在武汉拜访商业地产联盟梅会长，共话康养......

在武汉拜访商业地产联盟梅会长

共议康养市场走向与探讨康养地产运作要点

“大秦笔记”秦智勇

今日头条旅游领域创作者/中策院旅游分院副院长

听闻与久仰湖北商业地产联盟梅林会长，牛年春节有幸在武汉拜见到，“百闻不如一见”，几小时的交流，耳濡目染，受益匪浅。与勇者交流，激情澎湃；与智者交流，润物细无声。感谢遇见，感谢武汉。

我们从武当山太极康养说到恩施苏马荡避暑再说到天堂寨休闲，也说到了“房地产韭菜到康养韭菜，巨大蓄水池”敏感的现实，在都认同政策与市场双重趋势下，康养意识与运营康养的理念与趋势的协调还需时日，梅会长给出结论：前景美好，五年之后进入康养的风口！

会长长期从事与研究商业地产，并定期到国内外进行市场调研与考察，侃侃而谈皆有调查与数据支撑，还经常拿自己切身体会来举例，观点独立，甚是精彩。与会长交流，其乐融融，你来我往，“火花四溅”，求同存异、皆有所获。“大秦笔记”记下精彩内容，在此分享给从事地产、文旅、康养等同行，以供参考。

“热点是康养，实际是养老，地产在布局，服务未跟上”这是当前的基本判断。

康养项目或者更准确地说康养地产存在三个现象：❶规模超大，动不动上万亩，比如嘉鱼有三个蓝城项目，万豪在兴山的数平方公里；❷荒山野岭与深山里，没什么配套；❸购房者皆是老人，若最终实效与当初宣传不符、“挂丫头卖狗肉”，老人们会找政府的。

通过现象，看到实际存在的三个矛盾：❶既然是举国策之趋，怎么表现的发展与开发“无政府状态”；❷需求端与供给端矛盾，供给端“一窝蜂”进入竞争白热化，似乎只有“唯大取胜”，而区域市场内有效客户却不足，不得不让市场拓客扩展到全国；❸卖房与卖服务的不协调。

其实现阶段，康养主要服务三类群体、或者说三个阶段的老人群体对康养需求更加旺盛与急切，有些更接近养老市场。这三个阶段是：❶活力型、75岁之前；❷75岁之后；❸临终关怀(陪护/墓地)。阶段不同，主要需要不同，那给予的服务以及提供的产品也不同，数万亿的大市场肯定会进行市场细分，可惜的是目前更多的只是概念与文字上的细分。

“观念改变的快慢将决定着康养产业发展的快慢！”这是此行业发展的关键点。

万事皆是：想通了，则办的快！这里就是整体社会养老理念和康养理念的素质普及程度问题。中国传统社会观念中，❶是居家养老、养儿防老，❷是财富传承，“为孩子攥钱、自己舍不得花”。所以：❶50后、60后虽然在步入养老阶段，是“有支付能力、没支付行为”的现状；❷70后、80后虽然在进入康养阶段，是“上有老下有小，先照顾好一大家再说”……这是几千年文化根植在外面的基因里，改变需要时间；❸而90后已经“人过三十”啦，他们的观点是“把小孩送最好幼儿园，把父母送最好养老院”。观念在一步步改变，后面会加速，正如梅会长所言“风口，五年后”。

随着市场供给与竞争加剧，产品匹配人群分层，50后、60后部分群体期待的是“安放灵魂的圈子与社区”，希望朋友在一起边玩耍边养老，正如他们所言“安排养老容易，安放灵魂很难”。

也因为这个时期需求的综合型，有房地产公司推出了“六套房理论”：避暑+避寒+老家+儿子+女儿+武汉（工作的大城市）。哈哈！这也是“主观观念+客观现实”的“产物”，中国人对房子的拥有热情与占有行为是根深蒂固的。

未来，行业投资规模与服务能力门槛会快速提高，持续的资金注入与优质用心服务是项目运营成效保障。

关于康养市场的未来，用会长的话说“与自己后半生相关”，他认为：门槛会迅速提高，一定会上规模，才能配套齐全，具备服务功能。持续资金注入很关键！而湖北商业地产联盟接下来在此板块的工作呢，❶康养项目与康养资源的梳理，做好信息完善与摸底，给政府部门和行业协会提供准确数据；❷着手发起与起草湖北省地方标准：①选址等综合元素，②户型，③配套，④服务量化，等。评选红榜，优先推荐务实有效的大项目，优先介绍城市圈1.5小时范围内容的项目，推动湖北康养发展，为业界发出正能量的声音。

最后，“大秦笔记”也向会长汇报了自己的一些看法与想法：

康养，远景与现实的矛盾！远景是战略，现实是策略。❶国家为战略发展会匹配政策与资金，各级政府则只顺势而为，其实在吸收社会资本，还是土地经济，而非服务及产业经济；❷现实：社会保障体系还只是在研究养老，房企只在研究住宿；❸所以才是目前这种依靠自然资源(“三避”与温泉)的康养。举例：习水天鹅堡国家森林公园康养，广西八马。当下正在发生的，就是当下最合适的。

关于阶段，一种是快速推进，一种是静静等待。❶主要是阶段，呼声是康养，需求是养老，五年后才是康养(业界的外延与内涵，行业标准与政策)。❷其次是理念！比如国际旅游发展阶段与中国阶段；想养老而不敢放心养(观念顾虑)。❸接着是投资主体与投资规模决定实现时长(一个项目会花几年才能做好)。❹最后是知识密集型产业，人才匮乏严重(如研学一样)。

康养，非小企业能做！未来，小企业可主攻康养配套的细分服务。

在激烈竞争中，什么是好项目？竞争阶段分为：自然资源型到服务资源型到品牌资源型。商品属性分为：功能性与情感性。❶专业化服务，其实只是配套【功能型】。现在疗养是刚需，养老是刚需.....未来心灵归属是刚需......❷安放灵魂的圈子与社区，比如阿拉亚、聚龙小区、桃李春风【情感型】。这个是个发展趋势与阶段，比如现阶段解决疗养与居家社区，比如现阶段高端项目收割高端人群。

很多时候，我们需要一些情怀，也需要一些耐心，还要有些许的清醒。康养市场已经向我们走来，但如何有效地抓住，才能让情怀落地、落实？分别时，会长还向我们推荐了他最近在读的书，当然会长也出过书呢。武汉之行，胜读十年书。谢谢梅会长！谢谢中策院旅游分院阮院长！谢谢规划院周总！

---“大秦笔记”2021年2月武汉