中兴路一号 | 重来100次,可能还得这么选!

那块曾经轰动全国的总价地王

『中兴路一号』已于4月30日开启认筹
此次将推出400套户型为50-200㎡的房源
明年年底精装修交付
总价600万元起,认筹金100万
01
楔子
良子写过不少关于豪宅的文章,本来“中兴路一号”(中兴路、宝昌路)这个地段的高层住宅,无法引起我的注意。而恰巧有个朋友跟我约一篇100平方住宅户型的文章,说起了这个项目卖的一般,我才去查了下资料。
“成功的项目”都是相似的,失败的项目各有各的原因。我以前一直关注成功的项目,写的最多的也是成功者,却很少去分析失败者,可能潜意识里觉得失败的经验没什么价值吧。
今天这篇文章,我把自己假想成了一个操盘手。如果我拿了这块地,我是怎么想的,我会怎么选择!
02
前情摘要
三年前,上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍,最终融信以110.1亿的总价拿下,创下中国土地成交史上最贵地王记录。
这个让融信在沪上一战成名的“地王”项目,后出让49%股权给万科,并由万科主导后续操盘。
而附近地块是万科的翡翠雅宾利项目,目前二手次新房挂牌价:9万元/㎡。(下图)

万科翡翠雅宾利

而中兴路一号以12.98万元/㎡的均价,成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘。(最新一房一价表如上)
即使均价比周边二手房高出了4万元/㎡,但中兴路一号未必能盈利
03
推导
对于这个地段,对于这个拿地价格,以现在的市场,现在的“限购政策",换作谁来做这个项目,可能都不轻松。上图是我模拟的一个推导图,并非项目方的开发思路。如有雷同,纯属偶然。
这个项目我梳理出了2条线:
一条是做什么样的产品? 另一条是如何提高单价?

先说上面一条线的推导:
2016年,闽系房企融信以溢价139%,110.1亿总价拿下这块地,扣除商业配套和配建保障房,中兴路一号可售楼板价超11万元/㎡
可能是对于上海不熟悉,也可能是出于战略和品牌需要,融信拿了地王。
直线思维告诉我们,应该做大户型,做豪宅才能产生溢价。高单价却碰到了政府限价,那问题就来了,该做什么样的产品呢?
再说下面一条线的推导:
上海人基本都知道:中兴路地块是上海俗称的”下只角“地区,和老静安的”上只脚“不可同日而语,所以这里没有豪宅基因的。虽然现在上海发生了日新月异的变化,但是超级富豪们会对这里”钟情“吗?我想答案是否定的。
如果顶级豪宅这条路走不通,那么只有把户型做小,把总价控制住。那问题又来了,选择低总价产品的客户,本身就对价格非常敏感,小户型能否支撑那么高的单价吗?
所以课题就变成了:”如何控制总价,但又要拉高单价“,万科把这个项目做成了一个”有话题的独立王国“。

我在深圳湾1号,顶级豪宅的“要素”观止!中写到了顶级豪宅的所有要素,其实中兴路一号的操盘都在这些“范式”里
不管是请万科入股,还是请“海德壹号”的设计大师理查德·罗杰斯,融信都是为了话题的需要。而定制的户型,还有整个小区的底部做成“复合体”(所谓的超级地盘),无非为了营造”项目“的尊崇感和距离感
但是,不管是什么豪宅要素的堆砌,都敌不过”时间“。也许假以时日,限购政策放松了;也许不久的将来,上海的房价整体跃升了,那才是中兴路地王解套之时,可三年已经过去了。
04
大师&大奖

所有的话题其实都是为了“售楼”这个唯一的目的,而大师和大奖是对普通购房者比较有信服力的两点,所以中兴路一号也得了一堆的奖项(如上图)。
而所有的这些奖加起来,也没有“普利策建筑奖获得者”这个称号来的有分量。所以万科请了英国的理查德·罗杰斯来操刀这个项目
理查德·罗杰斯
英国爵士
1933年生于佛罗伦萨
2007年普利兹克建筑奖获得者
他最著名的住宅项目是“海德公园1号”
该公寓共有80套房间,均价为2000万英镑,每平方米均价高达约6.45万英镑,打破2008年6月由伦敦贝尔格拉维亚“朗兹广场”创下的每平方米4.7万英镑的纪录。面积最大的一套卖到1亿英镑,堪称全球最昂贵公寓。
而比较有意思的网络评论是:
不少房产买家在伦敦就买一个“贵”字,购买力最强的买家愿买“海德公园1号”,就是看重“它位于伦敦最昂贵地段”。
05
造型

顶级豪宅的造型一定是要让人过目不忘,最后能抽象为符号的。中兴路一号最后让人留下印象的是“落地玻璃+ 希腊十字”,确实能吸引人眼球,这里我不赘述。
而一些自媒体所谓的“双十字承重结构”,可能指的就是造型上的这个“十字”吧,其实这栋楼的结构是剪力墙结构,有图有真相。
为了能得到更好的观景效果,剪力墙在布置时,采用了一个方向长,一个方向短的方式,可能是短肢吧。即使这样,也无法改变所处的环境。
上图是中、低楼层的实景照片,确实没有无敌的”XX景色“,但设计确实已经尽力了。
06
户型
我看到网络上对于这个户型的户型吐槽很多。
比如:
01.东边套只有上午有阳光照射,西边套只有下午有阳光照射,中间套则是南北不通风。
02.所有功能间全部朝北,想要进入厨房,必须先经过阳台。
03.99.7㎡只做到了两室两厅一卫。
是的,这些都是问题,但是造成这些问题的原因不是设计,而是”地王“本身
第一,要想做出溢价,就不能做传统的单元式板楼(就是我们传统的南北通透的)。因为只有定制的产品,周边没有相似的,才可以有定价权。
第二,豪宅感一定需要落地玻璃做大景观,所以传统的板楼在实现上并没有优势。另外大家叫得上的顶级豪宅,基本都是玻璃幕墙的做法,可以产生品质联想。
基于以上两点,所以万科选择了塔楼的方式,做中兴路一号。塔楼有东西向户型,也就难免了,我也不想对户型做过多的解读了。
反正就100平方以下排列组合,也没太多新意。大家如果有兴趣,可以看看我这篇文章小户型需要的不是设计,而是弹性!


根据目前公布的户型图来看,本次项目户型分五类:
我想选择中兴路一号的客户,只能看”后市“了,对未来有强烈的预期,才会以这样的价格选择这个地段和这个户型了。


07
独立王国
如果说请了”普利策奖“的大师就搞出个”结构外置“,那有点”暴殄天物“了,也对不起大师的身价。
理查德 罗杰斯在中兴路一号做一个”超级底盘“,将配套服务设施复合在了底部几层。
粉色为便利设施(Amenity);
绿色为大堂(Lobby);
黄色为零售(Retail);
淡紫罗兰色为楼盘内部配套空间(Club House)
玫红色为绿色为地下空间(Basement)
并通过天桥去联系两个跨城市道路的地块。 这就是媒体炒作的”超级底盘“,其实就是一个基地抬高,双首层的概念。
当然,通过这样的设计,让本小区的居民有一种”独立王国“的感觉,居高临下还是挺有”尊崇感“的。
临街的几个面与市政道路是平接的,配套商业对于吸引人流也不受任何干扰,确实算不错的选择,只要解决好消防问题就好了。
08
结束语
中兴路一号除了拥有一个豪宅的价格,其他的资源可能都不具备。但既然成了地王,那就把”王“的角色扮演好
如果有一次重来的机会,我相信中心路一号还是得这样选。因为地拿贵了,即使是重来100次,也只能这样
顶级豪宅是什么?
顶级豪宅必须超越空间本身的价值。
顶级豪宅真正要呈现的是:完整的生活方式和极致的人类文明。
顶级豪宅的迷人之处,究竟在哪里?
在传统城市豪宅的语境中,所有的资产升值都在来自于所在地块价值的上涨,但是顶级豪宅的价值却突破这一传统逻辑,因为它是一个城市的唯一。
中兴路一号,你配吗?
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