万科一骑绝尘

丁祖昱评楼市，独家原创点评。还剩下最后四个月，万科一骑绝尘已成定局、强者恒强，将在万科身上得到最充分的体现！

万科8月的销售数据已出，仍然像前几月一样“惊人”：销售金额222.5亿元，同比增长45.99%；销售面积171.6万平方米，同比增长22.31%。从5月以来，万科已经连续4个月销售金额超过200亿了。

再看万科1-8月的销售数据同样出色：累计实现销售金额1560.5亿元，销售面积1255.7万平方米，同比分别增长20.53%和14.34%，比第二、三名的绿地和恒大高出了约400亿元。按照这个势头，万科今年的总销售金额很有可能超过2500亿元。如果说去年第一还存在一些争议——绿地年末发力，加上海外销售和大宗交易年底“翻盘”——今年看来万科第一的位置很难动摇。如果绿地不在年底再来一次“大爆发”（11、12月共销售880亿元）的话，头把交椅应该基本没有悬念了。

今年，万科发展更加稳健，从销售角度可以看到每月都非常平均，不存在明显的大起大落了（去年1-3月还存在一定起伏，原因是前年年末藏了200多亿的业绩），可以说是万科规模上了2000亿之后更加成熟的表现。各个区域和城市公司的计划性更强，由于是千亿规模，整体发展均衡，各地业绩能达到互补。达到2000亿的基数后，仍然能够在销售上有如此快的增长也是令人想不到的。

万科业绩快增的重要原因，还有在投资拿地方面保持了均匀态势，基本上做到进出平衡。之前还是“买”略小于“卖”，8月270万方的投资量首次大于172万方的销售量。若按照2014年末的销售面积和土地储备，去化时间仅2.1年，在规模房企中相对来说是最快的，均衡的投资和销售使得万科的规模发展显得较为健康。

当然在这种情况下，还是要给万科提一些醒：

一，毕竟是2000亿量级了，再加上今年的发展速度相对较快，未来要确保如此快的业绩增速越来越困难了。倒不是万科缺乏竞争力，主要是很多城市的市场容量毕竟有限。虽然竞争优势能够弥补，但市场占有率达到一定程度后就很难再攀升了。

二，要找到住宅的“替代品”还是很困难。虽然万科强调了在做物流地产，今年有400万方新开工面积，成为中国第二大物流地产商，但实际和住宅相比并不及预期，此外和京东、菜鸟、苏宁开发的物流地产相比差距也很大，只是前述几家企业的物流地产大多自用，没有在市场上反应而已。

三，万科2015年上半年归属于上市公司股东的净利润增速，低于营收和净利润增速较大幅度也是事实，要解决这些问题，坚持之前提出的小股操盘和轻资产模式应该是个方向。作为中国第一大开发商，完全具备这样的条件。

还剩下最后四个月，万科一骑绝尘已成定局、强者恒强，将在万科身上得到最充分的体现！

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