解读土地增值税法的意义
7月16日财政部和国家税务总局发布了《关于<中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）>向社会公开征求意见的通知》（下称【征求意见稿】）。
这种都出来了，立法是迟早的！一时间有不同的声音，房子多的想方设法证明这是无所谓的，房子少的想方设法印证崩盘，中介与置业顾问选择性失明。
其实解读这种政策，都是空间与时间的问题。就像很多人看我的解读文章都喜欢拿现在的现象给我扯，明明我讲的是未来。
这个税确实一直都有！不过住宅被免征了。
财政部于1995年1月27日发布施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称【实施细则】）第十二条规定，“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年，按法规计征土地增值税。”
2008年10月22日，财政部和国家税务总局又发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》并于同年11月1日起实施。其中第三条规定“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
在2008年11月以前，转让二手住房是根据房子的年限有土地增值税的减免，而从2008年11月以来，个人转让二手住房就完全暂免土地增值税了。
但商业、办公用房，商业工业土地的二手交易，一直就要全额计征土地增值税。这也是为什么商办产权的房子转手时税费比住房更高的原因之一。所以一直叫你们不要去买公寓。不要去买商铺，因为你如果想炒，基本上就没啥油水可以捞。更不用说商业还涨不起价格。给你看哈一个产品之中，公寓与住宅差价3倍的案例，成都这种还多得很，之所以价格还会一万，因为当初的成本也高，死撑而已。
下面来给大家讲讲这个立法🉐意义！你们不要觉得是空穴来风，立法是非常重大的事情。行政法规上升为国家法律！所以这个立法绝对有长远规划与意义！
长远来看，土地增值税不可能永远无条件的对个人转让住房免征，今后减免优惠也有可能适时取消。
为什么？
以租代售是大方向，所以为啥现在要求开发商无偿交付一定比例，为啥要自持，为啥要现房预售？现在房价涨到一定价位，我说实话我能体会不是大部分家庭能支撑的，所以很多人在城市将面临一辈子买不起房的可能！现在买房要6个钱包，前提你还得有6个钱包给你刮！如果居民买不起房，这个城市是没吸引力的，所以城市之间也会有分流。比如上海与北京进行人口控制后，很多人都去天津，杭州，苏州。还有一部分去了成都。所以这些地方房价由于货币流向的问题，涨了！但我说实话，迟早这些地方也会让人买不起的。比如根据成都现在的土拍行情，今后成都二圈层的新房都会200w~1000w的普遍，因为你容积率与地价在那，户型只能给你卖大，价格因为地价也会高，结合起来就是总价高。意味中国的大城市可能都会让大部分人买不起。很多人的脑回路是单向的，只有买与买不起。
房子不买卖，但是可以租！所以这也是现在成都要求配建人才公寓的原因。即使是豪宅盘。
即便凝固交易，也不代表说不让人改善，但是以后想改善，请你付租金，且好的地方永远不怕租不出去的，租售同权，现在国家也搞懂了，那么好的位置，比如学区，ー下子卖了，结果经济还在增长，后期的红利与国家自己没一毛钱关系，就亏了，所以我之前说了，住宅用地出让是一次性的，所以住宅土地为啥这么贵，将近商业用地几倍。但长远来看也是巨亏的。比如现在一些地方的地价已经比房价还贵了。说得时髦点，过去那种散售行为本质其实是『国有资产』重大流失，就这么简单的卖了，你说是不是流失呢，比如学区房、好的风景盘，今后拆迁也不好拆，还要遇到钉子户，闹事的，特别现在一些高容积率韭菜盘，咋拆？玩集体爆破？拆迁成本本身就很大。所以国家首先有巨大的动力不想卖了，并且越好的地方越不想卖，永远租。
租的好处还有就是，彻底革命性的解決产权问题，彻底解決房地产税这个争议巨大的问题，房子都不是用户的，自然也没必要收什么房地产税，你说是不是，这是革命性的思路。所以很多人担心啥房产税的，其实这个土地增值税可以作为替代。房产税的本质是维护住宅区域的持续发展与维持资产流失的收入。很多人连房产税的本质都没搞清楚，一天到晚挂在嘴上意味很高端？我国不是永久产权，70年的产权本质还是租，但物权法里又说，住宅无条件续期。但商业并没有此规定，所以买商业有巨大的政策风险。所以钱不多的，不要去折腾商业了。即使给你吹的天花乱坠。
土地增值税法其实也是隐含了这个思想即，如果这个地方长期看是增值的，那么国家就必须确保在未来，无论你怎么折腾，你增值了就必须上税，增值不变现，没饭吃，你肯定要变现的，变现的话好处是必须拿出来的，而不是你就囤积，最后好处跟国家在法律上有什么关系呢？？
所以本质其实不是锁死，这是表现现象，本质是国家在土地经济这个问题上的深层次的思考与战略性策略调整，必须通过立法的形式确保，未来的长期利益与自己有关系。
基于这个大的前提，可以去解释为什么会有这个立法，为什么又要去锁死流动性，锁死流动性不代表打跌价值，可能会损失一部分流动性溢价，你也看到了，确实价格跌了点，但是整体而言价值的稳定的，因为成本在那，所以即使要收的商业也腰斩不掉。就是希望大家不要买卖了，不但希望大家不要买卖，自己也不想卖！
美国有个税叫资本利所得税，资本利所得税对于美国而言多么重要，因为股市长牛啊，巴菲特为什么不肯卖股票，因为这个税种你一旦交易卖股票，你会心疼死，逻辑其实是一样的，土地增值税这个法出来，土地、房产什么的，越长越舍不得卖，进而紧缩了流动性还促进价格增长，你说这个逻辑好不好当然也可以理解是托底，其实呐，资产价格永远涨的，换个玩法罢了。所以为啥一直建议大家早点买房，自住最好一步到位，买大不买小！就是考虑到后期的政策越来越丰富多彩，利空利好叠加。
所以这个法一旦出来，而且现在是肯定要出来，既重新洗牌以前的法规，也是贯彻房住不炒！至于会不会有啥减免，前期肯定是有的，特别是针对刚需置换的人。就如同上海的房产税法一样，比如你只有一套，置换不收。对于房多的，我可以肯定要宰你的，当然也可能实施老人老办法，新人新办法，就和成都的限售玩法一样，哪个时间段的房子不存在这些情况，新的房子要。
所以对于老实囤房拿来住与租的这个没啥的。因为房住不炒，国家会保护刚需，对于炒房的人肯定要严厉打击的。长远来看，肯定是利空。