周二市场说 | 政策袭击“银十”不银，2017应验调控魔咒

这次中央大有不把房价、地价控制下来，誓不罢休的味道，三年一次的调整魔咒在2017年可能又要应验了。

9月30日至10月8日，短短九天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州、上海、南昌共计21个城市陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。其中苏州、成都、合肥、深圳、佛山、南宁、厦门、上海、广州等城市更是“梅开二度”，大有不把房价调下去不罢休的味道。

从出台政策城市国庆期间成交来看，一线城市中，北京、深圳成交波动比较明显，广州成交提前放量。其中北京9月30日政策出台之后，成交量一路下滑，日均成交不足1万平方米，8号、9号成交量回升至1.5万平方米左右，但仍低于9月日成交平均值（4万平方米）。二线热点城市中，南昌、济南、东莞在政策出台前后“末班车效应”尽显，成交均出现放量，10月2日济南成交19万平方米，南昌10月8日成交更是高达25万平方米，东莞也在政策出台之前成交激增，达到16万平方米，可能是已经市场已经提前传出的收紧的风声。

另外，武汉、南宁、苏州等城市成交变动也相对明显，南宁8号、9号成交不足1万平方米，而武汉在最后两天成交大幅上涨，但仍低于9月日平均成交值。此外，厦门、惠州政策出台之后成交变化不大，政策出台之后的日均成交与9月相差不大，一来是本身成交基数低，二来与政策收紧力度有关。

简单分析一下，市场在短期内出现一些变化：

• 第一，考虑到各地交易中心在国庆期间休息以及节假日购房者出游等因素影响，假期成交量本身相对较低，不可和正常工作日成交量相提并论，所以，实际上8号、9号成交更能说明问题。

• 第二，从8、9号数据来看，北京、济南、南宁、苏州等城市政策出台后成交回升并不明显，政策在一定程度上在短期内起到了立竿见影的作用；而厦门、惠州等城市政策对市场短期影响并不显著，政策出台之后的日均成交与9月相差不大。

• 第三，还有媒体报道部分楼盘在政策出台之后依然热销，房源遭到“疯抢”，房价也没有下跌。这仅仅是个别现象，一方面可能是项目蓄客时间较长，另一方面部分项目也用一定了营销的策略刺激客户购买，这和在政策出台前通知被限购客户买房是同样的道理。所以，绝对不能以个别现象臆测整体市场。

对于四季度的走势，我认为不容乐观，成交量的下滑已成定局，今年四季度和去年四季度相比，成交量会出现比较大的滑坡。房价的“疯涨”也会戛然而止，虽然短期内整体价格不会出现“雪崩式”下滑，但近期“疯炒”起来房价可能会出现一定程度的回调。另外，如果地价方面没有明显回落，预计接下来还会有更严厉的政策出台，个别城市梅开二度、甚至三度都是有可能的。

总体来看，这次中央大有不把房价、地价控制下来，誓不罢休的味道。因此，对于明年的市场应保持谨慎，三年一次的调整魔咒在2017年可能又要应验了（过往历次调整：2005年、2008年、2011年、2014年）。当然，房地产仍然是中国经济的支撑行业，把它打垮了谁都没好处。我相信，政策和市场最终会寻找到一个动态平衡。只不过短期内谨慎一点、理性一点没有坏处。