最高院：法律未禁止房地产公司以股权转让形式实现项目转让之目的

作者：初明峰 刘磊 郑梦圆

裁判概述：

公司股权系股东对公司包括财产权在内的综合性权益，与公司特定财产不具有对应关系，故公司股权转让与公司特定财产的转让亦为两独立法律关系。在现行法律不禁止以股权转让形式实现对公司特定财产转让的情况下，不宜对该转让行为的效力作出否定评价。

案情摘要：

1、明发公司取得案涉国有商业用地开发权并成立明恒公司作为项目公司，工商登记为明发公司对明恒公司100%持股；

2、明发公司委托人与薛惠玶互相出具《承诺书》，明确案涉国有土地使用权出让/受让意向及价格。

3、薛惠玶向明恒公司法定代表人陈建华出具《委托书》，全权委托陆阿生办理股权收购事宜。

4、虞军代表陆阿生与明发公司法定代表人陈建华签订《协议书》，并将明恒公司100%股权变更登记至陆阿生名下。后边界公司与陆阿生签订《股权转让协议》，明恒公司股东由明发公司变更为边界公司。

5、薛惠玶以陆阿生与边界公司《股权转让协议》违反法律强制性规定无效为由向陆阿生主张股权回转，江苏省高级人民法院一审对前述请求未予支持，最高人民法院二审维持一审该判项。

争议焦点：

陆阿生与边界公司签订案涉《股权转让协议》的效力评价？

法院认为：

公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛惠玶的该项主张无法律依据，本院不予支持。

案例索引：

（2013）民一终字第138号

相关法条：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

实务分析：

随着开发商拿地成本的攀升，房企间合作开发早已成为地产行业的惯常操作，主要合作模式包括以土地入股成立新项目公司和在原有项目公司基础上增资扩股的合作模式。国土资源局曾有答复意见，认为以土地使用权作价出资系土地使用权转让的一种形式，亦应满足《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条关于“完成开发投资总额25%”才能转让的限制性规定，对不满足该规定条件的产权变更申请一般不予受理。

本文所引案例中，明发公司在未对案涉地产项目进行任何开发的情况下，即全部出让其持有的对项目公司股权，结合该案件中的其他证据，可以认定该股权转让的目的即在于完成土地使用权转让。从本文所引案例中的观点来看，最高院并未否认这种土地使用权转让的效力。其理论基础在于，公司人格独立于公司股东，股权转让是一种对于包括财产权在内的综合权利的转让，与公司特定财产的让与并不具有直接对应关系，故不宜否定本案陆阿生与边界公司股权转让协议的效力。

笔者认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条的立法目的在于遏制炒地获利的不当经营行为，在项目公司没有其他大宗财产的情况下，应对其股东出让股权予以必要限制。