大本营重庆继续收缩，龙湖还能重回十强吗

5小时前

　　文丨西部菌

　　本篇为房企年报观察系列之四

　　重庆走出来的房企品牌龙湖，日前正式公布了截至2020年12月31日止的全年业绩。

　　这是一份盘面相当稳健的成绩单：

　　2020年合同销售额同比增长11.6%至2706.1亿元；

　　营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；

　　实现归属于股东的净利润为200.0亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%。毛利同比增长6.4%至540.3亿元，毛利率为29.3%。

　　在全新的行业周期下，激进扩张成为诸多房企的过去时，那么以稳健著称的龙湖，能够在接下来重回行业前十吗？

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　　同金科一样，带着渝派印记的龙湖，在前些年曾有过一段高速扩张的历史。比如2016年和2017年，龙湖的销售额增幅都超过50%，其中2017年达到77.1%。

　　在行业增长放缓的背景下，龙湖先知先觉地在2017年踩刹车，降杠杆、降负债。激进到稳健的提前转型，的确让它错失了一定的规模扩张时机。

　　来源：克而瑞

　　2017年龙湖的销售额还是房企第8位，2019年则掉出十强。2020年，龙湖2706.1亿元的销售额，依然是全国十强开外；11.6%的销售增速，在头部房企中也不算亮眼。

　　不过提前调整扩张节奏，在一定程度上牺牲规模的同时，却给龙湖换来了持续增长的空间和良好的盈利能力，可谓有失有得。

　　比如在营收方面，2020年龙湖营业额1845.5亿元，同比增长22.2%，远超销售增长，说明其营收不是简单建立在单纯的规模扩张上。

　　盈利能力方面，归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%，和营收的增长比较匹配。

　　2020年房企融资政策收紧，三道红线之下，过高的杠杆率和负债率，成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。按照成都等地的政策，踩线房企今后甚至被限制拿地。

　　而龙湖在营收、利润双增长之外，债务控制也异常稳健——净负债率为46.5%，在手现金778.3亿元，现金短债比为4.24 倍，没有一项踩线，并且处在相当安全的区域。

　　值得一提的是，2017年销售额排在龙湖后面的，正是华夏幸福，如今这一曾经的十强房企已深陷危机。两大房企的命运对比，更加说明龙湖在“蒙眼狂奔的时代注定一去不复返”的背景下，战略刹车的时机选择之正确。

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　　2021年龙湖定下的目标是，全年销售额3100亿，增幅15%。考虑到2020年的黑天鹅，实现15%的增幅不算难。

　　而长期来看，西部菌还是比较看好龙湖未来的持续增长的，因为在规模、效益平衡外，龙湖有着一些显著的竞争优势。

　　来源：克而瑞

　　比如融资成本。

　　房主不炒下，融资全面收紧。而2020年，龙湖保持了平均借贷成本4.39%的低位，如此低的融资成本，可以媲美一些房地产国企，可以为后续提供充足的资金保障。

　　再如区域布局。

　　2020年龙湖首入唐山、三亚、兰州等8城，不过总的来说，由于“坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城”，龙湖的货量90%集中在高能级城市。

　　这意味着，在未来三四线城市经济、产业收缩，人口向一二线城市集中的大环境下，龙湖仍然可以通过深耕一二线，获得持续的增长动能。

　　此外，在多元化方面，龙湖的探索也算比较成功。

　　官网显示，龙湖目前的业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六个领域。不久前还官宣了全新品牌——塘鹅，开启房屋租售和房屋装修业务。

　　地产开发外，其他业务也不乏亮点。

　　以商业运营为例，尽管有黑天鹅因素，去年龙湖还是在西安、济南等地新开业10个天街，整体出租率达到96%，顺利完成60亿的租金收入目标。

　　不过这些优势能否助力龙湖重回行业前十，现在依旧是未知数。

　　毕竟随着强监管到来，头部房企普遍调整节奏，转向稳健增长模式，相较于规模，更加注重盈利能力的提升，像融创三道红线已有两条转绿。

　　当一众头部房企不再蒙眼狂奔，龙湖其实是又和它们站在了同一起跑线。

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　　龙湖这些年的稳健增长，无疑离不开全国化的扩张战略。

　　自从2005年进入北京之后，龙湖便开始全国拓土。而且，不像那些业务高度集中在大本营区域的全国型房企，龙湖的布局相当分散，鸡蛋装在了多个篮子里。

　　年报显示，2020年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额，在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

　　来源：年报

　　签约金额上，长三角地区签约金额超800亿元，西部及环渤海地区均超600亿元。其中，成都龙湖、重庆龙湖均稳居当地市场前两位，且签约金额均超两百亿元。

　　不过，总部搬离重庆后，龙湖在川渝代表的西部板块的投资力度，似乎在逐渐减弱，尤其是土储总面积占比在不断减少。

　　2018年到2020年三年间，西部地区的土储面积占比分别为30.5%、28.0%、25.8%。其中重庆的总建筑面积占比，从2018年的16.2%下降到9.7%。

　　而在重庆市场，龙湖的销售额也告别了多年的霸主地位，近几年基本是第二，低于融创。这和龙湖增速放缓，倒是形成了呼应。

　　来源：中指研究院

　　不过，重庆包括成都，对龙湖的重要性不言而喻。至少根据2020年的数据，龙湖在重庆和成都的营业额和销售额，依然位居各大城市的前两名。

　　另外13个外部客户收入中，重庆贡献了超290亿元，排在第一位，在总营收中的占比接近两成，这样的贡献度相当给力了。

　　去年，全国首个商圈高铁TOD城市综合体——龙湖重庆金沙天街开业，这也是重庆大本营地位的一个缩影。

　　未来，在双圈战略的加持下，成渝市场作为人口流入的重地，还将释放更大的发展红利。

　　对龙湖来说，继续收缩未必是好事。要想在增速放缓的局面下，获得更持续的发展，守好曾经起家的大本营，将优势进一步发挥出来，至关重要。