年报点评丨融创中国：营收利润涨幅超36%，头部地位进一步巩固

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3月12日，融创中国（下称“融创”，01918.HK）披露2020年业绩报告。2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%。

2020年，融创中国实现合同销售金额5753亿元，同比增长3.4%，排名稳居行业第四，其中核心城市保持领先优势，在12个城市销售金额排名第一；合同销售面积4102.1万平方米，同比增长7.1%。过去一年，融创继续深耕核心城市，并取得进一步成效，在55个城市销售金额排名前十，比2019年时增加12个城市。

各项经营业绩稳健增长的同时，融创凭借战略优势和坚实的基础，资本结构全面优化。2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78.3%。前两项指标成功达到“三条红线”政策标准，一年内超预期迅速降至“黄档”。

融创在地产开发主业提质发展的同时，“地产+”业务的优势进一步凸显。其中融创服务年内成功上市；文旅板块表现突出，在疫情影响下实现超预期恢复，“地产+”产业能力日益凸显，行业综合竞争优势进一步得到巩固。

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01

销售规模从“量”到“质”

12城销售排名第一

2020年，融创实现合同销售金额5753亿元，同比增长3.4%；合同销售面积4102.1万平方米，同比增长7.1%。合同销售均价14024元/平方米，与往年基本持平。

实际上，单从销售规模增速来看，融创2020年增速并不高，并且低于同等规模房企平均水平，核心动因在于头部房企“从量到质”的战略核心转变。

图：融创中国2016-2020年合同销售情况

数据来源：企业业绩公告、CRIC

2020年，融创在城市深耕方面取得进一步成效。在55个城市销售金额排名前十，比2019年时多了12城，其中杭州、重庆、武汉等12个城市销售排名第一。此外，2020年融创在20个城市销售金额超百亿，杭州销售金额更是超400亿，重庆、武汉销售金额均超300亿。

展望2021年，融创可售货源足以支撑业绩达成。从可售货源分布来看，一、二线城市仍为融创主战场，占比达到78%。可售货源整体分布更趋均衡，西南、华北、东南区域分布相对集中，且该三个区域的可售货值占比较上年均有增长；上海、北京可售货值分别占比13%和12%，占比虽有收窄，但仍占据一席之地。

图：融创中国2021及2020年预计可售货值区域分布

注：内圈为2021年，外圈为2020年

数据来源：企业业绩发布、CRIC

02

严控拿地节奏

聚焦核心一二线城市

2020年尽管受疫情影响，但土拍市场竞争激烈程度不减。在此背景下，融创继续严控拿地节奏，加强对土地质量的把控，坚持高标准、审慎拿地，全年新增土地储备建筑面积约5877万平方米。

与此同时，融创多元化拿地，控制地价。截至2020年年末，融创总土储建筑面积达2.58亿平方米，同比增长10.3%。总土储规模稳中有增，足以支撑未来3-5年发展需求。

得益于多元拿地的推进，融创拿地成本有所下降，平均土地成本4270元/平方米，较上年的4306元/平方米进一步下降；货地比2.81，利润运作空间充裕。

图：融创中国2016-2020年新增土地及总土地储备建筑面积（万平方米）

数据来源：企业业绩发布、CRIC

从土储货值结构来看，截至2020年末，融创约78%的土储货值位于一、二线城市。其中于一、二线城市分别拥有货值0.4万亿和2.0万亿，强三线城市货值约0.7万亿。

“集中供地”新政下，融创高质量土储结构将更加有利于其对市场板块轮动机会的把握，抢得区域市场研判优势，将助力销售规模的提升，负债率水平的下降，以及资本结构的优化。

图：融创中国截至2020年末土储货值结构

数据来源：企业业绩发布、CRIC

03

营收增速维持高水平

净利润同比增长40.5%

2020年，融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%，增速维持行业较高水平；其中物业销售收入2188.8亿元，同比增长37.3%。

盈利方面，全年实现毛利润484亿元，同比增长16.9%；净利润395.5亿元，同比增长40.5%，归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%。与此同时，净利率和归母净利率分别增至17.2%和15.5%。

图：融创中国2016-2020年盈利表现

数据来源：企业业绩发布、CRIC

04

两条红线翻绿

资本结构全面优化

资本运营方面，截至2020年末融创账面现金达1326.5亿元，同比增长5.5%。同时，得益于结合自身发展节奏的战略前置性调整，通过严控拿地节奏、加速销售去化、优化债务结构等一系列措施，与央行“三道红线”管控相契合，政策落地至今迅速由“红档”转为“黄档”。

截至2020年年末，非受限制现金短债比提升至1.08，净负债率大幅下降76.2个百分点至96%，剔除预收账款后的资产负债率下降5.4个百分点至78.3%，其中前两条线成功翻绿。

此外，融创通过加大银行类融资占比、用公开市场机会发行融资成本相对较低的债务等，对债务结构的优化也起到积极作用，截至2020年末，融资成本同比下降2.1个百分点至6.46%。

图：融创中国2016-2020年负债情况

数据来源：企业业绩发布、CRIC

05

“地产+”竞争力提升

文旅板块确立优势地位

2020年，融创实现地产开发主业提质发展的同时，三大“地产+”业务的优势也在各自领域进一步凸显。

其中，融创服务于2020年11月在联交所主板成功上市。全年实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米，未来增长空间可观，头部企业竞争优势显现。

融创文化围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续深化布局，部分头部内容项目开始稳定输出。

值得一提的是，文旅板块在疫情影响下实现超预期恢复。截至2021年春节，融创文旅客流量恢复度达292%，收入恢复度达296%。2020年全年，文旅板块实现收入约38.8亿元，同比增长36%；管理利润约6.27亿元，同比增长311%。与此同时，文旅加快核心城市的布局，已进驻华北、华东、华南、华中、西南区域的39城。多种业态产品力的提升，支持“城市共建“战略的落地，其中融创冰雪世界依托四季运营优势，市场提前卡位，成为文旅板块的明星产品。此外，融创文旅还发挥多业态场景运营优势，围绕产品设计、建设、运营三大专业服务体系，年内成功开启了轻资产服务输出。

附表：2017-2020年企业财务指标

注：核心净利率为企业财报公告的扣除非经营性损益后归属于上市公司股东的净利润；

股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益；

销管费用率：销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计

数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理