各种投资理财渠道中，房产类的投资是高收益且最稳妥的。而房产类投资中，住宅是最稳健的，也是人们选择最多的。但放在10年前，人们蜂拥投资的对象，绝对不是住宅，而是商铺。那时候，同一个小区里，商铺的价格能卖到住宅的2-3倍。那时候，一套好地段的商铺，租金回报也的确可观，每年的租金大概有8-10%。都说「时代的一粒尘埃，落在个人头上那就是一座山」。互联网的崛起，大面积冲击了实体行业，改变了人们的消费习惯，如今「一铺养三代」的时代彻底过去了。一方面，实体店生意难做，很多商铺都租不长久，有的没到租期商家就贴出了转租告示；另一方面，租金也贬得厉害，年回报率大不如前，实在租不出去的就只能沦为仓库。但这不是全部，也有人气旺、生意好的商铺，并且租金还十分「坚挺」。比如在那些高入住率的中高端小区，业主们的购买力强，消费频次高，临街商铺的租金起码要二三十万一年，而且还是「细水长流」。以前小区一交付，你以为的商铺都是五金装修，现在小区都是精装交付了，临街开出来的都是小姐姐网红店。商铺不是不能买，而是需要谨慎，需要找到优质的商铺。
特别是那些手上有个一两百万的闲钱，住宅名额又已经满了的中产家庭，千万不要「病急乱投医」。买房子，你先所有的坑都考虑清楚。不知道坑，你还怎么避坑。首先一点，自互联网和电商平台的兴起以来，严重分食的线下的购买力和人流。尤其在杭州这座快节奏的城市生活，「996」的年轻人，更青睐于线上消费以节省时间，如此商铺的人流客源就被掠夺了部分。此外，一些城市综合体、主题Mall内的体验式消费门店，又吸走了部分人流。其次，过去的商品房以毛坯交付为主，相对而言业主们的入住缓慢，人群聚集效应不够明显。从交房到装修，再到通风散味，最后到入住，动作快点的话这个周期差不多也要一年。更何况，有些业主等小区交付了几年后才开始装修，或者装修好了就先放着不来住，或者是投资客占比高的小区入住率低。一旦人住进来慢，小区楼下的商铺自然没有稳定的人气支撑。还有，最早的业主们装修时，楼下的商铺多为五金店、卫浴店等，这些类型的店面往往是打一枪换一个地方，不稳定。第三，为了做高货值或者容积率要求，过去的商铺层高往往是在底层再加2-3层。实际上商家又只用了底层，上面空着浪费租金，而且也因为上面空着，就影响了社区商业街的活力。最后，商铺比住宅更讲究位置，在地铁出行已经成为日常的通勤方式之下，隔一条街，商铺的生意就天差地别。在生活中可以看到，那些在小区到地铁站必经之路上的商铺，生意都不会差。其中一个原因是，选择地铁出行的以年轻群体为主，他们的消费力也最强。
根据这4个痛点，我们在选择商铺投资时应该注意4个准则：一、看准人群去买铺，跟着消费力走，还要业主入住快、入住率高的小区。二、选择大型精装修商品房小区的沿街底商，选择大型商业综合体边上的社区底商。三、纯一层的商铺，小面积，利用率高。二层、三层宁可是住宅或者是办公，反而可以集聚人气。四、选离地铁近的商铺，最好是前往到地铁的必经之路。沿着这个逻辑，我们认为萧山科技城板块核心区板块的荣望轩的商铺——荣望轩·弥敦街，可以作一个案例，分析一下。荣望轩位于知行路和萧清大道的交汇处，共有49间沿街商铺，分别位于住宅的南侧、西侧、北侧。所有商铺位于沿街的黄金位置，且只有一层高，层高达4.2米，未来将以毛坯交付，装修风格和格局设置，可以自行设计。从投资总价段来说，荣望轩商铺面积从27-117方不等，但目前仅剩下十多间商铺，主力户型在30-50方，总价在120-200万之间。这个价格段，刚刚是许多已经没有房票的家庭的投资预算，也完全够得上。
△荣望轩商铺平面图
虽然网购的消费习惯已经深入人心，体验式消费异军突起，对社区商业的发出了巨大的挑战。但近年来实体行业也在重新振兴，也在另辟蹊径。比如以天猫小店带代表的新零售，比如水咖啡馆、宠物店这些与日常生活相关的行业。不管怎么样，我们的生活还是离不开社区商业，能够经常产生消费的还是家门口的社区商业。就拿荣望轩来说，本身就有1100多户人家，也就是近4000个消费个体，为其商铺带来持续稳定的流量和需求。更有投资价值的是，荣望轩的商铺是萧山科技城板块内为数不多的社区底商。
萧山科技城整个板块内，已有8个小区，分别是江南壹号院一期，二期，前湾一期，二期，三期，四期，云潮府，荣望轩。此外，还有4宗住宅用地待出让。光这8个小区加起来，就有近8000户业主，按照家庭平均人口3个人计算，就是2.4万人。说白了，无非就是供需关系已经向地铁口的荣望轩的商铺倾斜，庞大的消费需求下，也更有利于放大租金收益。而且这些小区统一为精装修交付，未来业主直接可以拎包入住。要知道，限价2.85万的萧山科技城板，是属于刚改定位的板块，购房者多为急需自住的首套房或者改善家庭置换的二套，所以交付后的入住率会很高，入住速度也会很快。这意味着，不需要再等待业主们从装修到入住的这段时间，交付后一下子就能蓄积人气。像最近刚刚交付的江南竞潮院，已经有业主开始入住了。再者，从整个板块来说，萧山科技城板块内大多为众多的中高端住宅小区，且没有回迁房小区，与之匹配的业主整体素质和消费能力也比较强。
不光如此，荣望轩还是板块内的各个小区业主和白领们前往地铁站的必经之路。
荣望轩的商铺，距离机场快线「萧山科技城站」直距约350米，周边业主和白领们，只要坐地铁出行，一定会经过荣望轩的沿街商铺。
△荣望轩区位示意图
而其北侧，便是香港置地第四代综合体，这几天规划已经公示，未来将是区域内的人气最旺的地方。
其西侧，更是产业园区的汇集地，在建中的生命健康谷，智联科技城。目前萧山科技城管委会公布的注册企业已达到1220家,未来这里将聚集众多高新科创企业和大量的就业人员。
其东侧为惠灵顿贵族学校，往来的都是全杭州甚至全省的富人家庭，他们的消费力极强。另外还有杭师大附小、理想国幼儿园，以及规划中的尚德实验学校，这些学校对教育培训机构的需求巨大。
商铺是靠养出来的，而荣望轩的商铺直接省去了前期养铺的阶段，一交付就进入出租回本阶段。
等到荣望轩项目交付，周边的很多小区都已经交付2年了，幼儿园小学已经开学2年了，地铁也已经通车，商业综合体临近交付。
