北外滩最难旧改成功背后：抱团拒绝评估的里弄，最后为何100%签约？
作者：周楠
它成为了撬动整个地块成功征收的关键。
高翔现在回过头来想，长阳路138弄355户居民能全部签约，即便不算做“奇迹”，也算是“舒了一口气”。
高翔是虹口区一征所项目经理，年逾50的旧改老法师，基本属于遇到任何旧改问题都感觉“很正常”的那种。不过，这一次长阳路138弄居民的问题，还是引起了他足够的重视。
北外滩昆明路以南地块旧改，因为涉及居民多、房屋类型全，被誉为“最难”。而长阳路138弄，因为当初居民抱团拒绝评估，又成为其中“最难啃的一块硬骨头”。
6月28日，昆明路以南地块以98.8%的签约率正式生效；7月6日，长阳路138弄居民签约率达到100%。所有人都知道，长阳路138弄居民的反转，成为了撬动整个地块成功征收的关键。
关键症结
5月15日至17日，长阳路138弄的弄堂口、舟山居委会、昆明路以南征收基地等地，都聚集了情绪激动的居民。
这三天，原本是房屋评估公司上门评估的日子。然而，评估人员却被居民堵在弄堂口，无法进场。
症结在于对于房屋类型的认定。尽管当时关于房屋类型的认定并未出炉，但有居民私下了解到：长阳路138弄房屋类型可能被认定为“两万户”工人新村的房屋性质（建筑面积的换算系数为1.65），而不是他们心中不成套无电梯的新工房（换算系数为1.94）。很多人大失所望，坚持先确定换算系数，再进行房屋评估。
房屋类型之所以被居民们看重，在于它牵涉了居民利益。
按照目前的征收政策，公房的建筑面积=居住面积*换算系数，显然如果换算系数低的话，公房的建筑面积自然小了，居民得到的补偿款也相应减少了。
据了解，长阳路138弄的房子建造于上世纪50年代，当时入住的人多为机关干部。在当时这样的房屋样式比较好，居室外有原始设计合用的厨房和卫生间。如今的住户除了原居民的后代，还有约60%为租客。
居民们列举了以前物业出具的历史凭证，说明长阳路138弄房屋的换算系数应为1.94。很多居民更不解的是：“我们当初明明是干部搬进来的，凭什么房屋性质变成了工人新村？”
舟山居民区书记刘敏敏等居委干部做了大量的解释安抚工作，并告诉居民：“房屋类型是专业权威机构认定的，即便换算系数为1.65，只是表示其建筑类型和'两万户’工人新村属于同一个系数，并不代表房屋就是工人新村。”然而，很多居民还是不认账。
为了避免冲突，北外滩街道果断决定，对长阳路138弄停止评估一天。
关键人物
退休居委干部吴鹿娣和金惠珠，第一次见到北外滩旧改群众工作组组长徐仁祯对她们发那么大的火。
这一天，徐仁祯提高了声调，在办公室对她俩说：“你们自己好好想想吧，连自己家的工作都做不通，还要不要做群众工作？”
吴鹿娣和金惠珠身份特殊，既是以前的居委干部，又是旧改群众工作组成员，还是长阳路138弄的居民。这个时候，她们的一举一动显然对周边居民影响很大。
吴鹿娣有些惭愧，她是曾经的舟山居委会主任，也承诺过“要带头支持征收”。但没想到，自己的丈夫也因为“房屋类型”的问题想不通了。吴鹿娣劝他，但自己心里也多少有些“不甘”。
在权威机构出具的房屋类型认定报告最终出来之前，5月16日，北外滩街道组织一批居民代表到昆明路以南旧改基地开会，请虹房集团负责人和16户居民代表面对面谈话、沟通。这位负责人在居民一一表达心声后，做了统一回答，从专业角度说明当下的行业规范。他用最通俗的语言告诉居民：“房屋类型和人的出生一样，房屋造好是什么性质就是什么性质，不会因为后期改造而改变。”
5月18日，虹口区征收事务中心又召开了一次居民代表会议，更详细地介绍了房屋类型认定的标准和鉴定的程序。此后，又多次与居民代表沟通解释。
这时候，吴鹿娣和金惠珠已渐渐接受了这样的观点：“不管怎么说，房屋也老旧了，能轮上旧改总是一件好事。能动比不动好得多！”“万一真有政策出错了，后面还是可以更正的。”
她俩在说服了家里人之后，转而卖力地劝说起居民来。刘敏敏告诉我：“她俩在居民中威信很高，说一句话可以顶上我们说十句。”5月22日下午，长阳路138弄终于艰难地完成了最后一家的评估。
关键时刻
5月24日，当上海市房地产科学研究院出具的房屋类型鉴定报告出炉时，绝大多数居民已平静下来。
其鉴定结论显示：根据历史资料及现场勘查，参照《上海市房屋建筑类型分类表》，经综合分析。长阳路138弄4—6号、9—17号房屋的建筑类型为职工住宅（新工房）3（3），行政确认按相关规定办理。
根据相关规定，建筑面积的换算系数为1.65。
不过，由于房屋质量相对较高等原因，普遍的房屋评估价格达到甚至超过了居民的预期。有一些居民算了笔账，如果房屋拿到市场上去卖，可远远拿不到这个价格，还是相当划算的。所以基本都顺利签约了。
7月6日，按照高翔的建议，一位当时反对比较激烈的居民和他的父亲来到征收基地办委托协议。因为房屋的承租人是父亲，委托给儿子之后，儿子就可以全权决定房屋是否签约。
也在这一天，吴鹿娣、金惠珠等群众工作组的工作人员其实已经悄悄地等候在征收基地。一见到她们，这位居民有些惊讶：“你们怎么都在？”吴鹿娣笑眯眯地说：“你父亲能办理委托协议非常好，现在房子的事情你做主了！大家基本都签约了，奖励期也快结束了，你怎么想的？”
这位居民没说话。金惠珠赶忙在一边说：“我们理解你的心情。但是我们长阳路138弄居民为自己争取过了，争取不到也心安了。否则因为这个而不签约，还住在老旧的房子，太不值得了……”
随后，大家又一起为他算起了经济账。如选择货币补偿，这位居民家18.7平方米的面积，可以拿到400多万元的补偿款，还是相当可观的。
最终，这位居民自己可能也没想到，当天他就果断签约了。至此，长阳路138弄355户居民100%全部签约。
7月16日，我随吴鹿娣来到她的家中。大大小小的打包箱几乎堆满了她的屋子。她选择了货币补偿，准备在儿子家附近买一套房子，目前过渡期租住的房子已经选好。她告诉我：“邻居们搬家的速度还真是快，我们这个楼道都搬空了，我明天也要搬了呢。”
作为老居委干部，她牵挂的好几位90多岁、行动不便的邻居，都已经在儿女和居委干部的帮助下，顺利搬家。
在长阳路138弄，我看到，这里房屋大多3—4层，相比旧里生活条件较好，但仍因为年久失修显得破败。一位已坐上搬家汽车准备离开的阿姨看到吴鹿娣，赶忙招手说：“再会啦！”这一刻，她和吴鹿娣脸上的表情很像，是一种带有不舍的开怀。