中兴路一号 | 重来100次,可能还得这么选! 2024-04-09 13:03:59 那块曾经轰动全国的总价地王 『中兴路一号』已于4月30日开启认筹此次将推出400套户型为50-200㎡的房源明年年底精装修交付总价600万元起,认筹金100万01楔子良子写过不少关于豪宅的文章,本来“中兴路一号”(中兴路、宝昌路)这个地段的高层住宅,无法引起我的注意。而恰巧有个朋友跟我约一篇100平方住宅户型的文章,说起了这个项目卖的一般,我才去查了下资料。“成功的项目”都是相似的,失败的项目各有各的原因。我以前一直关注成功的项目,写的最多的也是成功者,却很少去分析失败者,可能潜意识里觉得失败的经验没什么价值吧。今天这篇文章,我把自己假想成了一个操盘手。如果我拿了这块地,我是怎么想的,我会怎么选择!02前情摘要三年前,上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍,最终融信以110.1亿的总价拿下,创下中国土地成交史上最贵地王记录。这个让融信在沪上一战成名的“地王”项目,后出让49%股权给万科,并由万科主导后续操盘。而附近地块是万科的翡翠雅宾利项目,目前二手次新房挂牌价:9万元/㎡。(下图) 万科翡翠雅宾利而中兴路一号以12.98万元/㎡的均价,成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘。(最新一房一价表如上)即使均价比周边二手房高出了4万元/㎡,但中兴路一号未必能盈利!03推导对于这个地段,对于这个拿地价格,以现在的市场,现在的“限购政策",换作谁来做这个项目,可能都不轻松。上图是我模拟的一个推导图,并非项目方的开发思路。如有雷同,纯属偶然。这个项目我梳理出了2条线:一条是做什么样的产品? 另一条是如何提高单价?先说上面一条线的推导:2016年,闽系房企融信以溢价139%,110.1亿总价拿下这块地,扣除商业配套和配建保障房,中兴路一号可售楼板价超11万元/㎡。可能是对于上海不熟悉,也可能是出于战略和品牌需要,融信拿了地王。直线思维告诉我们,应该做大户型,做豪宅才能产生溢价。而高单价却碰到了政府限价,那问题就来了,该做什么样的产品呢?再说下面一条线的推导:上海人基本都知道:中兴路地块是上海俗称的”下只角“地区,和老静安的”上只脚“不可同日而语,所以这里没有豪宅基因的。虽然现在上海发生了日新月异的变化,但是超级富豪们会对这里”钟情“吗?我想答案是否定的。如果顶级豪宅这条路走不通,那么只有把户型做小,把总价控制住。那问题又来了,选择低总价产品的客户,本身就对价格非常敏感,小户型能否支撑那么高的单价吗?所以课题就变成了:”如何控制总价,但又要拉高单价“,万科把这个项目做成了一个”有话题的独立王国“。我在《深圳湾1号,顶级豪宅的“要素”观止!》中写到了顶级豪宅的所有要素,其实中兴路一号的操盘都在这些“范式”里。不管是请万科入股,还是请“海德壹号”的设计大师理查德·罗杰斯,融信都是为了话题的需要。而定制的户型,还有整个小区的底部做成“复合体”(所谓的超级地盘),无非为了营造”项目“的尊崇感和距离感。但是,不管是什么豪宅要素的堆砌,都敌不过”时间“。也许假以时日,限购政策放松了;也许不久的将来,上海的房价整体跃升了,那才是中兴路地王解套之时,可三年已经过去了。04大师&大奖所有的话题其实都是为了“售楼”这个唯一的目的,而大师和大奖是对普通购房者比较有信服力的两点,所以中兴路一号也得了一堆的奖项(如上图)。而所有的这些奖加起来,也没有“普利策建筑奖获得者”这个称号来的有分量。所以万科请了英国的理查德·罗杰斯来操刀这个项目。理查德·罗杰斯英国爵士1933年生于佛罗伦萨2007年普利兹克建筑奖获得者 他最著名的住宅项目是“海德公园1号”该公寓共有80套房间,均价为2000万英镑,每平方米均价高达约6.45万英镑,打破2008年6月由伦敦贝尔格拉维亚“朗兹广场”创下的每平方米4.7万英镑的纪录。面积最大的一套卖到1亿英镑,堪称全球最昂贵公寓。而比较有意思的网络评论是:不少房产买家在伦敦就买一个“贵”字,购买力最强的买家愿买“海德公园1号”,就是看重“它位于伦敦最昂贵地段”。05造型顶级豪宅的造型一定是要让人过目不忘,最后能抽象为符号的。中兴路一号最后让人留下印象的是“落地玻璃+ 希腊十字”,确实能吸引人眼球,这里我不赘述。而一些自媒体所谓的“双十字承重结构”,可能指的就是造型上的这个“十字”吧,其实这栋楼的结构是剪力墙结构,有图有真相。为了能得到更好的观景效果,剪力墙在布置时,采用了一个方向长,一个方向短的方式,可能是短肢吧。即使这样,也无法改变所处的环境。上图是中、低楼层的实景照片,确实没有无敌的”XX景色“,但设计确实已经尽力了。06户型我看到网络上对于这个户型的户型吐槽很多。比如:01.东边套只有上午有阳光照射,西边套只有下午有阳光照射,中间套则是南北不通风。02.所有功能间全部朝北,想要进入厨房,必须先经过阳台。03.99.7㎡只做到了两室两厅一卫。是的,这些都是问题,但是造成这些问题的原因不是设计,而是”地王“本身。第一,要想做出溢价,就不能做传统的单元式板楼(就是我们传统的南北通透的)。因为只有定制的产品,周边没有相似的,才可以有定价权。第二,豪宅感一定需要落地玻璃做大景观,所以传统的板楼在实现上并没有优势。另外大家叫得上的顶级豪宅,基本都是玻璃幕墙的做法,可以产生品质联想。基于以上两点,所以万科选择了塔楼的方式,做中兴路一号。塔楼有东西向户型,也就难免了,我也不想对户型做过多的解读了。反正就100平方以下排列组合,也没太多新意。大家如果有兴趣,可以看看我这篇文章《小户型需要的不是设计,而是弹性!》根据目前公布的户型图来看,本次项目户型分五类:我想选择中兴路一号的客户,只能看”后市“了,对未来有强烈的预期,才会以这样的价格选择这个地段和这个户型了。07独立王国如果说请了”普利策奖“的大师就搞出个”结构外置“,那有点”暴殄天物“了,也对不起大师的身价。理查德 罗杰斯在中兴路一号做一个”超级底盘“,将配套服务设施复合在了底部几层。 粉色为便利设施(Amenity);绿色为大堂(Lobby);黄色为零售(Retail);淡紫罗兰色为楼盘内部配套空间(Club House)玫红色为绿色为地下空间(Basement) 并通过天桥去联系两个跨城市道路的地块。 这就是媒体炒作的”超级底盘“,其实就是一个基地抬高,双首层的概念。 当然,通过这样的设计,让本小区的居民有一种”独立王国“的感觉,居高临下还是挺有”尊崇感“的。而临街的几个面与市政道路是平接的,配套商业对于吸引人流也不受任何干扰,确实算不错的选择,只要解决好消防问题就好了。 08结束语中兴路一号除了拥有一个豪宅的价格,其他的资源可能都不具备。但既然成了地王,那就把”王“的角色扮演好。如果有一次重来的机会,我相信中心路一号还是得这样选。因为地拿贵了,即使是重来100次,也只能这样。顶级豪宅是什么?顶级豪宅必须超越空间本身的价值。顶级豪宅真正要呈现的是:完整的生活方式和极致的人类文明。顶级豪宅的迷人之处,究竟在哪里?在传统城市豪宅的语境中,所有的资产升值都在来自于所在地块价值的上涨,但是顶级豪宅的价值却突破这一传统逻辑,因为它是一个城市的唯一。中兴路一号,你配吗? 赞 (0) 相关推荐 绿岛湖融创湖滨世家开盘快报 6月7日,位于禅城区绿岛湖禅港路与横三路交汇处的融创湖滨世家加推最后一栋3座,户型涵盖建面140-160㎡,楼高49层,3梯3户设计,南向望湖,价格区间为12100-14400元/㎡,毛坯发售. 据置 ... 惊掉下巴!最高7000万!姑苏遍地是豪宅,别墅最全大盘点! 视觉&撰稿//横塘的青蛙 别墅向来是有钱人的宠儿,苏州的别墅不少,但要说扎堆建别墅,那还得看姑苏老城区. 所以,今天我们就来盘一盘姑苏区的各大别墅. 添加苏南房观全智贤,畅聊楼市~ 1 在售别 ... 昔日全国单价地王,楼面价14.3万,如今备案价13万? 艳姐说 时间不逝,圆圈不圆,该来的总要来. 昨天,万科高层在媒体交流会上,透露了万科即将面世的新项目--中兴路壹号. "大概13万左右一平米,还是不赚钱的价格." 为显 ... 园区北,湖景房!均价1.86w+!刚需买得起!马上开盘 撰稿&排版//虎子 近日,金科浅棠水岸301套房源领证! 整体备案均价约为18600元/㎡ 单价区间约为:16953-19783元/㎡ 总价区间约为:172-230w 据悉,项目已经开启冻资 ... 万科打“骨折”的地王项目中兴路壹号入市了(内附精彩视频) 探盘小视频 去年万科上海区域的媒体交流会选在了北京世园会里的植物馆,这是万科承建并运营的. 跻身为集团业绩一哥的上海区域在两侧大屏幕上投射了一片飙红的数字矩阵,当着董事会主席郁亮的面,张海(万科集团高 ... 周四产品说 | 2017年1季度上海热销楼盘回顾 从一季度上榜项目来看,同质化现象越来越严重,在接下来的二季度,这种现象还会继续延续,高性价比项目将依旧占据半壁江山. 2017年1季度已经结束,各项目的成绩单也已相继出炉.整体来看,上榜项目的结构和去 ... 那鬼地方,1.7w清水房,118平起,疯了吧 这句话是鸡哥同学说的,我都还不晓得他在说哪个盘,就为了这个简单精练的吐槽方式,我马上打开了wor d. 前头还有个语气助词,不方便用在标题上 他说的是金牛区的长虹天樾(未拿预售证,1.7万清水为售楼部 ... 最高5.57万/㎡,均价破4.6万/㎡,保利天悦8栋备案价出炉 近日,保利天悦最新8座备案价公示,备案价最低44384元/㎡,最高55779元/㎡,平均备案价约46102元/㎡.备案价最高的单位总价19106580元,直追2千万! 据了解,保利天悦8座层高30层, ... 内环明星项目带头折戟 ,5月上海新盘认筹环比降4成! 图片来源:图虫创意 4月上海楼市供应.成交双双翻红后,"红五月"上海新房市场虽供应端有所回调,成交量却依然呈现爆发式增长:其中成交面积环比增加72.5%,达到44个月以来峰值,成交 ... 梅雨季新盘受阻,7月初上海仅有4盘取证入市,高端盘活跃度受挫 五六月上海楼市的"热浪"在梅雨季节到来之际,有所降温.新房市场供应受阻,7月22个新盘宣告入市,但目前仅有4盘取证,供应量或一减再减. 1 高端项目签约不畅 据<地产深度报道 ... 1.7万/平!别怀疑,朱村有盘卖这个价了… 最新消息!又有多个楼盘降价促销! 增城朱村的西福蓝湾推出尾货单位,单价1.7万/平起,这一价格比5月份均价,有6000元/平的优惠:也比凤岗板块2.2万/平的均价,低了5000元/平. | 西福蓝湾5 ... 没想到地王项目还能这样交付 ●●●1●●● 前几年这句话特别流行,就是"销售时流的泪,一定是前策定位时脑子里进的水",还有一句话叫"地拿砸了,一切就都砸了",房地产这个行业想赚钱,在前期阶 ... 均价2.69万/㎡!中交和风春岸首批洋房取证,周末开盘! 撰稿&视觉//邓小小 苏州改善热门地吴江太湖新城 中交和风春岸纯新盘首次取证 领取132套洋房+10套地下室 整体备案均价26976元/㎡ 据苏南房观调研得知 项目预计本周末开盘,具体开盘方式 ... 中海19亿首进海教园,楼面单价1万2破年内纪录 天津7月的最后一场土拍,在近40℃的高温中落下帷幕. 时至午后,户外骄阳似火,土地交易中心开足了冷气,却依然有人在悄悄拭去汗珠. 今日的"战斗"比想象中更加胶着,金融街.大悦城控股 ... 重庆低总价新房正在消失 这是一套不久前取得预售证的某新房,我想请你看图猜位置,在哪里? 蔡家? 巴滨路? 西永.大学城? 以上全错! 说出来你可能不信,他在水土. 而且,是一套已网签成交新房. 毛坯套内单价,已经 ... 5月第3周新盘量骤降 市区盘独占开盘榜 据统计,5月第3周天津仅有1个项目入市,为河东区的翰澜苑项目,其他区域并不见"红五月"的开盘热情. 据凤凰房产监控,截至5月14日,天津4-5月新批销许共93个,涉及全市44个项目 ...