洋人街要搬迁了,弹子石会腾飞吗?
2月13日,弹子石洋人街搬迁新闻发布会宣布,洋人街将于3月1日正式启动整体搬迁,至今年11月份完成,新版的洋人街位于涪陵区蔺市镇红酒小镇。据介绍,洋人街将分批次进行搬迁:洋人街内所有建筑与游乐设施都会拆除,弹子石区域开发明显提速。
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实际上,小树所在的上上千团队,春节前已经发出了明确的信号:
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邦先生2月3日在上上千知识星球的问答
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2月4日,网友们春节期间不忘楼市,小树开唱弹子石狂想曲。
弹子石真的要腾飞了吗?
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作为重庆最早的开埠之地和近现代工业重镇,弹子石有着难以磨灭的历史记忆,曾有着无比的热闹与风光:200多年前,就出现了本地最早的水码头。上世纪末这里曾是南岸最繁华的区域中心。然而到了本世纪初,弹子石留下的却只有危旧的房屋和破败的老街,就连地价也不到南坪的一半。
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于是在2003年,在重庆市政府出台的中央商务区(CBD)规划中,将弹子石与解放碑、江北嘴被定位为主城CBD“黄金三角”,占据重庆城市发展中轴线的重要位置。
根据规划,弹子石将建成重庆CBD的总部经济区和创新型金融聚集区,重点建设总部经济、创新型金融、文化创意产业等现代服务业集聚区以及生产性服务业、特色商务、高端酒店和高尚生活服务功能区,建成商务活动和文化交流的核心集聚区。
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然而,建设了近20年的弹子石CBD是什么样子呢?
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弹子石随处可见的破败老房,毫无大都市的气势
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建设了近20年的弹子石CBD,只有重庆出版集团、能投集团两栋国有单位办公楼和中讯时代一栋写字楼;后者交付3年,入住率甚至不到10%。
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弹子石的雷士总部基地,已经烂尾了很多年,不晓得跟创始人吴长江入狱有无关系。
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弹子石总部经济区,这个注水的天坑几乎是整个弹子石CBD的缩影。
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2018年初,干脆连弹子石CBD管委会都被合并(quxiao)了。
比起解放碑的老成持重,江北嘴的快速崛起,弹子石目前无疑是最失意的。
这是什么原因呢?
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从地理上来说,弹子石区域三面环水一面靠山,相对缺乏发展纵深。
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其次,整个弹子石区域高差近100米,因此区域交通并不方便,从其他区域经弹子石去往南滨路的开车族应该深有体会。
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弹子石区域大片的坡地区域,导致上下交通呈现割裂状态,加大了开发难度。
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轨道交通规划也是严重滞后,只有环线和11号线,堂堂CBD建设了近20年才通一条环线地铁,也是醉了;值得注意的是远期11号线在洋人街有站点。
先天不足,后天不补,这才是弹子石发展滞后的真实原因。
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那么,洋人街拆迁后会不会给困境中的弹子石带来质的飞跃呢?
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洋人街现状卫星地图。
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远眺洋人街地块及周边现状,左边商业体为华润凯旋天地。
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弹子石整体建设规划图,由图可见洋人街地块被寸滩大桥和大佛寺大桥、腾龙大道割裂,整体呈现凹地形态,滨江和地块中心规划了大量商业。
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原弹子石中央商务区规划沙盘,由于新的两江四岸的整体规划,沿江区域会严格限高,原洋人街地块规划中的摩天大楼很可能不会出现。洋人街占地约1000亩,整体容积率可能会在1.5左右,估计拆迁后会形成100万方的商住综合体。根据种种迹象显示,洋人街地块很可能会以别墅、洋房+风情商业为主。
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对面是寸滩码头,目前对岸江景实在乏善可陈,对未来商业打造构成挑战。
由于周边整体低容积率,交通割裂和目前江景局限,洋人街地块有望给艰难的南岸区财政贡献大笔真金白银,但不会给弹子石带来质的飞跃。
弹子石真的会腾飞吗?它的希望会在哪里呢?
别急,且听小树下回分解。
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小树,最早的温州
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房团,15年房产实战投资经验,非知名建筑收藏爱好者,专注楼市八卦和确定性收益分析