奇案赏析 ——房屋被烧毁重建后，承租人是否还有优先承租权
《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权由约定权变为法定权，无论是否约定，承租人都有权主张优先承租权。可以预见的是，纠纷将会增多。如果事前未做准备，赔偿可能在所难免。行使优先承租权的条件也是丧失优先承租权的原因，值得注意。
一、案件简介
2006年2月1日，李某（乙方）与市场中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将迎风六里农贸市场平房1、3、4、5、6号共五间房，以租赁的形式租给乙方使用。租赁期限为10年，起止日期从2006年2月1日起至2016年1月31日止，承租期间乙方拥有使用权但不得以任何方式将甲方房屋转租、转让。租赁费一年2万元，自交款之日起履行合同，乙方支付租赁费实行一年一交，中间不退房租。
2010年12月12日，北京燕山市场中心商铺发生火灾。火灾发生后，李某（乙方）与市场中心（甲方）于2013年11月26日签订了火灾事故一次性赔偿协议书，约定甲方于本协议签订之日起3日内，一次性赔偿乙方因此次火灾造成的财产损失12万元。包括直接财产损失和间接财产损失等全部财产损失。乙方在取得双方约定的赔偿金后，双方就此次火灾事故的赔偿问题即解决完毕，甲方不再因此次事故对乙方承担任何法律责任，乙方不得再次因此次火灾事故向甲方主张任何民事权利。李某出具收条，根据双方协议书，收到市场中心支付因火灾事故赔偿纠纷补偿款12万元，此款为一次性最终补偿款。收到上述款项后，不再向市场中心主张任何民事权利。
2014年5月，李某诉至法院称，市场中心已将烧毁的房屋重新修建完毕，但以种种借口拒不安排其经营房屋，导致无法继续经营。故要求合同顺延履行至2020年1月31日。
市场中心辩称：双方在解决赔偿的时候和李某多次言明合同已经终止了，所有商户都是合同终止，如果再租得需重新协商租金、租期的问题。原市场被烧掉，新市场是重新建的二层市场，原市场是一层市场，李某所租的5间房屋已经不存在。赔偿的时候签订了一次赔偿协议书，李某已就此事解决完毕，李某也表示不再就此次火灾事故主张任何权利，李某起诉没有道理。
一审法院认为：李某租赁的房屋过火后已无法继续使用，市场中心对市场房屋进行了重新修建，且无法为李某提供租赁房屋，故原合同从事实上已无法继续履行，李某再要求市场中心继续履行合同并顺延履行期限的诉讼请求缺乏事实和法律依据，判决驳回李某的诉讼请求。
二审法院认为2010年12月市场中心商铺发生火灾，李某租赁的房屋在火灾中灭失。后市场中心对市场房屋进行了重新修建并招商。因原合同标的物已不存在，新建市场不能等同于原市场，李某与市场中心签订的合同从事实上已无法继续履行，李某要求市场中心在新的场地继续履行原有合同并顺延履行期限的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
二、北京高院再审
李某申请再审称：租赁房屋已在原址重建，只是面积和位置发生了改变，但主体没有改变，燕山市场有继续履行租赁合同的条件。房屋重建后，燕山市场与他人另立租赁合同，侵犯了其优先承租权。
北京高院认为：根据查明的事实，李某与燕山市场签订了房屋租赁合同，之后燕山市场商铺于2010年12月发生火灾，李某租赁的房屋在火灾中灭失，此后燕山市场对市场房屋进行了重新修建并招商。现因新建市场不能等同于原市场，且原合同租赁物已不存在，故李某与燕山市场签订的合同从事实上已无法继续履行，一、二审法院据此驳回李某要求燕山市场在新的场地继续履行原有合同并顺延履行期限的诉讼请求，并无不当。裁定驳回李某的再审申请。
三、优先承租权的性质与条件
优先承租权的法律性质，有约定权利说和法定权利说两种观点。在民法典生效之前，合同法及司法解释对优先承租权并未规定，民事当事人主体平等，缔约意愿自由，只有当事人在合同中约定了承租人享有优先承租权时，承租人才有权主张，出租人也才负有同等条件下与承租人优先订立新租赁合同的义务，优先承租权实质上是一种当事人自愿约定的优先缔约请求权。
《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。民法典生效后，无论当事人是否在合同中约定有优先承租权，租赁期限届满时，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。出租人在原租赁合同期满后继续出租房屋，认可同等条件下承租人的优先承租权，一方面可以保护承租人的利益，另一方面也并未侵害出租人的利益，更为符合社会现实需求和合同法的立法精神和目的。
对于优先承租权的行使条件，一般要求有以下五点：
1、出租人有继续出租的条件。承租人主张优先承租权，首先应保证出租人有继续出租的可能。只有出租人对涉案的房屋享有使用、收益等出租权时，承租人才可以主张优先承租权。
2、出租人有继续出租的意愿。出租人作为出租房屋的权利人，有权继续出租房屋，也有权自行使用房屋。在出租人与承租人的租赁关系期满终止后，出租人明确表示将房屋收回不再出租的，承租人不得以原合同存在约定优先承租权加以阻却。
3、承租人要有明确的继续承租的意思表示。租赁期限届满前，承租人应该将希望续租的意思向出租人明确表示。
4，承租人满足合同约定行使优先承租权的条件。在当前约定优先承租权的合同中，一般规定了承租人行使优先承租权的条件，如不存在违约行为、提前特定时间通知、按照特定价格签约等，承租人主张优先承租权应按照合同约定条件行使。当然，首先应该是满足《民法典》734条规定的租赁合同期满这个条件，如果不是合同期满，而是因为合同解除或者其他原因终止的，承租人不再享有优先承租权。
5、满足出租人要求的“同等条件”,同等条件不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，而且还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。另外承租人不能限定出租人的招租方式，如公开招投标、竞争性谈判等等，优先承租人在结果上有优先权，但是在程序上不享有优先权。如果不按规定参与招投标、竞争性谈判的，不享有优先承租权。
四、优先承租权需要注意的事项
笔者曾以优先承租权为关键词在威科先行数据库中进行检索，最高院有15份裁决文书、北京高院有15份裁决文书，但没有一件支持优先承租权的案例，包括因侵害优先承租权赔偿的案例。
对于原因，笔者总结如下：
1、优先承租权来自于约定，而非法定权利，司法实践中对该问题的重视确实不够。
2、出租人不同意对外出租或者无法继续出租，没有继续出租的行为，也没有继续出租的意愿，优先承租权成为无本之木，自然丧失。租赁期届满前或届满时，出租人已经明确表示出租房屋收回自用，或者出售、或者重新装修等不再对外出租的，没有出租，哪有承租人丧失继续承租的基础。
3、承租人本身存在违约情形。《民法典》生效之前，即使在合同中约定了优先承租权，但是往往会约定一定的条件，如承租方不存在违约行为。双方在合同中约定的优先承租权的条件应当严格遵守，如果违反了双方约定的条件后仍主张优先承租权的，法院一般不会支持。更有甚者导致合同提前解除的，承租人更无权行使优先承租权。
4、租赁合同非期满终止的。租赁合同是一个长期的继续性合同，并非所有的合同都是正常履行完毕期满终止的。比如一方违约导致解除的、双方协商导致解除的、租赁物损坏、消灭导致合同解除的等等，都会造成优先承租权的丧失。
5、没有找到合适的诉讼时机。承租人主张违约损害赔偿的，应当在出租人违反约定已将房屋出租给了案外人后再行主张权利。不少承租人在原租赁合同还未到期、出租人与新的承租人还在磋商阶段就诉至法院，此时既无法认定“同等条件”、也无法确认出租人已经将房屋另行出租的事实、更可能给出租人以调整出租策略、出租方案以对抗承租人的优先承租权，使得承租人的权利很难得到保护。
6、只主张权利不履行义务的。在行使优先承租权时，承租人应当按照合同约定履行义务，并按照商业惯例程序行使优先承租权。合同明确约定承租人在届满前特定阶段向出租人主张优先承租权或者表示同意继续承租的意愿的，如果承租人不按照约定行使权利（同时也是一种主张优先承租权的义务），则其优先承租权丧失。另外对于出租人在合同期满后，对外进行招投标、竞争性谈判，通知承租人按照程序参加的，笔者认为，如果不按照程序参与，事后不应享有优先承租权。
7、“同等条件”的扩张。承租人主张优先承租权，除了需要提供第二部分提到的“同等条件”以外，有观点提出还要考虑承租人与潜在承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉等方面的差异。如果承租人在经济实力、经营业绩、商业信誉等方面不如潜在的新承租人，则承租人丧失优先承租权。
对于文章所引案例来讲，第一，查明的事实中未注明承租人有优先承租权，在当时不应享有优先承租权（民法典生效后，无约定也可以享有）；第二，双方租赁合同已经在合同期满前解除，双方在房屋失火后签订协议，出租方一次性赔偿承租方全部财产损失，承租方在取得双方约定的赔偿金后，不得再次因此次火灾事故向出租方主张任何民事权利。虽然没有明确载明合同解除内容，但是已经约定承租方不再向出租方主张任何权利，当然包括继续履行合同的权利。合同提前解除，不属于期满的情况，优先承租权自然消灭。
当然，双方的协议签订的确实存在争议，未提及租赁合同关系的解除，而是写“一次性赔偿乙方因此次火灾造成的财产损失”，是否包括火灾造成的租赁合同无法履行、解除的损失，并未约定。但是，即使双方的协议只是解决火灾造成的财务损失问题，而解除合同，争议的问题也是原合同的履行问题，而非优先承租权问题，因为如果合同没有履行完毕，那么也不存在期满的问题，自然不产生优先承租权的问题。