洋人街要搬迁了，弹子石会腾飞吗？

2月13日，弹子石洋人街搬迁新闻发布会宣布，洋人街将于3月1日正式启动整体搬迁，至今年11月份完成，新版的洋人街位于涪陵区蔺市镇红酒小镇。据介绍，洋人街将分批次进行搬迁：洋人街内所有建筑与游乐设施都会拆除，弹子石区域开发明显提速。

实际上，小树所在的上上千团队，春节前已经发出了明确的信号：

邦先生2月3日在上上千知识星球的问答

2月4日，网友们春节期间不忘楼市，小树开唱弹子石狂想曲。

弹子石真的要腾飞了吗？

作为重庆最早的开埠之地和近现代工业重镇，弹子石有着难以磨灭的历史记忆，曾有着无比的热闹与风光：200多年前，就出现了本地最早的水码头。上世纪末这里曾是南岸最繁华的区域中心。然而到了本世纪初，弹子石留下的却只有危旧的房屋和破败的老街，就连地价也不到南坪的一半。

于是在2003年，在重庆市政府出台的中央商务区（CBD）规划中，将弹子石与解放碑、江北嘴被定位为主城CBD“黄金三角”，占据重庆城市发展中轴线的重要位置。

根据规划，弹子石将建成重庆CBD的总部经济区和创新型金融聚集区，重点建设总部经济、创新型金融、文化创意产业等现代服务业集聚区以及生产性服务业、特色商务、高端酒店和高尚生活服务功能区，建成商务活动和文化交流的核心集聚区。

然而，建设了近20年的弹子石CBD是什么样子呢？

弹子石随处可见的破败老房，毫无大都市的气势

建设了近20年的弹子石CBD，只有重庆出版集团、能投集团两栋国有单位办公楼和中讯时代一栋写字楼；后者交付3年，入住率甚至不到10%。

弹子石的雷士总部基地，已经烂尾了很多年，不晓得跟创始人吴长江入狱有无关系。

弹子石总部经济区，这个注水的天坑几乎是整个弹子石CBD的缩影。

2018年初，干脆连弹子石CBD管委会都被合并（quxiao）了。

比起解放碑的老成持重，江北嘴的快速崛起，弹子石目前无疑是最失意的。

这是什么原因呢？

从地理上来说，弹子石区域三面环水一面靠山，相对缺乏发展纵深。

其次，整个弹子石区域高差近100米，因此区域交通并不方便，从其他区域经弹子石去往南滨路的开车族应该深有体会。

弹子石区域大片的坡地区域，导致上下交通呈现割裂状态，加大了开发难度。

轨道交通规划也是严重滞后，只有环线和11号线，堂堂CBD建设了近20年才通一条环线地铁，也是醉了；值得注意的是远期11号线在洋人街有站点。

先天不足，后天不补，这才是弹子石发展滞后的真实原因。

那么，洋人街拆迁后会不会给困境中的弹子石带来质的飞跃呢？

洋人街现状卫星地图。

远眺洋人街地块及周边现状，左边商业体为华润凯旋天地。

弹子石整体建设规划图，由图可见洋人街地块被寸滩大桥和大佛寺大桥、腾龙大道割裂，整体呈现凹地形态，滨江和地块中心规划了大量商业。

原弹子石中央商务区规划沙盘，由于新的两江四岸的整体规划，沿江区域会严格限高，原洋人街地块规划中的摩天大楼很可能不会出现。洋人街占地约1000亩，整体容积率可能会在1.5左右，估计拆迁后会形成100万方的商住综合体。根据种种迹象显示，洋人街地块很可能会以别墅、洋房+风情商业为主。

对面是寸滩码头，目前对岸江景实在乏善可陈，对未来商业打造构成挑战。

由于周边整体低容积率，交通割裂和目前江景局限，洋人街地块有望给艰难的南岸区财政贡献大笔真金白银，但不会给弹子石带来质的飞跃。

弹子石真的会腾飞吗？它的希望会在哪里呢？

别急，且听小树下回分解。

小树，最早的温州

房团，15年房产实战投资经验，非知名建筑收藏爱好者，专注楼市八卦和确定性收益分析