2019区域系列（二） | 长三角：沪苏杭等市去化率骤降，上海低至37%
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作为国内经济发展水平稳居前列的长三角区域，核心城市房地产市场变化备受关注。经过连续两年的火爆发展，价格已经上涨至历史高位，居民购买力明显受限，需求无以为继，市场面临下行调整。为对长三角城市房地产市场有更清晰认识，我将从政策、量价、土地三个方面对2018年市场进行分析，并对2019年长三角区域房地产格局进行展望。
一、调控政策严苛，一二线查缺补漏、三四线“四限”持续扩容
2018年长三角各城市调控政策依旧从严执行，“四限”持续扩容。调控重点偏向精细化调整、查缺补漏，如上海、杭州、南京等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。三四线城市则向一二线城市看齐，如热点徐州限售由两年增至三年，后期又开始“限价”。与其他区域相比，长三角区域调控政策最为严苛，执行力度也最强。
二、成交量价齐升，下半年市场明显“转向”，沪去化率跌至37%
据CRIC数据，长三角区域24个城市商品住宅成交面积高达12664万平方米，同比涨7%。就月度变化看，2018年先升后降，下半年市场逐渐走冷，项目去化率明显下调。其中，上海表现最为突出，年初去化在6成以上，下半年去化率逐月下滑，直至12月去化率降至37%。
长三角区域典型城市2018年月度平均去化率变化情况
数据来源：CRIC2016
热点一、二线城市中，除上海、合肥成交量增长外，杭州、苏州、南京、宁波等二线城市成交量同均下降，降幅最突出的城市为杭州，同比降16%。值得注意的是，合肥由于备案延迟，使得成交翻番，涨幅高达112%。但实际上2018年住宅成交中包含较多2017年已成交未备案房源，实际成交与2017年基本持平；三四线城市成交量跌多涨少，仅徐州、无锡、温州、淮安、江阴、昆山、太仓等城市成交上涨，其中徐州以1257万平方米的成交量居于首位，同比涨80%。另外，无锡、昆山市场也维持一定热度，成交量环比涨幅均在50%以上。相比之下，盐城、宜兴、常熟等城市成交量明显回落，环比降幅均为20%以上。
从成交均价来看，价格最高的城市依然是上海，高达53443元/平方米。二线城市杭州、南京、苏州成交均价均超2万元/平方米，宁波也达19637元/平方米，接近2万元大关；三四线城市中均价最高的为昆山、常熟、温州、无锡等，成交均价均已突破1.5万元/平方米。从价格涨幅来看，八成城市成交均价上涨，其中建德、常熟、泰州、无锡、常州、镇江等城市成交均价涨幅均在25%以上；仅徐州、温州、太仓、盐城四城房价有所下降，降幅最为突出的是盐城，成交均价降幅达14%。
2018年长三角区域主要城市商品住宅供求量价及其变化（万平方米、万/平方米）
数据来源：CRIC2016
三、年中土地市场遭遇分水岭，上海底价成交成常态
2018年长三角区域26个城市含住宅土地成交金额突破1万亿元，成交建筑面积高达20477万平方米，同比略降7%；总溢价率为18%，较2017年78.9%的溢价率明显下降。
长三角土地市场自7月开始明显降温，土地流拍现象不断、溢价更是断崖式下跌。一线上海表现尤为突出，底价成交已成常态。二三线城市土地市场年中也遭遇分水岭，尤其浙江区域城市成流拍重灾区。此外，嘉兴、太仓、常熟等城市由于政府推地热情尤为低落，供地完成度不足六成，也加剧了土地市场的清冷。
2018年长三角区域各能级城市含宅土地成交建面及变化、溢价率（万平方米）
数据来源：CRIC2016
四、2019年展望：一二线政策维稳、三四线部分松绑，成交量持平或微增
业界一致预测2019年是房地产“小年”，但长三角区域一直供应充裕，经济发展水平高、购买力强劲，预计在一、二线政策维稳、三四线部分松绑可能性大，但2019年商品住宅成交仍难有亮眼表现。
二线城市表现略有差异，总体成交将延续当前下调格局。杭州政策有可能局部小幅放松，比如限购条件、人才引进等方面微调，预计下半年市场将逐渐企稳；南京由于近两年土储大幅减少，在供应不济的情况下，预计市场成交量将有所下滑；而合肥市场2018年已出现较明显的回调，近期实际成交情况明显下滑，考虑其经济基本面支撑性不强，全年实际成交量仍将低位；近期苏州市场高价盘去化尤为不畅，加之政策仍然相对严格，高价盘价格存在下探的可能，而成交量受低价盘供应减少、高价项目去化不畅的影响，预计2019年成交量延续下滑态势。
三四线城市呈现分化局面，整体成交量将有所下滑。由于三四线城市下行压力较大，预计2019年大概率会有所松绑，但是因为绝大多城市需求已经透支，购买力已近乎枯竭，成交有可能会大幅下滑。当然，个别受交通、规划利好的诸如徐州、南通等城市，还有内生需求较为旺盛的无锡、常州等城市，成交热度依然惯性维持在高位，政策依旧维持高压态势。
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