房子租给亲友没赚头就不算房东? 忽略不申报小心税局让你赔更多!

丽莎知道，

讲到出租自己的房子，许多人都会不小心犯了误区，认为自己因为某些原因，并没有靠着出租房产而增加收入，所以算不上房东，自然也跟缴税沾不上边，于是就“自动”省去报税环节。

然而，英国税务局却不是这么看待房租收入的。

对他们来说，只要你收了租金（尽管你觉得租得很便宜，根本没赚钱），只要租金超过一定金额，他们就会将其视为租金收入，而你也就需要在固定期限内向税局申报。

简单来说，只要租房产生了利润，就需要交税。

但当然，实际上需要交多少，还是取决于产生了多少利润和个别的具体情况。而这其中自然也存在了有租房收入但是不必交税的情形的。

从租金的收入金额来看，若是符合以下任何一种情况，就需要向税务局申报：

１．在减去可扣除的开支后，你的年租金收入介于2,500至9,999镑之间；

２．在扣除开支前，你的年租金收入在10,000镑（包含）以上。

明确了租金收入的界线后，我们知道你对于自己究竟该不该缴税的定义还是很模糊。

所以下面丽莎会计行就根据了英国税务局（HMRC）在今天发布的一份最新的指导文件，来针对大家常见的认知误区做出澄清：

１．贷款支出只能扣除“利息”而非全额

张女士和她的男友在交往一段时间后决定同居，于是张女士打算搬到她男友的房子同住，而她自己原来的房子既然空下来了，她就决定出租出去。

不过，张女士自己名下的这栋房产仍然在还贷款，而她把房子租出去也只是单纯想要把租金拿来缴自己每个月的贷款而已，对她来说是打平，并没有多赚钱。

于是张女士就觉得，既然自己没有靠着出租房子营利，自然也不必向税局申报自己的租金收入。

可惜的是，张女士的想法是错误的。

为什么错了？

在这一点上，张女士有一点想错了！那就是：个人房租收入上可扣除的贷款支出，只能算进贷款“利息”，而不是她每个月所需的还款全额。

举例来说：

如果张女士每个月需还的贷款金额为1,500镑，其中利息的金额为100镑，那么张女士的租金收入在这方面只能扣除每个月100镑，而不是她原本所想的1,500镑。

也就是说，假设张女士每个月的租金收入就是1,500镑，她原本以为可以直接减去1,500镑的还款金额；

但事实上只能减去100镑的利息金额，所以她每个月的租金收入仍有1,400镑；而不是她原本认为的完全没收入。

所以就这点来看，假设张女士在没有其他免税开支（allowable expenses）的情况下，她每个月减去利息金额后仍有1,400镑的租金收入；一年就等于有16,800镑的总租金收入。

显而易见地，16,800镑的年租金收入早已达到我们前面所提到的报税标准，所以张女士若没有向税局申报，自然就会被认为有逃税的嫌疑。

讲到贷款利息，丽莎还要再提醒大家关于这方面已经实施的新法规：

从今年的4月6日开始，税局对于住宅地产的贷款利息是否可以被算为租房开支的规定做了改变。

到2020年4月6日前，税局逐步缩小了可以认定为开支的贷款利息比例。

１）2017年4月到2018年4月：缩小至75%。也就是说，只有75%的贷款利息可以被认定为开支；

２）2018年4月到2019年4月：缩小至50%。也就是只有50%的贷款利息可以被算为开支；

３）2019年4月到2020年4月：缩小至25%。也就是只剩25%的贷款利息可被算做免税开支；

４）从2020年4月起，贷款利息不再可以被当成免税开支来扣除。

这边我们再举个例吧，同样是刚刚的张女士：

我们知道她原本每个月的利息金额为100镑（也就是可以从租金收入减去100镑）；但从今年４月开始，直到明年４月的一整个税务年，她就只剩下：

以每个月来看：100镑＊75% = 75镑；

所以她每个月现在租金收入变成：1,500镑减去75镑，等于1,425镑。也就是她会被课税的金额变高了。

２．住疗养院

陈先生和她的太太两人都已经退休，决定一起去住在疗养院，于是把他们原本住的房子转作出租用。他们把所得的租金直接拿来缴疗养院的费用，所以觉得不必报税。

这边陈先生所犯的观念上的误区是：

不论陈先生把房租拿去做为什么用途（尽管他认为这笔钱并没有进自己口袋，而是进了疗养院的口袋），但只要陈先生的房租收入达到了税局所要求的金额，他就是需要报税的。

这就像是你在爱丁堡买了一户房产，但你因为工作的关系在伦敦租房子住，所以你把爱丁堡那户房子出租出去一样；

你要怎么使用这笔租金收入是你自己的事情，但是你有这笔收入进账是事实。

所以即便你把在爱丁堡的租金，全部拿来付伦敦的房租；只要你的租金收入达到税局要求了，你就是需要申报的。

至于你是否拿甲地的租金收入来支付你在乙地的房租，这个税局就不管了！

３．出租孩子的学区房

安迪和苏是一对伴侣，她们的儿子要上大学了，所以她们决定要在儿子的学校附近买栋房子给儿子住。

由于房子里还有其它空房，所以他儿子就把其他空着的３间房间便宜分租给了自己的同学，然后同学们会把这笔租金直接汇给安迪和苏。

由于彼此之间没有签订什么正式的合同，所以她们就认为应该不需要报税。

然而这个观念依旧是错误的。

由于安迪她们已经把房间租给了儿子的同学，而同学们也付钱（租金）住进来了，所以这事实上就是一种房东与房客的关系，而安迪她们也确实从租金中获利（不论她们觉得自己租得多便宜）。

所以只要她们所获取的租金收入达到税局的报税标准，她们就是需要申报的，若是没有确实申报依然会被视为逃税的。

４．将房子便宜租给亲戚

王先生和王太太由于搬新家，就把他们原本的房子便宜租给了自己外甥，方便外甥上学。

由于是自己的亲戚，他们也没打算赚钱，就只收了每个月需要付的房贷金额，然后再把这笔钱直接拿去缴房贷。

同样地，他们也没签订什么合同，单纯当成帮助自己家的孩子，提供了房子住而已。想当然，他们也没有想到要报税。

就这个例子来看，等于是综合了上面所提过的２类误区：

第一：只有贷款利息可被视为免税支出，而不是还款全额（从2020年4月起连利息都不能被算成免税支出了）。

第二：不论租客跟你的关系有多熟，你的租金收得有多便宜，你们之间的合同关系有多不正式；只要你跟对方收了租金，你就是房东。

而只要你是房东，你的房租收入达到了税局所要求的报税标准，你就需要在每年的报税期限内申报。

所以，哪时候是报税期限？

以2017-2018年度来说，如果你是要以纸质形式来申报房租税，截止日期是今年的10月31日；

如果你是选择线上申报，截止日期则是2018年1月31日。

另外，如果你之前从来没有申报过，你需要先向税局申请登记自我评估纳税（Self Assessment）；

你需要在租房收入产生后的本年或者次年的10月5日之前注册，否则可能会被罚款。

关于这方面如果你想了解税局更多的信息，可以直接登入官网查看：https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income?utm_source=movingintogethercasestudy&utm_medium=case%20study&utm_content=landingpage&utm_campaign=hmrc-let-property-sept15。

再延伸一点，除了房贷利息，还有哪些合法免税开支？

当你在计算租房所得利润时，可以把一些法律允许的开支从收入里减掉（也就是免税开支），常见的免税开支有（allowable expenses）：

1）一般的维修和保养，不包括针对原有设施的改良。

举例来说：房子内的洗手间漏水了，找工人来修，那么修缮费用是可以当成免税支出的。

但若是：比如家里没有东西故障或坏掉需要维修，但你自己想要多加什么设备；

比如说本来没有安保系统，但你自己想要多装个安保系统，那么这笔安装费就不能被当成免税支出了！

2）水电气等能源费用，地税（council tax）；

3）支付给清洁工等的服务费；

4）房屋中介费；

5）律师费，会计费；

6）为了招揽租客所支付的电话费，文具费，广告费等；

7）房屋保险，地租（ground rents）和物业管理费（servicecharges）等。

关于这方面我们也曾写过一篇相关文章来详细说明，如果你有兴趣了解地更深入，可以再点开来读一读：《当房东只要爽收租金？不懂房租税小心变亏本生意！》。

如果看完本篇文章你还是不确定自己的情况是否应该报税，或者不清楚应该如何申报，都可以直接联系丽莎会计行，或者你也可以在《丽莎知道》上留言。

我们的专业律师、会计师会针对你各方各面不同的问题尽快做出回复。

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