巨资自持，万科世茂葫芦里卖的什么药？

本网记者：石磊

最近，持续火热的佛山土地市场出现了二期巨资自持土地的怪异状况。小编兵分两路，分别在网络与现场目击了这二起自持与部分自持的情况。6月6日，经过40分钟激烈角逐，万科以25.3亿元总价+70年自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万㎡的商住地。据悉，这是广东地区首例成功以70年自持竞出的地块。

6月7日下午，经过1个半小时的角逐，世茂地产最终突围以超24亿+3.9万㎡配建+8.28万㎡自持竞得位于禅城奇槎片区的5.5万㎡商住地块，抛开自持的部分，折合楼面价至少15675元/㎡。

如果以目前南海桂城高档住宅（带装修、家电）租金水平3000元/套来看，万科上述地块租金回报率可能仅笔银行利息高一点。投资回报并不理想。

禅城奇槎片区的世茂项目，6月7日下午，经过1个半小时的角逐，世茂地产自持比例超55.87%，抛开自持的部分，折合楼面价至少15675元/㎡。建发成本高达22000元/㎡，售价必须搞于25000元/㎡才有利可图，目前奇槎片区的香海项目与保利碧桂园项目售价仅18000——20000元/㎡.明显“面粉贵过面包。”

“我们正在研究自持项目的运作方式，合适的时机向社会公布”，万科佛山公司负责人对记者说。

难道这两家巨头疯了？做亏本生意？还是另有打算，我们作下分析。

巨头配置资产需要

目前，房地产调控高压之下，各个城市和商业银行都出台了限购、限贷，限卖等方面政策，房地产市场出现“流动性收缩”的趋势，房地产巨头坚持猛冲猛撞拿地，再快速卖房的快速回笼模式很难持续。另外，拿地成本越来越高，利润难以保证。部分有实力的开发商利用强大资金实力与社会经济资源转型或部分转型成城市配套运营商也是一条出路。

“被人为压低的地皮，拿下来至少可以保证资产增值”，在佛房网的“置业佛山群”上，一位微信客户说，“万科那块地，如果不限价，不比自持，楼面价至少二万。我认为万科不但不冤，而且赚了不少。”

在自持拿地方面，万科世个老司机了：2016年12月，万科在北京海淀区拿过两块70年的地。今年4月28日，万科在广州的白云与黄埔，，拿过两块70年自持的地，不过自持面积分别是地块的50%与55%.

根据统计资料，国际上成熟的房地产市场，房地产大企业不但开发、出售物业，而且有一定数量的持有比例。万科、世茂在中国都十前50强的地产巨头，资金、人才充沛，自持物业并良性运作是“洒洒水”的事。

出租可以收回部分成本

万科拿地自持的出路之一：是通过出租收回部分成本。要知道，万科这次拿的地邻近南海寸土寸金的千灯湖片区，周边生态环境优越，水景沁人心脾，商业、公园配套一流，与广州一桥之隔。所以凭万科的产品开发能力，与国际接轨，建设一批与国际接轨的“高大上”住宅。再配以高档装修与家电，找到愿意出月租3000——6000元的豪客并非天方夜谈。事实上，广佛很缺这类高档出租型豪宅。万科的“泊寓”会有升级版。

其次，国家大力推广房屋租赁市场意图初露端倪，此时运作租赁型产业，可以享受税收优惠。

奇槎片区的世茂项目，自持比例超55.87%，不但可以盖房赚钱，还可以运作一批租赁型房屋与商业项目。

抵押融资，盘活资金

万科、世茂项目的自持房产不能分割抵押，但是可以整体抵押贷款，补充房企现金流。按照广佛同城的发展势头，千灯湖与奇槎片区物业将持续升值，可抵押的贷款形成可靠的流动资金。

金融运作：房地产信托基金

万科、世茂的自持物业可以通过一种REITS模式进行运作。REITS简单来说就是：房地产信托投资基金。是一种针对房地产的资产证券化手段，。就是把房地产物业设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助房企提早回收流动性。同时加速项目的开发进度与回款进度。

佛山地产人士楼山认为：开发商可以按照租赁协议算出未来现金流，有稳定的现金流都是可以继续资产证券化的。年化回报率可以达10%。

“佛山目前没有对众筹规范的规定，这些自持项目通过众筹运作业有很高的资本回报率”，楼山说。

商业，万科、世茂的自持不但没有什么金融风险，而且正张开大口，准备通过金融运作吞掉一批实力不强的中小开发商的项目。

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