深度研究|25个高外贸依赖度城市收入下滑，对楼市影响几何？
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受新冠疫情影响，海外经济体陷入增长困境，需求大幅滑坡，显著拖累我国进出口贸易。基于海外订单需求锐减，外贸依存度高的城市产业经济下行压力持续加剧，尤其加工贸易型主导的城市受冲击更大。
依照城市外贸依存度超全国水平、二产占比相对较高两大筛选标准，我们从全国286个地级市中筛选出25个高外贸依赖度城市，集中分布在东南沿海地区，浙江、广东、山东、江苏等四省皆有多城入围。
随着居民就业以及收入预期下降，高外贸依存度城市房地产市场前景不容乐观，潜在购房需求或将增长乏力，购房消费降级乃至延期已是大概率事件。本文将从外贸依存度高的各个城市薪资水平变化、疫后复苏情况、高外贸依存度城市购房需求规模和客户结构变化，深入研究重点城市未来市场变化。
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进出口贸易是拉动我国经济增长的传统“三驾马车”之一，对于我国经济长期高速增长起到不可忽视的作用。受困于海外经济增长陷入困境，需求大幅滑坡，显著波及我国进出口贸易。
2020年前两月，我国出口同比骤降17.2%,这在历史上也并不多见；4月因前期订单集中交付出口增速由负转正，但5月出口再次步入负增长，同比下降3.3%。进口也是持续走低，且有加速下滑的趋势，5月进口同比下降16.7%，跌幅较上月增加2.5个百分点。长期来看，海外经济体复苏进程仍难言乐观，需求或将持续低迷，我国进出口贸易下行压力依旧不容小觑。
一季度经济增速同比下降6.8%，这在历史上也并不多见。与此同时，居民失业率高企，且连续数月维持在较高水平。2月，全国城镇调查失业率一度升至6.2%高位，环比大增0.9个百分点，3月以来失业率仍居高不下，依旧维持在6%左右。再加上今年全国普通高校毕业生达874万人，同比增加了40万人，今年“两会”政府工作报告强调“六稳”、“六保”，城镇调查失业率要控制在6%左右。这意味着居民就业仍是今年最大的压力，部分家庭或将面临失业导致收入停摆的隐忧。
在经济增长承压的大背景下，外贸依存度高的城市更易受负面冲击，市场购买力或将大不如前，对楼市的冲击也更加明显。受此影响，高外贸依存度城市房地产市场前景着实不容乐观，潜在购房需求或将增长乏力，购房消费降级乃至延期已是大概率事件。
01
高外贸依赖度城市
集中于沿海四省25城
筛选标准
相较而言，加工贸易型主导的城市更易受负面冲击，意即第二产业占比相对较高的城市，更易受相较低迷的外贸市场大环境影响。主要原因在于制造业相对刚性，而在海外订单需求大幅下滑的情况下，加工贸易型企业营收或将明显回落，进而拖累企业员工就业、收入预期。
依照城市外贸依存度超全国水平、二产占比相对较高两大筛选标准，对全国286个地级市进行筛选，最终筛选出以下25个高外贸依赖度城市。
地域分布
高贸易依赖度城市集中分布在东南沿海地区，浙江、广东、山东、江苏等四省皆有多城入围，浙江省入围城市最多，包括嘉兴、湖州、绍兴、宁波、台州、温州和金华在内的7城入围，占比近三成。
由于受历史沿革及区位因素影响，东南沿海城市是我国最早开放的口岸城市，进出口贸易长期占据较大的经济比重，典型如广东中山，这里是全球最大的灯具市场，产业经济较为发达，各镇皆形成了各具特色的主导产业，绝大多数依赖于出口贸易。
02
多城招聘岗位及薪资明显降低
招聘岗位整体降17%
疫情后高外贸依存度城市招聘需求有序复苏，尽管招聘量仍有所下滑，但并未明显失速。随着疫情后各行业复工复产有序推进，25个高外贸依存度城市企业招聘需求也在逐步复苏，2020年上半年月均招聘岗位总量稳步回升至48.5万个，较2019年月均招聘岗位总量仍下降17%，整体跌幅仅略高于全国15%的平均降幅。
高外贸依存度城市招聘需求复苏步调不一，营口、郑州招聘量领跌，湖州、苏州基本恢复至疫前。截至2020年上半年，9成以上高外贸依存度城市月均招聘岗位均有不同程度的回落，且跌幅都在10%以上。尤其是营口、郑州招聘需求骤减，跌幅多达36%。仅湖州、苏州两城招聘需求恢复至疫前，2020年上半年月均招聘岗位较2019年月均基本持平。
02
薪资整体偏低，月薪2万以上不足2%
高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低，月薪1万以下低薪岗占比超9成，2万以上高薪岗占比则不足2%。
25个高外贸依存度城市支柱产业大都是加工出口贸易型产业，企业招聘岗位薪资主要集中在月薪1万元以下，2020年上半年月均招聘岗位量占比都在9成以上。并且，近7成高外贸依存度城市月薪5千元的低薪岗占比过半，汕头、威海和营口更是超60%。
月薪2万元以上的高薪岗非常有限，2020年上半年月均招聘岗位量占比普遍不足2%，集中在苏州、宁波、佛山这类二线以及强三线城市。
03
月薪5千以下、3万以上岗位明显缩量
高外贸依存度城市低薪以及高薪岗明显缩量，月薪5千以下低薪岗招聘量全线回落，6成城市3万以上高薪岗皆降，但1-3万中高薪岗整体运行平稳。
外贸下行压力下，25个高外贸依存度城市大幅裁减了月薪5千元以下的低薪岗和3万元以上的高薪岗。相较于2019年月均招聘量，月薪5千元以下低薪岗2020年上半年月均招聘量全线回落，营口、郑州跌幅皆超30%；6成高外贸依存度城市月薪3万元以上高薪岗皆降，金华、南通和烟台显著缩量，整体跌幅超40%。月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳，烟台、苏州、无锡等更具韧性。
由于近7成高外贸依存度城市月薪5千元以下的低薪岗占比过半，叠加2020年上半年低薪岗月均招聘量全线回落，难免将拖累居民就业以及收入水平，失业率高企、收入停摆等问题凸显。
03
25城疫后市场复苏分化
依照疫后复苏程度和成交走势25城大致可以划分四类：第一类持续低迷型，典型如珠海、烟台、崇左和日照；第二类回升乏力型，如中山、无锡和金华；第三类逐步转暖型，典型如宁波和郑州；第四类强劲转暖型，如湖州、温州、常州等。
01
持续低迷型
珠海、烟台、崇左、日照等城市受疫情冲击严重，疫后市场自发性修复不足，需求明显不济，商品住宅成交持续低迷，疫后成交同比跌幅未见收窄趋势甚至进一步走阔，6月同比跌幅仍超30%。
典型如珠海，受疫情影响2月商品住宅成交面积跌破5万平方米，同比跌幅高达62%。3月以来，房地产市场未见明显起色，成交虽有所回升，但整体仍处低位，同比跌幅都在50%以上。6月成交面积升至25万平方米，同比仍降54%。
02
回升乏力型
中山、无锡和金华等城市疫后市场有所复苏，短期内成交大幅反弹，但随着前期积压的需求释放殆尽，5月以来复苏动能明显减弱，成交趋稳，市场热度较疫前仍有明显差距。
以无锡为例，疫后市场迅速复苏，成交同比跌幅明显收窄乃至转正，但持续时间周期较短，前期积压的购房需求快速释放之后，增量购房需求增长乏力，成交整体趋于走稳，同比再次步入下降通道。6月，无锡商品住宅成交60万平方米，同比下降32%，市场热度较去年同期相差甚远。
03
逐步转暖型
此类城市房地产市场快速复苏，市场需求集中释放，5、6两月市场复苏动能未见减弱，成交继续回升，同比跌幅明显收窄，典型如郑州、宁波。
以郑州为例，2月受疫情影响房地产市场断供，成交跌至历史低位。疫后房地产市场逐步转暖，房企顺势加紧供货，成交持续回升，同比跌幅大幅收窄。6月，郑州商品住宅成交118万平方米，同比跌幅进一步收窄至1%。但主城区和环郑区域市场冷热不均，主城区新开盘项目平均去化率基本达到70%；供求压力较大的环郑区域新开盘项目平均去化率仍低于30%，去化压力较大。
04
强劲转暖型
苏州、常州、温州等疫后市场迅速转暖，且市场热度持续回升，3月以来商品住宅成交面积持续走高，同比率先转正。其中，常州、温州和东营增长最为显著，上半年累计成交更是同比转正。
以常州为例，2月楼市成交显著缩量，同比近乎腰斩。但疫后房地产市场迅速转暖，成交持续放量，6月成交面积进一步回升至101万平方米，创近年来单月新高，同比增长21%。上半年，常州累计成交353万平方米，同比增长5%。
04
需求规模与结构分化加剧
疫情后，信贷资金整体趋向宽松，仍是房地产市场持续复苏的实质性动因，高外贸依存度城市也是明显受益，7成以上城市成交稳步回升，同比跌幅持续收窄乃至同比转正。
预计2020年货币政策整体稳健偏积极，年内再降准、降息预期强烈，房地产信贷政策整体中性偏积极，相较充裕的资金仍将通过各种渠道进入地产领域，在一定程度上有助于提振居民购房消费。
短期内，在信贷资金整体趋向宽松的助力下，高外贸依存度城市房地产市场仍将有序复苏，成交有望稳中有升，同比跌幅或将进一步收窄，且更多城市成交有望同比转正。
01
市场前景持续分化，看好苏州和湖州
受居民就业、收入预期等多方面因素影响，高外贸依存度城市房地产市场前景或将持续分化。
首先，绍兴、南通、江门等招聘岗位整体下滑幅度有限，上半年月均招聘岗位量整体跌幅仍低于全国平均降幅。但随着复工复产有序推进，企业招聘岗位仍有进一步提升的空间，绝大多数工薪家庭收入大概率将继续走稳，房地产市场仍有需求支撑。尤其是绍兴，疫情后房地产市场持续复苏且同比转正，预计市场热度有望惯性延续，成交或将保持在较高水平。
其二，上半年苏州、湖州企业招聘需求基本恢复至疫前，加上疫后房地产市场迅速转暖，6月成交已同比转正，预计市场热度有望惯性延续，成交仍有一定的提升空间。
其三，惠州、温州和中山等城市受外贸影响较大，预计房地产市场复苏动能或将有所减弱，成交进一步上行空间着实有限，部分城市成交或将小幅回落。典型如东营，尽管疫情后房地产市场复苏进程好于预期，成交已率先同比转正，但由于企业招聘需求持续低迷，2020年上半年月均招聘岗位量较2019年月均下降26%，居民收入预期或将有所下滑，届时楼市成交或将转升为降。
而郑州、营口产业经济发展形势最为严峻，企业招聘需求锐减，2020年上半年月均招聘岗位同比减少36%，大量工作岗位消失，拖累居民就业，失业率或将明显回升。典型如郑州，基于贸易保护主义作祟，以富士康为首的进出口代加工企业海外订单需求大幅减少，居民就业、收入预期或将阶段性调整，其对河南省内的外迁人口吸附力或将有所减弱。在外来人口增长陷入瓶颈，叠加居民收入预期适度下移，潜在购房需求或将增长乏力，成交继续上行空间有限，个别月份更将向下调整。
02
改善性需求坚挺，刚需市场不容乐观
依旧居民薪资档次结构性变化，各类型需求市场或将进一步分化。
由于高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低，月薪1万元以下招聘岗位占比超9成。受此影响，潜在刚需置业群体收入预期或将有所下滑，市场购买力或将明显不济，购房贵且难等问题将愈加突出，预计今年刚需市场仍不容乐观，成交或将持续低迷。
月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳，苏州、无锡和烟台等更具韧性，招聘量仍有不同程度的增长。联系到2016年以来，绝大多数城市主力购房诉求已由早先的刚需过渡至改善性需求，三房、四房晋升为成交主力，成交占比也是稳步提升。而在中高薪家庭收入预期继续走稳的情况下，预计改善性需求仍将持续释放，成交有望维持在较高水平。
此外，6成高外贸依存度城市月薪3万元以上的高薪岗明显下降，金华、南通和烟台更是显著缩量，整体跌幅超40%。不过，高端收入群体资产配置多元化，薪资收入往往只占据很小的比重，普遍有不菲的财富积累，户均总资产在千万以上的家庭不在少数，市场购买力依旧强劲。因此，豪宅市场仍有强劲的需求支撑，成交有望继续走稳。