法拍房还得绑定买家具？这几点一定要注意！

小编说

法拍房交易与普通二手房交易不同，有时会出现带有附加项拍卖的情况。

在购买带有附加项的法拍房时，一定要注意，在拍卖之前就要仔细调研好附加项的成本问题，否则就会面临“拍中后超出资金预算”的风险。

李先生买的法拍房，就遇到了这事。

原本拍中的法拍房，却在过户缴税的时候，被告知拍卖附加项——车位，还需要支付额外的交易税费。

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像这样带有附加项风险的法拍房，大致分为三类：

1.车位强制绑定购买

车位绑定的上拍页面

李先生遇到的就是这种情况，在上拍公告中显示，房屋与车位联合竞拍。

拍卖成交时，李先生心理还有些窃喜，没想到自己即破限购买了房，又送了 一个车位。

但到了交易过户时，却突然被告知，除了房屋正常交易需要缴纳的税费之外，李先生还需要支付车位的交易税费，包括：契税、个人所得税、地方教育费附加、土地增值税、增值税及附加税等。

如果前期没有进行仔细调研，那么一旦后续出现始料不及的事情，解决起来就会很被动。

2.装修强制绑定购买

含固定装修的上拍页面

带有“含固定装修”的法拍房，就代表竞买人在出价的同时，也支付了房屋固定装修的款项，即拍卖成交款包含固定装修费用。

带有固定装修的法拍房不存在过户额外缴纳税费的风险，但是需要注意中间人会不会突然以装修费为由，要求买受人支付额外费用。

3.家具、家电强制绑定购买

家具家电绑定拍卖的上拍页面

一些家具、家电强制绑定拍卖的情况也时有发生，与固定装修不同的是，这类法拍房在拍卖款里已经约定好，必须绑定交易。

对于不喜欢原房东自带家具家电，或者比较介意使用二手的买受人来说，绑定家具家电拍卖，并不是一个好的选择。

需要注意是，带有家具家电绑定拍卖的法拍房，在办理法拍房按揭贷款时，银行只根据房屋的价格计算贷款额度，多出的家具家电需要全款支付。

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一般情况下，带有附加项的法拍房会在上拍公告以《竞买须知》的方式，明确告知竞买人。

但是，在遇到带有附加项拍卖的法拍房时，我们还需要注意以下几点，才能避免过户交房时出现风险。

1.有无规定的过户交易税费

像是车位、附加储藏室等不动产，在过户时会出现额外的过户交易税费。

如果法拍房是税费各付的，那么这类附加项的税费也是各付，只需要承担契税；如果是税费全付，就要仔细计算一下各项税费了，避免出现资金风险。

2.是免费附加还是分开计算

一定要看清附加项是免费附加的，还是需要分开计算的。

除车位、少数家具家电会与房款分开计算的法拍房外，剩余没有明确注明分开计算的，基本都是免费附加。

附加项分开计算的，法院出具《四书》时，会特意标明“某某房屋成交价格，某某车位成交价格，某某家具家电成交价格”。

在办理按揭贷款时，需要将分开计算成交价格的附加项剥离出去，剩余的房屋成交款才可以按照房贷政策评定贷款额度。

并且，分开计算的车位、家具等，需要一次性支付全部款项。

如果前期没有做好参拍测算，会很容易遇到资金风险，出现贷不足、预算超出预期等情况。

3.判断是否有隐含的附加成本

只有实地去下户走访调研，才能充分了解其他可能的附加成本。

2019年底，我们的一位客户就遇到了这么一套房子。

毛坯房变装修房的上拍页面

公告中只显示含车位，且室内为毛坯房。

实地下户才发现，这套法拍房已经精装完成，并且跳出案外人直言，“要想拍这套房子，还需要付30万的装修费用”。

如果那位客户没有事先找到我们调研清楚，就贸然参拍，一旦拍中，不知道到时候过户会发生什么状况。

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车位、装修家具强制绑定购买等情况，也是如此，不去实地勘测、调研，根本发现不了具体问题。更甚者，直到审税缴税被拒批，这些隐形风险才被发现。

最有效的规避方式，就是仔细调研具体情况，发现风险及时判断，在可以接受的成本范围内参拍，或者直接放弃参拍。

因此，购买法拍房之前一定要做好调查，排除隐形的附加成本风险，否则一不小心就会掉入“法拍陷阱”。

通过多年的实操，我们总结了一套法拍房尽调的完整方法，并形成了标准的尽调流程，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。