房价已进入下行周期：投资房比重已超过50%？

今年以来，中国各大城市房地产投资开始冷却，土拍遇冷，二手房降价，开发商也开始出现资金链问题，种种迹象表明，房地产市场已经进入下行周期。而中国地产龙头万科公司也喊出了“活下去”的口号。那么如何看待当前中国的房地产和房价？

一、新购房产刚需比重从70.3%下降到30.8%

从图1 中可以看到从2008-2018年，中国城镇地区新购房产中首套房产比例一直在下降，从2008年的70.3%，一直下降到2018年的30.8%。二套房产比例从2008年的26.5%增加到2018年的43.8%，三套房产比例从2008年的3.2%增长到2018年的25.4%。

图表1:2008-2018年Q1城镇地区新购房产分布（单位：%）

二、新购房产中投资比例从19.6%上升到50.3%

在调查中，还区分投资、改善需求、刚需进行了统计调查。图表2结果显示，2008年的中国城镇地区新购房产中69.7%是刚需购房，而到了2018年则下降到了31.9%。改善需求住房比例从2008年的10.8%上升到17.8%，投资房比例从2008年的19.6%，上升到2018年的50.3%。

图表2:2008-2018年Q1城镇地区新购房目的分布（单位：%）

（图1、图2 数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）报告）

三、住房空置率数据显示商品房严重积压

从空置率的角度。空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。CHFS报告统计，中国主要一二线城市的住房空置率维持在22%-26%之间，而欧美等发达国家的房屋空置率，通常都是维持在10%以下。按国际惯例，10%-20%已经算空置危险区，20%以上已经是商品房严重积压区。

四、房产总市值超过美日欧

从房产总市值角度，11月18日召开的第九届财新峰会现场，SOHO中国董事长潘石屹说，中国房地产的市值是65万亿美元，超过中国国有资产总值，也超过美国欧盟日本三国房产总值。

根据恒大研究院的测算，1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至267亿平方米。即使按1万每平方米来计算，267亿平方米城镇住宅存量价值267亿元，也接近40万亿美元，也超过了美国、欧洲、日本的房产市值。

世界公认的两大资产泡沫，美国的股市和中国房价。之前几十年除了金融危机期间短暂回调都是非常漂亮的一直一直一直涨的完美上升曲线。但2018年美国股市和中国房价上涨都已经疲态尽显，2019年两者都将面临更大的考验。