春节特辑·洞悉未来十年丨未来房地产发展聚焦这50个城市（一）

在“丁祖昱评楼市”年度发布会上我曾列出一个表格，未来城市将聚焦这50个，其中第一个指标是资源禀赋，在这其中，北上广深杭无论是经济能力、人均购买力，还是人均GDP水平等，都在这50个城市中遥遥领先的。

第二个指标是人口，人越多的城市对房地产来说越好，因为市场容量大，规模就大。目前常驻人口超过一千万城市就已经有13个，未来会有更多城市迈入到人口更多的特大城市当中，在这其中，不能只看每一年常驻人口的增加，更要看质量的增加，要看这些城市的小学生占比、大学生占比，量以及大学生毕业之后留在这座城市的占比城市，共同判断这座城市的发展水平。

在我所列出的50个城市中，暂时不考虑政策因素，长三角城市有二十个，东西部主要省会城市十个，粤港澳大湾区城市七个，环渤海城市五个，东北也有四个城市，海西两个，可以说这50个聚焦的城市遍布了全国各个方面。

未来十年，中国城市集中度会越来越高，房地产也会向资源禀赋更好的城市集中，在这其中，2020年长三角空间非常大，这不仅仅是因为长三角占据了50个城市中的20个，还因为与其他城市群相比，长三角一体化战略落地最快，长三角发展空间更大。

本文主要针对长三角区域的现状与发展展开，以期对整个长三角区域的市场有一定的把握与关注。

*本文共2752字，阅读大约需要10分钟。

长三角城市走在前列，TOP50榜单占据四成

2016年3月出台的国家“十三五”规划纲要里，明确提出要“加快城市群建设发展”，一直到2017年十九大报告，提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，全国基本确定了“19+2”城市群分布格局，即19个城市群，加上以新疆喀什和以西藏拉萨为中心的两个城市圈。

从国家战略角度来讲，各城市群起步时间不同，最终结果差异特别大，但是从目前现状来看，长三角一体化推进更快一些。

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以3.7%的面积创造全国1/4的GDP

事实上，长三角一体化国家战略启动较晚，启动时间仅早于粤港澳大湾区建设国家战略。

2018年11月5日，首届中国国际进口博览会上宣布，长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。

上升为国家战略之后，长三角一体化真正按下了“快进键”。

2019年12月1日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角一体化，也同京津冀协同发展、粤港澳大湾区等其他战略国家一起，重新塑造中国空间格局。

至此，长江三角洲，覆盖上海、浙江、江苏、安徽三省一市，以3.7%的国土面积、2.25亿的人口总量，创造了接近全国1/4的GDP。

长三角城市群无疑成为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域。起战略定位也站在了新高地，被赋予“一极三区一高地”战略定位，长三角一体化发展具有极大的区域带动和示范作用。

作为我国综合实力最强、一体化程度最高的城市群，长三角区域无论是在空间结构、联动发展、城市职能分工，或者是公共服务体系的建设上都保持着高度的协调，是中国城市群一体化发展的排头兵。

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长三角各城市之间呈现均强性

大潮起于江海之间，长三角一体化落地速度非常快，这与长三角各城市之间的均强性密不可分，不需要谁带动谁，而是强强联合，强强才能合作，才能形成一体化。

近日，全国各省份正在陆续发布2019年经济成绩单，根据最新的数据显示，长三角一体化覆盖的三省一市GDP总量只有安徽省在11名，江苏位列第2名，浙江省第4名，上海市位列第十名。

从各个城市来看，目前我国共有17座城市GDP过万亿，分别为上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、宁波、佛山和郑州。从城市群分布来看，万亿级强市长三角坐拥6席，超过三分之一。

其中，作为长三角一体化的龙头，上海一直保持着高质量增长，距离4万亿GDP阵营仅一步之遥。上海市统计局发布的最新数据显示，基于2018年GDP总量的修订，2019年上海GDP总量达到38155.32亿元，接近4万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.0%。

而江苏省经济第一强市，也是国内“最强地级市”的苏州，2019年GDP预计为1.93万亿，并喊出了进军“两万亿俱乐部”的响亮口号。江苏省内经济总量排名第二的南京，则在向1.5万亿靠拢。

浙江省杭州市在2019年完成的GDP为15373.05亿元，同比实际增长6.8%。宁波市完成的GDP为11985.12亿元，同比实际增长6.8%。

长三角城市群城市阶梯健康度居全国城市群首位。同时合肥、无锡等城市的经济实力也不容小觑，增长速度很快，从中就能看出长三角一体化建设发展的底色。

从房地产投资的角度来讲，长三角城市群投资热度一直不减，这很大程度上是因为长三角城市群处于成熟发展阶段，城市发展已经相对较为均衡，因此整体上看长三角城市群房地产市场前景良好。

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未来全国城市聚焦50个，长三角占20个

过去一年，房价上涨情况来看，长三角占了一半城市，其中盐城涨幅达到39%，南通31%，江阴同比增长28%，泰州增长22%。

这一数据的背后，实际是城市基本面不断被看好的表现。

过去十年，长三角城市群房地产投资额总量整体上呈现逐年增加的趋势。其中，2015年高达1.83万亿元，较2011年增长了95%。从分城市的房地产投资额来看，上海居于首位，高达3469亿元，约占城市群总投资的19%；其次为杭州和苏州，分别占13.5%和10%；合肥、南京、宁波和无锡居于第三梯队，约占6%-8%之间。

可以预见的是，长三角地区将进入新一轮一体化建设高峰期，未来长三角地区城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素将加速流动，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作，助推长三角更高质量地一体化发展。受此影响，长三角地区房地产市场前景长期看好。

在刚刚过去的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我提出了未来十年发展前景最大的五十个城市。其中，长三角城市有二十个。未来十年中国城市集中度也会越来越高，房地产也会向资源禀赋更好的城市集中，经济也会向这些城市靠拢，人口会主要留在这些城市当中，目前来看，长三角城市中上海和杭州领先，苏州位列第十。

从人口发展前景来看，上海依然位列第一，而杭州机械迁入人口数量在长三角城市群中排名第一。

房地产基本面，新房和二手房成交情况来看，上海成交金额再次超过1万亿元，成交量达到2705万平方米。上海不仅是中国最大的房地产交易城市，也是全球最大的房地产交易城市。

实际上，从综合指标来看，长三角城市在全国走在前列，TOP50榜单占据4成。因此，有理由相信，长三角城市群发展潜力和空间巨大。

需要指出的是，重要的核心城市以及节点城市，不仅在长三角地区，在全国综合排名都是位居前列。从这个角度来看，虽然没有直接关系，但我依然更加看好长三角一体化对于这些城市房地产市场积极的促进作用。

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