《民法典》:定金不足以弥补房屋买受人损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失
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《民法典》第588条第二款规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
上述规定和《买卖合同司法解释》第二十八条（买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处……）的规定差不多。
法理上对于本约和预约背景下“赔偿超过定金数额的损失”（如房屋差价减去定金之差）有一些争议，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（二）》【最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社出版，2021版】第803-807页在对《民法典》第588条进行解读的时候并未涉及上述法理争议。本文从实务的角度不再过分介绍和分析法理争议。
从司法判例来看，房屋差价超过定金金额的，法院除支持定金罚则外，一般还会酌情支持“房屋差价减去定金之差”。
我整理了一些“定金不足以弥补房屋买受人损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失”的案例（尤其是涉及房屋差价的案例），供大家参考：
1、最高人民法院（2019）最高法民申5686号民事裁定认为，关于损失赔付数额的确定。翁某有权就张某河的违约行为主张损失赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。二审法院就翁某在定金之外提出的损失主张，认定与差价损失可并处的定金范围限定于翁某实际支付的定金数额，再以孟某贤购买涉案房屋的价款作为计算差价损失的依据，经核算后，予以部分支持，并无不当。
2、山东省高级人民法院（2020）鲁民申2108号民事裁定认为，申请人提交的《无产证补充协议(二)》关于违约责任的约定【注：《无产证补充协议(二)》第四条违约责任限定：如果是卖方违约导致本协议不能履行，并且给买方造成各项损失，应双倍返还定金给买方，另承担_×_补偿金；如果是买方违约，导致不能继续履行本协议而造成卖方的各项损失，则买方无权索回购房定金。双方明确约定，在一方出现违约造成损失的情况下适用定金罚则，对违约金、补偿金部分不要求承担。】，被申请人巩某辉并没作出违约责任仅限于适用定金罚则的意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原审根据房屋评估报告等证据所认定的巩某辉的损失具有充分的事实依据。二审未予采信《无产证补充协议(二)》并未影响本案的事实认定和法律适用。
3、浙江省高级人民法院（2019）浙民申3842号民事裁定认为，关于一、二审判决柳某珍在双倍返还定金的基础上再赔偿房屋差价损失409200元是否正确的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但是定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。涉案房屋买卖合同约定该房总价为183万元。经一审法院委托评估，涉案房屋在2017年12月28日的市值为257.4万元。一审法院结合柳某珍以房价上涨为由拒不履行合同的情形以及翁某萍的预期利益损失，兼顾公平及诚信原则予以综合考量，在柳某珍双倍返还定金的基础上，酌定由柳某珍承担房屋差价损失409200元，二审判决予以维持，均无不当。
4、陕西省高级人民法院（2019）陕民申513号民事裁定认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，在房屋买卖合同签订后，因房价涨幅较大，二审判决认定双方合同约定的违约金远低于因合同解除所实际发生的损失，依据史某的请求，以合同解除后给史某造成的损失来确定违约赔偿数额，并未使用违约金条款和定金条款来确定违约赔偿数额，故二审判决在确定赔偿数额时对史某主张的房屋差价损失、已经支付的中介费损失以及定金损失予以支持，并不违反法律规定。
5、江苏省高级人民法院（2019）苏民再410号民事裁定认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。该规定没有限定定金与超过定金部分的损失必须在同一案件中主张，在实体法与程序法均没有禁止性规定的情况下，基于我国合同法对于违约责任总体所采取的填平原则，不应以必须一次性诉讼为由否定权利人寻求违约救济的权利。……原审裁定认为王美林在本案中的诉讼属于重复起诉【二审法院认为，根据已查明的事实，王美林与德润公司就双方签订的《商品房认购协议书》的履行产生争议，王美林就此已提起诉讼，并经法院判决解除双方签订的《商品房认购协议书》，认定德润公司构成违约，双倍返还定金并退还购房款。现王美林再次提起本案诉讼，要求德润公司赔偿因房屋增值造成的损失，二审法院认为，本案与前案的当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求虽具体数额不同，但二者实质均为要求德润公司进行违约损害赔偿。在前案已经认定德润公司违约，并按定金罚则承担违约责任之后，王美林再次要求德润公司就同一违约行为承担违约责任，系对前案判决既判力的否定，属于重复诉讼。】不当，应予纠正。
6、广东省高级人民法院（2018）粤民申2959号民事裁定认为，根据黄某玉的再审申请意见，本案审查的主要问题是黄某玉违约应承担什么赔偿责任问题。2016年4月7日，黄某玉与周某签订了《房地产买卖协议》。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。签订合同后，黄某玉向周某明确表示不愿意继续履行合同，构成违约，应当赔偿周某因此造成的损失。双方在合同中约定定金为8万元，周某主张该定金约定不足以弥补其损失。二审法院经委托评估涉案房屋2016年7月1日价值为318万元，与合同约定的价款232.3万元，价差85.7万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”由于周某未及时采取相应的补救措施，避免损失扩大，二审法院综合考虑合同履行情况、黄某玉的过错程度、房价上涨等因素，参考房屋评估价值，酌定判决黄某玉向周某赔偿房屋差价损失60万元，并无明显不当。
7、广东省高级人民法院（2018）粤民申8248号民事裁定认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，杨某涛仅返还1万元定金显然不足以弥补贾某所受损失。贾某起诉请求判令杨某涛赔偿因其违约造成的损失，包括合同履行后可获得的房屋市场价与合同约定价款的差价部分，具有法律和事实依据。
8、上海市高级人民法院（2017）沪民申2561号民事裁定认为，申请人与被申请人及案外人签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人的真实意思表示，应对当事人有约束力。现被申请人拒绝履行该协议，申请人要求双倍返还定金，与法有据。申请人还提出己方在双倍返还定金后仍有较大损失，要求被申请人赔偿损失。对此，本院认为定金罚则与赔偿损失的适用并不互相冲突，当定金不足以弥补一方违约造成的损失时，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，可予以支持。但定金和损失的赔偿数额总和不应当高于因违约造成的损失。本案中，申请人已提供了初步证据证明涉案房屋的房价自居间协议签订之日至被申请人明确拒绝履行之日有较大幅度的上涨，仅双倍返还定金尚不足以弥补申请人的损失。二审法院在未采信该证据的情况下，也未对相关事实进行调查，显然有失妥当。综上，翁某平、孟某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：指令上海市第一中级人民法院再审本案。
9、江西省高级人民法院（2016）赣民再46号民事判决认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条明确规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。本案合同虽然不是本约买卖合同，但预约合同具有相对独立性，其违约责任应当适用合同法有关违约责任的基本原则。因而，抗诉机关认为程某菊在主张定金罚则的情况下还可以要求惠荣公司赔偿超过定金罚则部分的损失的观点可以成立。
10、山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终5278号民事判决认为，关于违约后的责任承担问题。一审中张某新主张双倍返还定金及房屋溢价款的损失，对此，法律规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失，据此法律精神，守约方所获得的赔偿应为弥补性的，而非惩罚性的，即守约方不应因违约方的违约行为而额外获利。因此，一审法院判决范某田、何某婷承担房屋溢价损失，未并处定金罚，符合法律规定，应予维持。
11、南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5982号民事判决认为，依照法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，可予以支持，但定金和损失赔偿数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告支出5万元定金及5万元中介费用，对上述损失本院予以认定。原告关于定金利息损失的主张，亦符合法律规定，本院依法予以支持，两被告应自原告起诉之日即2016年6月20日起按同期银行贷款利率向原告韩某源支付利息。关于涉案房屋价格上涨的损失，原告韩某源提供网络截图及仟佰间公司开具的说明以证明涉案房屋自订立合同至本案开庭审理期间存在价格上涨，结合诉讼请求，其实际主张在定金及中介费用之外存在5万元的房屋上涨损失，考虑本案案情、原、被告的过错程度以及当时当地的房价上涨情况，本院予以支持。
简评：该判决的说理和结论主体上是正确的，但是都有瑕疵：
（1）原告支出的5万元定金不是原告的损失，这5万元是被告应该返还的，这是说理的瑕疵。
（2）银行利息损失和房屋差价损失不能同时主张，因为你只有付出了房款及其利息才能获得房价上涨的利益，你既要利息又要差价，那就重复主张了。关于这一点，本案二审的说理【本案二审江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终9424号民事判决认为：“一审认定上诉人承担定金利息损失不当，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，关于定金的损失，被上诉人已主张上诉人双倍返还，其再主张上诉人承担定金的利息损失于法无据，本院不予支持。”】也是错的【二审判决这个观点混淆了定金罚则（本质是违约责任的约定）和实际产生的损失（一方违约给守约方造成的损失，包括现有利益的损失和可得利益的损失）的关系。另外，二审判决观点的错误大于一审，所以本文以一审为例说明问题。】。
（3）其实本案很简单，即对比实际产生的损失和定金罚则即可。实际产生的损失为：中介费5万，房屋差价5万，合计10万元。定金罚则“赔”的是5万（定金罚则即“退一赔一”，“退”的5万不算，“赔”的只有5万），因此守约方除了适用定金罚则退5万赔5万之外还可以再要求赔偿5万。