《民法典》项下，对房屋异议登记的理解

作者：天津泽惠律师事务所

【引言】

在商品房交易中，常会听到一个词“异议登记”，其属于不动产登记的一种，那究竟什么是异议登记呢？

【基本概念】

异议登记就是对已不动产登记簿上记载的事项有异议而进行的登记，其目的在于对阻碍不动产登记簿记载的权利人处分不动产。这里面涉及几个元素：

一是申请条件，即只有权利人、利害关系人申请变更登记，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，此时方可申请异议登记。如果不动产登记簿记载的权利人同意的，直接办理更正登记即可，无需进行异议登记。用一句话说概况就是，异议登记是在更正登记不能获得同意后的补救措施。

二是申请主体，异议登记的申请人只能是利害关系人或权利人，就是与不动产具有某种特定关系的人，比如房屋继承中被非法剥夺继承权人，如果不是利害关系人或权利人，即使登记簿记载有误也无权申请。

三是异议登记是有一定保护期的。在办理异议登记后，申请人必须在15日向法院提起诉讼，超过15日未起诉的，异议登记将失效。由此可知，异议登记只是一种临时性的保护，必须在办理后15日内提起诉讼。

四是异议登记并不能随意提出，申请人需要对自己提出异议的行为承担责任。如果因为不当异议给权利人造成损害的，权利人是有权要求申请人损害赔偿的。

一般情况下，申请人提出异议登记，均是对不动产的权属产生争议。因此，在异议登记后，申请人需要启动“确权之诉”，由法院最终对于不动产的权属做出裁决。这也是要在15日内提起诉讼的原因所在。

举例说明：夏某与李某商量共同出资购置幸福小区7号楼6门201号房屋，但不动产登记簿上最终只记载了夏某为所有权人，李某认为自己应为房屋共有人，于是向登记机关申请更正登记。夏某不同意，此时李某可以申请办理异议登记。

【法律依据】

《民法典》第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。

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