周二市场说丨限价房转共有产权，“共赢”还是“共输”
上周日，北京住建委正式发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，与5月7日的征求意见稿相比，正式文件对精装修等“擦边球”做出了进一步的约束。而其中关于限价房如何转化为共有产权房的相关规定，也引起了大家的广泛关注。
开发商只能“认赔”
说是说亏本生意不能做，但是在有些时候，大家还是比较难赚到钱。以受这次政策影响的项目为例，如果以限价房形式销售，北京的限价房在大多在拍卖时已经限地价、限房价，留下的价格空间就已经很小了，地价已经到了最高，没有什么盈利空间，本来还想赚点精装的”空子”，打打擦边球，但现在漏洞堵住了，盈利空间也没有了。
如果是转共有产权出售呢？其实也没有空间，因为出售价格没有实质性变化，转让目标还换成了主管部门，也没有更多的操作空间。
尤其是那些低密度的项目，本来多做一些地下可以另外算给客户，现在不允许搭售地下部分，这样真是血本无归，对于限价房，大家该认赔还是认赔吧。
大部分普通客户并未受益
从目前情况来看，只有购买限价房的时候才合算，因为限价的时候不能搭配其他装修，而15%的价格差也是有利可图的。但毕竟还是要面临着摇号、户型选择等关卡，在这当中如果没有过硬的“关系”，特别是那些8万、7万的高端限价房，实际跟普通老百姓已经没有关系了。如果限价便宜的只是少数高端客户群体，那么相关政策还是有再作商榷的必要。以北京住宅销售均价为标准，目前只有30%限价房地块低于城市均价，大部分普通客户其实是买不起限价房的。
如果是共有产权房就比较麻烦了。一方面比市场价低的部分归给政府所有，也不存在便宜与否的问题。更重要的是未来转让时，需要转让给具有共有产权房资格的群体，这部分数量其实是极为有限的。客户如果买了所谓更便宜的共有产权房的，其实注定了价格没有进一步上升的机会。
就未来发展来看，这个政策应该还会继续打补丁，未来运营也会特别麻烦。特别是共有产权房，转让对象也会越来越窄。只能通过不断修正、调整来完善共有产权房、限价房的规则。
其实这是都新的事物，大家都没有经验，政府、开发商、消费者都是如此，今天参与到开发、销售、购买各个环节的主体，实际都是在首次吃蟹，“三方共赢”的可能性最小，“三方共输”反而是大概率事件。
附文：新规中的“85%”比值解释
新规中提及了一项重要的比值指标，比值分子为销售限价，即在土地出让时规定的商品房销售价格，与土地出让时周边的住宅价格水平挂钩；分母是市场评估价，由北京住房市场主管部门和市保障房中心共同评估，依据是商品房上市时周边的住宅市场价格。这一比值越低，说明土地周边住宅价格上涨越快；而比值越高，说明土地周边价格更加平稳。
新规规定，当比值高于85%时，继续交由开发商销售，并执行5年限售，此时限价房价格与周边相差不大。考虑到征求意见和建议，也进一步提出要注意销售环节的公开、公平和公正，其一是不得变相涨价，譬如搭售服务，产品，强制精装修等；其二是不得“货不对板”，要严格执行土拍时的建设标准；其三是不得拒绝购房人使用公积金住房贷款，最大化保障购房者的权益。
当比值低于85%时，限价房将由政府收购并转化为共有产权住房，购房人可以按照销售限价购买，但所获的产权份额占比为销售限价占市场评估价的比例，即上文所提的“比值”。如一套住房限价300万出售，而市场评估价为500万时，消费者仍然可以用300万购买，但所获的产权比例只有60%。
不过85% 的规定究竟是高还是低呢？
如果把85%的比值转化为我们常见的房价上涨概念，即住宅出售时的评估价超过了土拍时住宅限价的1.18倍（85%的倒数），那么项目需转为共有产权房，否则继续由开发商自行销售。
考虑到从北京限价房从拿地到上市的周期一般为2年左右，那么两年18%的涨幅意味着这两年周边房价的复合增长率超过了8.5%。而据国家统计局发布的房价指数数据，北京近两年来商品住宅价格上涨了26%，平均年复合增长率为12.3%。据此来看，85%的规定还是比较严格的。至少从数据颗粒较大的板块层面来看，北京大多数板块的住宅均价增速都超过了10%，其中部分板块价格年复合增速更是超过了50%。
2016年4月至2018年4月北京典型板块住宅价格变动情况（算术平均，元/平方米）
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