买房，便宜是浮云

买对房子很重要。

有多重要呢？就说实际的，你买对了一套，就能保证家人一辈子衣食无忧。

可怎样才算买对呢？

很多人说最重要是“便宜”。

我只想说，便宜是浮云。

01

好几年前，上海的炒房客群体，流行一个流派，叫“大面积低单价流”。

你问为什么，他们会说很简单啊，面积大，还便宜，赚的不就最多么？

但时至今日，这个流派已经全军覆没了。

他们想炒的房子，怎么都炒不起来。

为什么？便宜没好货呗。

大面积低单价的房子，通常都是些老筒子楼的顶楼复式，外面看着不体面，里面住着也不舒服。

即便单价便宜，但总价也要一、两千万了。

有这么多预算，好地段的品质次新学区房，它不香么？

02

市场很聪明。

现在信息那么发达，哪儿有什么鼓囊囊的皮夹子在大马路上等着你去捡呢？

便宜有便宜的原因。

要么品质有问题，要么市场同质化严重。

像去年这时候，（上海）张江的房子得10万一平了，而泗泾只要四万左右，比张江便宜多了。

但你真要买了泗泾，现在只会眼泪啪嗒啪嗒地哭泣。

泗泾不缺房子，别看上海行情很好，但泗泾只能说涨幅平平。

而贵都有贵的道理。

张江贵，是因为它是长三角排第一的高科技产业园区，是上海高端制造业的引擎，是全国高端人才的汇聚之地。

这不，去年10万一平的房子，现在得15万一平了。

涨得比泗泾快多了。

03

价格便宜，不代表估值便宜。

炒股的朋友都懂股票的估值，“PE”（市盈率）。

楼市也有PE，或者叫“售租比”，即总价除以月租金的比值。

之所以考虑月租金，是因为房价太苍白，你还得考虑到住在里面的人的收入水平。

比值越高，表示估值越贵；

越低，表示估值划算。

价格和估值没有必然联系。

像杨浦新江湾城的小三居，得1600万了。

而浦东杨东只要1500万。

但你算估值，新江湾能租2万，售租比800；而杨东只能租12000，售租比是1250。

杨东便宜，但估值反而高多了。

所以便宜的，可能是更贵的。

04

但估值也不完美，因为它忽略了未来的成长性。

像古北，1800万的房子能租3万，售租比只有600，简直无敌了。

看着很划算，其实并没有。

因为古北已经非常成熟了，没有成长的空间，所以估值得打个折扣。

我以前写过，东莞松山湖600万的房子，月租金只有3000元。

租金攒160年，才能赚回房价啊。

是不是有泡沫呢？

并不是。

而是因为松山湖是科技板块，将来的成长性，值得这么高的估值。

05

说到底，价格是浮云，估值也不重要。

重要的是“价值”。

寻找价值很困难，即便你是楼市老炮，也可能会误判。

我的建议，你可以根据下面四点，来进行判断：

（1）这个板块、这个小区，将来会不会“无可替代”？

譬如前面提过的上海张江，就是无可替代的。

（2）楼市是否处于冰冷的低点？

行情冷淡，大家都悲观，这是市场最缺流动性的时候。

这时进场，就等于为市场提供了流动性，自然能获得“价值”的回报。

（3）板块是否有重大政策“利好”？

像临港去年领涨上海，就是因为有国家级政策的利好。

（4）不要买入30年以上的板块。

这轮上海的行情，浦东涨得比浦西好得多。

归根结底，浦西大多数板块已经老了。

像古北作为“第一代国际社区”，发展了30年，已经“熟透”了。

30岁，板块会不可避免地进入衰退期。

它无法再成为引领者，而只能当大盘的一名追随者。

所以买浦西，就得买徐汇滨江、新江湾城、大虹桥...这样的新兴板块。

06

现在这个市场，便宜的房子都太贵，而贵的房子往往还很便宜。

想占便宜的人，往往占不到便宜。

不占便宜，才最精明。

毕竟，便宜只是现在，价值才是未来。