郑州“老破小”如何与城市发展体面并存？
合适，才是购房的主要考虑因素。
■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
春天，唤醒了许多观望的人群。
该出手时就出手，成为眼下最正确的选择。
这不，老张上周刚定了惠济区家河家的房子，就想瞅机会把住着的老房子出手了，好用来缓解一下后期月供的压力。可眼下孩子正在上着小学，学校就在老房子后边不远，一旦出售了孩子接送就会极不方便。
况且，老房子位于三环内，距离地铁1号线和5号线地铁站都在1000米左右的距离，周边还有两个大公园，饭后散步是相当的惬意。
老张又一次陷入了两难。
其实，像老张这样的老房子在郑州不在少数，一直在二手房市场都是一个神奇的存在。
如果有机会，在天气晴朗的日子，站在高处眺望东边的大玉米和西边的棉纺路，眼神流转间，仿佛穿越时空。
一面是高楼林立，生机盎然，生活配套有待熟化。
一面是低矮杂乱，垂垂老矣，但交通便捷、配套成熟。
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靠整容续命的“老破小”
能从凤姐变冰冰吗
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现代建筑工艺不仅让城市更加美丽，也让居民居住水平突飞猛进，同时，让这些老房子陷入尴尬，全部拆掉不太现实，政府顾不过来，地价又让开发商止步。
©城市的发展造就新旧小区并存
市中心的形象不能丢，老百姓的意见也要听。
于是，一纸公文，改造吧！
2011年8月1日，郑州市政府下文，计划用5年时间完成对全市1960个老旧小区的改造。按计划，改造要实现有物管用房、有公共保洁、有秩序维护等目标。
2018年，又提出2018年~2020年老城区改造提升三年行动计划，按照20%、40%、40%的比例完成年度任务。总体利用三年时间，确保郑州百城建设提质工程工作走在全省前列。
©修葺后的某小区路面整洁
几年的努力后，老破小们的确有了变化，物业接管后，小区环境明显好转，部分小区已经加装电梯，老人们上下楼方便很多。
还有诸如小区地面破损、建筑内外立面脱落、墙体渗水、绿化带残缺、监控设施等进行改造提升等方方面面，均有改善。
©部分老旧小区安装了门禁闸门
©文化路一小附近某家属院干净整洁
但这些还远远不够凤姐变冰冰的标准，实地探访后很多小区现状仍然令人担忧。
©犹如盘丝洞一样的线路布局
©极具年代感的旧家具占据公共区域
©年久失修的管道
郑州的老旧小区多而杂，改造过程中又存在诸多不可控因素，比如加装电梯一楼和顶楼的分摊问题，物业费的收取、利用公共空间种菜养家禽等，对政府而言，改造任务实在任重道远。
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有人抛售有人接盘
谁在撑起老破小的市场
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目前来看，老破小居住条件不算好，但为什么现如今存在的一些“老破小”还会让人接受呢？
©老破小依然让部分人青睐
存在即合理，毕竟如今的新房价格不是每个人都能够接受的。就好比你开宝马，我开五菱，堵在北三环彩虹桥的时候，大家都一样。
一直以来，进军三环内都是刚需置业者们的购房终极目标，大部分来大城市打拼的年轻人，活动范围还是在主城区，郊区的房子便宜，但通勤路漫漫，真是伤不起。
如果能拥有一套三环内的居所，就意味着上班便利，配套成熟，升值空间大，尤其是对小夫妻们来说，能住上学区房，简直是把孩子的美好未来提前预定了。
©老小区配套学校一般比较成熟
于是，“老破小”的市场就来了。
关于入手“老破小”还是“新远大”的纷争从来不停歇，一方面“休要骗我出三环”口号喊得震天响，另一方面郊区的新盘价格不贵还宽敞明亮，刚需们手握房票风中凌乱，该上哪辆车呢？
其实没有绝对的答案，一千个人心里有一千个哈姆雷特，一千个购买老破小的人有一千个理由，有些人选择它有可能是为了孩子上学，身不由己，有些人选择它是为了等拆迁，有些人可能就是为了在能力范围内置业的同时挤进三环。
©选择老破小还是远大新成为刚需的纠结
就像买了郊区的“新远大”还是一心想挤进三环里的人们一样，这些撑起“老破小”市场的人们，从来也没有放弃过住上新房的愿望。
城外的人想进去，城里的人想出来。
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改造升级后
哪些老破小值得入手
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卖掉郊区新房想换“老破小”的人和卖掉“老破小”置换新房的人擦肩而过，互相鄙夷。
其实真的不必谈“旧”色变，除了天生富二代，那些开宝马的也许曾经也开着夏利，住豪宅的可能是卖了早些年为了自住而购的“老破小”才凑齐首付，阶段不同罢了，第一套房注定是过渡性质的，为3-5年后的换房做准备。
©阶层跃升在不断进行
如果你是刚需且想住三环内，选房时能选学区房选学区房（价格相对贵，但后期好抛），孩子上学也方便，尤其是需要接送的幼儿园和小学阶段，时间较长，接送能省不少事。
学区房之后再选房龄较新，周边配套完善，户型相对合理，符合年轻人的理念，将来好出手的次新小区；或是小区虽老，但有类似公房社区那种良好的维护，居住舒适；或是房子面积大、可改造多居室，更好的满足几代同堂的居住需求。
换言之，虽然要买市区“老破小”，但不要老、破、小三者皆占。
©老破小也要择优选择
总结一下，老旧小区改造工作陆续跟进中，未来居住环境也会大大改善，短期内适合不想出三环但经济没那么宽裕的刚需们，毕竟主城区的教育、医疗、商业等配套还是非常占优势的，孩子上学，老人就医都非常方便。
合适，才是购房的主要考虑因素。