二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
恭喜重庆，又获得了一个第一，在2018年重庆新房销售数量和面积全国第一后，重庆的链家二手挂牌量也拿下了一个全国第一。成都曾经长期占据链家挂牌量全国第一；我们大重庆后来居上，短短半年便实现逆袭成都。
7月9日成渝链家二手房挂牌数据，截图自链家网；
按照眼下的速度，很可能在本周之内，重庆的链家二手挂牌量即将成为全国第一个进入10万+俱乐部。
2019年7月9日各主要城市链家二手挂牌量排名，小树自行整理；
最关键的是链家在重庆二手房市场根本不是老大；在成都，链家作为王者占据70%以上的市场份额，可惜在重庆链家很可怜，连30%的市场份额都没有，被到家了这家本土豪强，压得死死的。可就是这个重庆市房产中介的千年老二，二手房挂牌量照样打败了成都。
有链家的地方就有到家了，有到家了的地方不一定有链家。
很多人小看二手房的库存，但是这里要提醒大家，二手房库存是短期影响房价的楼市核弹。
核武器作为战略级别的武器，它的威慑意义比实战意义要大的多，没人真的无聊天天丢核弹玩，同样的道理，二手房的库存其实更多的震慑作用，举一个简单的例子，重庆某小区业主要卖房，本来想卖15000一平，结果一问，同小区有几百套二手房在卖，均价才14000一平，这时候作为业主必然会被这个库存核弹给震慑了，只能跟着报价14000一平，除非他只是挂着玩。
为什么大家喜欢把链家的数据来拿分析，是因为链家基本没有重复房源，不像安居客和到家了上假房源一大堆。我们来看一下最近2年重庆链家在二手房市场上的历史，首先链家在2017年确实飞速扩展，新增了数百家门店，可是到了2018年脚步明显放缓，那个所谓的德祐加盟店，基本都开在链家旁边，因为这种链家体系下的加盟店自己开拓房源的能力奇差无比，只能依赖链家的贝壳二手房体系。
2017年链家二手房源数量变化情况，6-7月份也就增加了3000套房源，从19000套增加到22000套二手房。
2018年6-7月份链家二手挂牌数量变化，根据链家数据整理；
2018年年中重庆链家二手房市场相对稳定，挂牌量一直在2万套左右，后来过了9月开始快速增长，到了2019年3月，下图是2019年3月7号，链家APP的截图，突破到4万5千套，9个月翻了一倍！
当很多人以为这到了链家二手房挂牌量极限的时候，后面链家二手房突然发生了核裂变，二手房库存在短短4个月时间又翻了一倍，直接突破接近10万套！
很多人把这归结于链家分店和德祐加盟店的扩张，还有区县市场的纳入，很可惜，2019年链家门店扩张几乎停滞，同样，区县市场根本没有多少套房源入链家系统，
下图可以发现区县房源数量加起来连1万套都没有，还差的远。
根据撸房价平台整理，链家现在从3-6月每个月平均成交二手房2700套，而2018年同期平均数据为3300套。光看成交量，2019年远超2017年以前，仅仅低于2018年。
数据来自公众号平台撸房价；
如此良好的成交量，却没有带来如同2017-2018年二手房价格暴涨的行情；2019年链家二手房成交价格虽然有所反弹，但涨幅非常小，二手房成交价格距离2018年高位，还有距离。
数据来自公众号撸房价；
在三四月份土拍火爆的带动下，重庆二手房和新房市场在2019年3月后出现爆发，每个月二手房平均1.5万套的成交量让许多人跌破眼镜，新房同样成交量高，和2018年几乎不相上下。
到家了网站显示重庆市6月成交总量数据，链家不到3000套的成交占比不到30%；
重庆二手房3月成交1.7万套创短期新高，主要原因是由于去年下半年的楼市走淡需求压抑，堆积下来的需求在3月集中释放；而随后的四五六月份，二手房受到新房热销和土拍的影响，市民恐慌性入市。
很多人在去年年底没来得及出货，“借重庆土拍和新房刚需市场火爆，便蓄意制造了一些恐慌；预期今年会有一轮二手房短期局部炒作，手里有大量房子的炒家正急于出货。”
至于这种火爆的“出货”行情还将持续多久？我只能说短期看不见二手房反弹暴涨的可能性。
小树采访了一位投资的朋友，他的回答是，房价再涨10%、20%，其实已经没有意义，现在关键的是回笼现金流，已经赚够了，没必要在这个敏感时期再去冒风险。他已经把一半的存货都低于市场价挂牌销售了。
重庆租赁市场同样受到天量库存的冲击，房租整体下降10%；根据小树实地了解，龙湖冠寓今年初开业的龙兴店，大半年仅出租30%房源，甚至推出月租仅不到1000元单间配套，有厨房、卫生间还有阳台，还包物管费和停车费，亏到了唐家坨！
959/月很便宜？现在推出毕业季特价，只要800多了……
做长租公寓的朋友告诉我，春节后的重庆租赁市场就开始冷清，整体租金挂牌均价相比年前下跌了10%。以租客最关注的小户型来看，不少热门的小区均出现了不同程度的降幅。
今年链家二手租赁房源长期保持在3万套左右；
房租为何不升反降？二手房源过剩、公租房的大量修建是主要原因，最搞笑的还是需求减少：举一个简单的例子，就是照母山之前新房销售火热，有上千名销售人员在附近租房，拉动了租赁市场，结果后来没新房卖了，就大部分撤离，导致照母山附近租赁市场几乎崩盘。
加上重庆今年经济下滑，这样的情况已经越来越普遍，从去年底开始，租客就慢慢减少，闲置房源越积越多。过去三年，重庆房地产市场一直比较火爆，一大批刚需族已经买房，不再需要租房子了，也在很大程度上压缩了租房市场的需求。
年初曾写过和记黄埔御峰这个南岸区“神盘”，当时这个盘新房价格与二手房严重倒挂，最高每平方达3000元，意味着买到这个楼盘的新盘，相当于中了彩票，轻松赚到几十万。
链接：验房报告：拿地11年仅开发了20%，和黄御峰慢工出细活？
下面图片是和黄御峰2018年9月链家二手房的挂牌价，房源在建面14000-18000一平，平均价格高达建面16000；
而和黄御峰新房由于限价，2018年开盘价格只有建面10000一平左右，最便宜的有建面8000多一平的。新房和二手房直接倒挂6000元一平，如果买100平的新房，就意味买到就赚了60万；
2018年9月和黄御峰开盘，当天秒光：
后来和黄御峰又开了几期，建面均价在10000-12000一平，依然非常有吸引力。
到了今天，2019年7月和黄御峰的二手房挂牌价格环比6月下降了1.44%，数据来自安居客；
光链家一家的在售房源高达337套，这批房源主要是当年业主以套内8000，建面6000多购买的，现在已经翻倍了。
最近和黄御峰成交量也是不错，2019年链家成交了35套，到家了三个月成交了11套，这个成交量对于一个楼盘来说是不错的。可惜最大的问题是出售的房源太多，要知道2018年9月，链家和黄御峰的出售房源才几十套，短短半年时间增加到300多套，如果再算上其他中介的数据，现在和黄御峰抛盘高达400套。
和黄御峰成交量不算少，但抛售的价格真是惨不忍睹；
重庆二手房现在最大的问题，就是天量的库存，二手房堰塞湖不是最可怕的，最可怕的是没有泄洪阀。重庆市场最高记录是一年能消化近20万套二手房，但这个需求已经达到短期极限，后续很大几率需求会下滑。
数据来自乐居财经，统计包含了车库与商业；
所以，我们还要关注重庆二手房的去化速度，目前来看主要呈现四个特点：
1、供应增大
供应在不断增大，净库存在不断增多。
2、成交量大
而与供应增大对应的，反而成交量并没有放缓，这是重庆二手房的最大的支撑。
3、降价房源增多，涨价房源在减少
现在二手房市场的关键就是成交量并没有大幅度下滑，处于历史高位，所以二手房市场还没有出现所谓的崩盘。但根据主流中介机构成交数据的统计，二手房价格已经呈现横盘略跌，降价房源不断增多的趋势。
4.业主卖房信心不足
买涨不买跌，这一趋势会进一步导致二手房量价齐跌。
接盘的仍然不少，但还是架不住汹涌不断的卖盘啊！
为什么重庆二手房供应这么大？首先新房和二手房价格倒挂导致很多人都打着高抛低吸的念头，在高位出手二手房，在低位买入一手房，从而形成一次完美的置换。
这个想法是没有错的，唯一的问题和风险在性价比高的新房，你也很难买到，还有一个原因，就是重庆这几年出现了大量以短期投资为目的的购房者，这批人最后是要套现的，既然现在已经翻倍了，剩下的就是卖房获利了结了。
如果堰塞湖久堵不梳，势必造成大坝变形、乃至决堤；
重庆二手房后续还是要看成交量能否持续高位，和新房的供应量是否有明显减少，但毫无疑问的，重庆二手房堰塞湖现象已经形成，多重风险正在累积，现在只是起到震慑作用，未来这座大坝会不会决堤呢？警报已经拉响。
一个全民炒楼的时代，终于走到了故事的尾声……
北区楼盘：
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南区楼盘：
天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
楼市评论：
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；
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