收入正增长?其实上文说了,目前是短期巨量土地供应潮,一年只有这么一波,就绝对值而言,这一波土地出让潮,对2021年全年的非税收入贡献不大。