以转让股权名义转让房地产行为是否应征收土地增值税？
一、2000年9月5日，总局认为是以股权转让方式进行土地使用权、地上建筑物及附着物的转让，要征土地增值税。
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
国税函〔2000〕687号
发布日期：2000年09月05日
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国税函〔2000〕961号
发布日期：2000年11月28日
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》（以下简称《报告》）（桂地税报[2000]56号）收悉。经研究，现通知如下：
据《报告》反映，1997年初，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司（以下简称“钦州公司”），两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（以下简称“转让方”）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（后两家公司以下简称“受让方”）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。
在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有，再以转让方的名义转让或销售，而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。
三、2009年04月17日，青岛市地税局认为股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
四、2009年07月17日，总局认为股权转让行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复
你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
天津市地方税务局：
福建省地方税务局在回复网上咨询时表示:“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。”
七、2012年05月07日，最高人民法院认为，即使股权转让价格是以四家目标公司持有的土地使用权价值为依据计算出来，亦不能据此得出《目标公司股权转让协议》是转让土地协议的结论。
关于双方所签订的《目标公司股权转让协议》性质及效力问题。山鼎公司上诉称，《目标公司股权转让协议》是以股权转让的形式而达到非法转让土地的目的，并以此主张协议无效，认为原审认定协议有效错误。本院认为，根据本院及一审法院查明的事实，在2009年11月至2010年2月间，四家目标公司（丰凯公司、雅代公司、通泽公司、兴利公司）先后取得了简阳市人民政府核发的简国用（2009）第06886号、简国用（2009）第06884号、简国用（2009）第06887号、简国用（2010）第00127号《国有土地使用证》。经查，上述四份《国有土地使用证》中“土地使用权人”一栏登记的分别是丰凯公司、雅代公司、通泽公司和兴利公司。而依据《目标公司股权转让协议》约定，三岔湖公司和刘贵良与山鼎公司之间转让的仅是三岔湖公司和刘贵良持有的四家目标公司的股权而非土地使用权，即使三岔湖公司、刘贵良转让的是其持有的四家目标公司的全部股权，协议履行后也仅发生四家目标公司股东的变更而不是土地使用权主体的变更。因此，双方所签订的《目标公司股权转让协议》属于股东转让股权的范畴，从法律形式看，其性质仍属于对四家目标公司股权的转让而不是对四家目标公司所取得的土地使用权的转让。因此，三岔湖公司、刘贵良根据《中华人民共和国公司法》第七十二条“有限责任公司股东可依法转让其享有的公司股权”的规定，将其持有的四家目标公司的全部股权转让给山鼎公司并不违背法律、行政法规等强制性规定。所以，原审判决认定《目标公司股权转让协议》为股权转让协议而非土地转让协议并认定该协议为合法有效正确。山鼎公司关于《目标公司股权转让协议》是以股权转让的形式而达到非法转让土地的目的，并以此主张协议无效以及认为原审认定协议有效错误的请求不能成立。
对于山鼎公司提出的“双方所签订的股权转让协议的价格是以四家目标公司持有的土地使用权的价格计算出来；四家目标公司成立的目的就是为了转让土地，以及协议涉嫌犯罪”等上诉理由，本院认为，本院前述已经认定，双方之间所签订的《目标公司股权转让协议》为股权转让协议且并不违反法律、行政法规等强制性规定，在已经认定《目标公司股权转让协议》合法有效的情况下，即使股权转让价格是以四家目标公司持有的土地使用权价值为依据计算出来，亦不能据此得出《目标公司股权转让协议》是转让土地协议的结论。此外，《目标公司股权转让协议》中明确约定，四家目标公司除拥有相应的土地使用权外，无其他资产。而且，山鼎公司在与三岔湖公司、刘贵良签订《目标公司股权转让协议》时，双方已经进行了充分的协商，山鼎公司对所受让股权价值主要体现在该四家目标公司的土地使用权的事实应该是明知的。其在违约后又以《目标公司股权转让协议》涉嫌违法犯罪等理由主张协议无效显然与常理相悖，也于法无据。山鼎公司的上诉主张和理由缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院予以驳回。
现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土地增值税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土地增值税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土地增值税征收的理由不能成立。
九、2015年7月11日，最高人民法院民事判决书认为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。
瑞尚公司提出在工商登记机关备案的协议与双方当事人实际履行的协议内容不一致，规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定，规避缴纳营业税、土地增值税，是不合法的。瑞尚公司与马庆泉、马松坚对本案所涉的股权转让协议及两份补充协议的内容均无异议，且对应实际履行的协议内容无争议，故虽然出现备案的合同内容与实际履行的合同内容不一致，不影响案涉股权转让合同效力。由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。（二〇一五年七月二十一日）
十、2015年12月10日，安康市中级人民法院认为，通过签订《联合开发合同》及《股权转让协议》的形式，将“太极大厦”土地使用权转让，应依法申报并缴纳城土地增值税。
本院认为，被上诉人中成公司2003年取得“太极大厦”建设用地使用权，2009年通过签订《联合开发合同》及《股权转让协议》的形式，将“太极大厦”土地使用权转让给巨隆公司。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》等税收法律、法规规定，被上诉人中成公司在持有、转让“太极大厦”土地使用权过程中，应依法申报并缴纳城镇土地使用税、营业税、企业所得税、土地增值税等税款。上诉人旬阳县地方税务局因被上诉人中成公司未依法履行申报纳税义务，对其进行处罚是履行税收征管职责的行为。
十一、2021年02月08日，海南省税务局答复，根据国税函〔2000〕687号规定，应按土地增值税的规定征税。
以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题
留言时间：2021-02-08
纳税人所属地
海南
问题内容
问题1：A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地，现在面临交巨额土地增值税，想问下：纳税主体包括B公司吗？
问题2：如果纳税主体包括B公司，对于转让后土地增值税的扣除项，是我们受让时的土地估值呢？还是B企业最开始取得土地的土地成本？
问题3：如果扣除项是我们受让时的土地估值，是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值？
附件
无附件
答复机构
海南省税务局
答复时间
2021-02-08
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”
具体业务事项的判断和办理请咨询主管税务机关。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系海南税务12366或主管税务机关。