重庆楼市要调控了？购房者：那我走？
（图源网络）
前言
近日，重庆楼市火热一段时间后，网上居然传言重庆楼市即将面临调控？还有官方媒体如中国房地产报也在转发，我震惊了！
（图源网络）
据说其中一项是针对新开盘项目备案价调整，已经备案的项目9个月内不能调整备案价格，如需调整，就要满足众多条件等！
但目前看来，这个消息还没有得到官宣。因此我们不对政策做过多解读。
不过话说回来，就重庆楼市这种现状真的需要调控吗？
在我看来，是不需要的！
01
当然，无风不起浪，平白无故也不会传出重庆楼市调控的消息。
至于导火索嘛，估计是四月底重庆首次土拍高溢价率的出现，及不断刷新的成交楼面价格。
4月后楼市曾经出现过一段超级火热现象：开发商封盘、多个项目收回折扣、售楼部排队购房......
（图源网络）
种种现象给购房者造成了一种无房可卖的假象。而事实并非如此。
在这里，我觉得有必要先用通俗的语言来解释下为什么楼市需要调控？
就好比高速公路上开车。
过快，容易发生事故；过慢，可能造成后车追尾。
调控，就是将车速控制在合理、安全的一个区间。
同样的，楼市过热，房子供不应求，大家买不到房子；再加上部分人群的炒作现象，导致房价涨的太多，普通刚需者又买不起。
楼市过冷，土地卖不出去，就没有开发商推出新项目，不仅城市建设停步不前，人们对美好居住条件的向往也无法得到满足。
而最好的结果就是，楼市实现稳步增长。
说的直白一点，一个城市的房价最好是跟着GDP的增长趋势而增长；这符合通货膨胀的原理，也符合人民抗通货膨胀的承受力，也是房价调控的目的。
02
那么，解释完楼市调控的原理后，我们再来谈谈重庆楼市为何不需要调控。
三点原因：
1）重庆目前的房价不算高
根据铭腾机构数据，进入五月份，重庆楼市成交建面均价约14283元/㎡，环比上涨2.88%。
（图源 铭腾机构）
这个均价高吗？看似挺高，但以重庆直辖市的身份，对比下其他三大直辖市。北京、上海就不用提了，就连天津的均价都超过20000元/㎡。
（贝壳数据）
这么一对比，重庆的房价真不算太贵。
2）重庆二手房库存足够
4月中旬，央视曾经报道过重庆的二手房库存超过20万，目前经过一段时间的去库存后，这个数字已经降到了14万左右。
（贝壳数据）
但即便如此，这个数量还是在全国名列前茅。
二手房市场有足够的房源，一定程度上也能缓解新房过于火热的现象；买不到新房，我买二手房还不得行嘛。
3）重庆土地供应量充足
从上个月底首次土拍的结果上看，46宗土地没有一块流拍，高溢价地块也是频频出现，这说明开发商对重庆楼市普遍看好。
目前，网上已流传出重庆第二次土拍供地情况，总数大概在40宗左右，共3916亩。虽然真实性还有待考证，但也有点意思。
（图源网络）
更直观的现象就是，如今重庆向北已经发展到水土、静观等板块，向东延伸至龙兴、鱼嘴一带，向西开发到曾家、金凤区域。
其实，重庆的土地多得很。
03
土地多，新盘供应充足，楼市自然有稳得住的道理。
在我们看来，至少要出现以下几种现象时，重庆楼市才需要介入调控政策：
1）购房者买不到房子。
从我们最新更新的9.0版本房价地图上可以看出，重庆板块东西南北均有足够的腹地延伸；
（自制）
目前像界石、西彭、水土、跳蹬等距离核心区较远的板块潜力已逐渐被挖掘，新盘相继落地这些新兴板块。
核心区没有新项目，郊区板块多得是。
目前的重庆还没到无房可买的阶段，诸如2018年房源紧缺的现象或不再出现。
2）产品各业态稀缺。
虽然目前克而瑞最新数据显示，重庆商品住宅去化周期已降至2.9个月；但其中大部分还是因为刚需高层项目稍微紧缺。
（图源 克而瑞房价重庆）
大平层与洋房项目供应是充足的。
退一万步说，就算新盘库存仍在下降，至少还有大量的二手房可以消化。
因此，重庆并未出现各业态产品都稀缺。而部分产品业态的稀缺，并不代表重庆楼市已经火热到需要被调控的地步，这是每一个城市发展必须经历的过程。
因为重庆前几十年供应的几乎都是大密度项目，没有太多真正的品质新房，目前的重庆需要经历容积率整体下降给市民带来生活品质提高的过程。
高层项目不断减少，取而代之的就是大平层与洋房等改善型业态更多。
3）新盘分销停止。
就目前来看，众多新开盘的项目分销依旧存在，只是分销的点数稍微降低而已。
有分销，说明开发商的房子不好卖，尤其是非高层项目，这时候就需要其他渠道帮忙去库存。
这也进一步说明了楼市并没有我们想象中的火热，4月份土拍带来的市场焦虑已经进入尾声，我们预测6月份后会逐渐降温。
4）高温助力调控。
这里的高温不是指楼市热度，而是重庆的天气！
即将进入6月份，重庆的高温天气马上到来，按照往年的习惯，天气一热，购房者看房意愿下降，楼市自然也跟着降温。这叫大自然助力调控！
（图源网络）
结语
总体而言，重庆楼市热度已经过去，特意夸大市场的意义不大，虽然目前网上时常还会传出疯抢房源的现象，甚至还出现特殊手段拿房源的现象，但也改变不了楼市发展的大方向。
这些现象明显不利于重庆楼市健康平稳的发展，应该被制止。
最后我想说一句：某地块土拍溢价率接近130%，但成交价也才10460元/平。重庆的楼市近几年也并未出现过如深圳、上海等一线城市那般的暴涨。
因此，我们认为，重庆楼市不需要调控，但不代表可以被炒作。
E·N·D
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