近年来，“住改商”的现象越来越多，因“住改商”问题引发的纠纷和诉讼也越来越多。“住改商”到底合不合法？如合法，需要具备哪些条件？如不合法，业主该如何维权？本文结合实务中“住改商”诉讼案例及有关规定，对“住改商”的合法性和维权问题进行探讨。1、“住改商”是否可以随便注册？要具备什么手续才算合法？在鼓励大众创业的背景下，国务院及地方先后出台了关于放宽和简化企业住所地登记的政策文件，比如：国务院于2014年2月7日发布的《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》、国家工商总局2017年7月31日发布的《关于做好新形势下企业登记注册工作有关问题的通知》等。有人据此认为只需提供住宅的产权证明即可登记为企业住所，并在住宅内开展经营活动。而且，许多地方的工商部门在办理注册登记时，凭产权证即给予登记住所地，不会审查是否经利害关系业主同意的文件。这其实是对政策文件的错误理解。上述文件都没有提及住宅改为企业住所无需经过有利害关系人同意。实际上，这些政策文件主要解决的是一些无法取得正规产权证书的房产作为企业住所的问题，比如：尚未取得权属证明的,提交房屋购买合同、土地使用权受让合同、房屋竣工验收、规划建设许可等其中一种证明文件即可；无法提交上述证明的,提交土地房屋管理部门或者乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会出具的合法使用证明，以此解决原来因无法提供产权证而不能登记为住所的问题。但解决产权问题，并不等于只要有产权证明就可以登记为住所，对于住宅登记为住所的特别规定的程序仍应履行。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”以上引用的《民法典》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》属于法律范畴，即使行政法规也不能违背上位法的法律，排除适用关于取得有利害关系业主同意的规定。因此，在全国人大及其常委会制定的法律关于住宅登记为公司住所的规定仍有效的前提下，就应当按照法律的规定执行，而不能以某个部门的政策文件来排除适用。此外，很多地方也出台了关于住所地登记的规定，比如：广西出台的《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》第八条规定，“申请将住宅登记为企业住所或者经营场所的,应当遵守下列规定：(一)符合法律、法规规定；(二)不得违反小区管理规约；(三)不得从事存在安全隐患和消防隐患、产生声光污染和油烟污染以及影响小区生活环境、治安管理的生产经营活动；(四)经有利害关系的业主同意。设区的市人民政府可以根据前款规定,结合本地区实际,对住宅登记为企业住所或者经营场所作出具体规定。”综上，相关法律法规已明确规定住宅登记为企业住所的，应当经有利害关系业主的同意，否则就是违法违规行为。
2、如遇到违法“住改商”，利害关系业主如何维权？
如果出现“住改商”登记不合法的问题，利害关系业主如何维权？在实务中，主要有以下几种做法：向工商部门投诉，要求查处违法登记行为；对工商部门提起行政诉讼，要求撤销注册登记；对“住改商”注册人提起民事诉讼，要求排除妨碍，变更住所地登记。根据以往的案例分析，利害关系业主通过民事诉讼维权的胜诉机会更大。
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