周二市场说 | 下半年哪些城市会成为“地王专业户”

下半年北京、上海将成为地王专业户，南京、天津、杭州、苏州也将延续热度，争抢单价排行榜的剩余席位。

2016年7月，历经了多轮地方政策调控之后，全国土地平均溢价率终于如期回落，由6月份的82%下滑至56%，但热度仍然高于政策调控预期，地王频出之势依旧不减，月内全国涌现31幅地王，再度创下年内新高。8月3日，发改委再次发文指出，一、二线等住房供应紧张的城市仍要“多渠道扩大土地供给”，“防范地价过快上涨”。由此来看，下半年土地市场的区域性火热仍在延续，但在中央和地方政策调控的引导之下，部分城市也将出现冷热交替的现象。

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一线城市将涌现更多地王

今年上半年，全国单价TOP10土地异常分散，分布在了北京、上海、深圳、南京、杭州、福州等六座城市，这一方面是由于二线城市地价快速上扬，但更重要的原因还是一线城市土地优质土地供应不多。今年上半年，北京市经营性土地成交量只有130万平方米，仅为全年计划供应量的10%，上海也只有191万平方米，为全年计划供应量的17%，随着下半年北京、上海等一线城市土地供应发力，预计地王将更多的向一线城市聚焦。以上海为例，上半年只有三块土地跻身全国单价榜TOP10，而仅仅是在7月，上海即又有三块土地进入全国成交单价排行TOP5，其中虹口区凉城宅地更是以6.7万元/平方米的楼板价问鼎1-7月全国单价“地王”。而随着8月份的静安（今年首宗内环土地）、普陀宅地即将出让，上海还将在单价榜单上占据更多的席位。

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二线城市热度趋于分散

上半年，二线城市地王主要集中在南京、杭州、合肥、苏州等长三角二线城市。1-7月，三座长三角省会城市地王数量仅次于上海，分列2-4位。而下半年土地市场热点城市还会继续扩容，今年以来市场成交表现优异的二线城市，如武汉、郑州、天津等有望迎来升温，在刚刚过去的7月，武汉、郑州即分别出现了6幅“地王”地块。整体来看，下半年二线城市土地市场热度应趋于分散。

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地价上涨仍是大势所趋

自2015年以来，全国土地成交金额增速即明显快于面积增速，换言之即成交均价的持续上涨，在刚刚过去的2016年二季度，土地成交金额增速更是高达104%，高出面积增速83个百分点。7月份全国平均溢价率稍有回落，仍高达56%，出现“单价地王“或”总价地王“31宗，较6月份多出3宗，再创月度“地王”数量新高。2016年下半年地价走势，我认为仍将保持温和上涨的走势，首先，全国房地产政策基本面不变，需求侧的支持是房企溢价拿地的最根本动力；其次，随着下半年一线城市优质土地供应增加，随着高价地块的出现，开发商的投资积极性也会相应提升；最后，从发改委的表述来看，也只是防范地价“快速”上涨，并非强制要求“回调”。

再联系近年的土地供应计划和完成情况分析，下半年的“地王潮”很可能还会继续。一、二线热点城市完不成土地供应计划早已不是新闻了，典型如北京，2015年计划供应商品住宅用地750万平方米，但最终仅实际成交513万平方米，再如厦门，2014年土地供应计划完成率仅为四分之一，2015年也不到四分之三。完不成土地供应计划的原因也好理解，在地价快速上涨之后，这些城市土地出让金额指标往往会提前完成，也就不存在地方财政的压力。即便是那些能够完成土地供应计划的城市，土地市场热度也不见得会出现实质性降温，一线城市如上海，2015年经营性土地出让850万平方米，完成年度计划的94%，但相对于1900万平方米的年成交量而言，也完全供不应求；二线城市如南京，2016年上半年经营性用地供应计划为380万平方米，但相对于半年1000万平方米的成交规模而言，也还是远远不够。

下半年北京、上海将成为地王专业户，占据单价排行榜的绝大多数位置，另外南京、天津、杭州、苏州也将延续热度，“表现”出色，争抢单价排行榜的剩余席位。