继续高利率发债，当代置业如何摆脱资金困境
近期，中资美元债市场呈现供需两旺的趋势，面对大量到期债务，已有约20家内陆房企，纷纷发行美元债用于“借新还旧”。其中，发债利率大幅下降是吸引众多房企寻求海外融资的一个重要原因。
但这似乎并不适用于当代置业。
继1月9日当代置业发行1.5亿美元票面利率为15.5%的绿色债券，创亚洲公开债券发行票面利率新高之后，2月21日早间，当代置业再次公告称，将额外发行2亿美元绿色优先票据，与前一宗债券合并成单一系列，票面利率依然保持其“最高纪录”，为15.5%。
当代置业称，拟将该款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资。
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发债利率飙升一倍
截至目前，当代置业已成功发行5次美元绿色债券。
不过，与之前不同的是，2018年2月，当代置业发行了3.5亿美元优先票据，票面利率仅7.95％，与其2017年7.7%的平均融资成本相差并不大；而如今15.5%的债券发行利率与此前相比已飙升近一倍，融资成本显著提升。
对此，当代置业副总裁、首席财务官王强表示，“目前国家去杠杆政策和监管力度仍未放松，房企融资来源和到款速度也受到影响。基于这样的背景，公司再申请发行美元债较难，因此被动接受了较高的利率水平。不过，此债券为公开发行交易，未来或有回购机会。”
有业内人士认为，面对调控政策和资本市场的多重压力，为了“活下去”，当代置业开启了高周转的开发模式，土储和销售增速均有明显提高，随之而来的资金压力也越来越大，这或是企业不得不被动发行超高利率债券的根本原因。
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高周转下的压力
随着房地产市场“强者恒强”的基本格局逐渐成型，500亿元的业绩成为分水岭：500亿元以上的大中型房企积极力争上游，销售规模再上台阶，阵容逐年扩容，而处于100亿-500亿元销售规模阵营中的房企数量开始变少。
属于100亿-500亿元销售规模阵营的当代置业正处于不进则退的尴尬境地。2017年，企业全年合约销售额约214亿元；2018年，销售额大幅增长50%至321亿元，这与企业的“高周转”开发模式密不可分。
此外，国际评级机构惠誉，近日将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”，前景稳定；将当代置业高级无担保评级从“B+”下调为“B”。
惠誉方面表示，2017年底，当代置业的杠杆率为47%，2018年底降为40%左右，预计该公司在未来18-24个月内杠杆率将保持在40%以上，2019年-2020年逐渐增加到45%以上，原因为土地溢价较高。
此外，当代置业在2015年-2017年将覆盖范围扩大到更多的一线和二线城市，并在2017年和2018上半年增加了三线城市的土地储备。目前，当代置业位于北京等一线城市，山西太原、安徽合肥、江苏苏州、湖南长沙等二线城市的可售资源约占总体的70%。
2016年，当代置业土储约为370万平方米；2017年增至410万平方米；2018年末，该公司土储为520万平方米。
惠誉认为，当代置业将继续面临增加土储的压力，以维持未来三年的规模增长。
巧合的是，一年之前，惠誉才刚刚将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级展望从“稳定”下调为“负面”，并确认评级为B+。
彼时，惠誉方面称，当代置业的高杠杆状况，主要受其合营项目高杠杆所影响，公司持续通过合营项目补充土储方式扩充。倘若未来18个月，当代置业杠杆持续高于40%，惠誉或采取进一步行动。
谁料，一年后果真应验。
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高成本&低盈利
早在全国化进程之初，当代置业即决定走绿色地产的差异化竞争路线。
当代置业相关负责人称，企业已成功开发百余个绿色科技优质项目，重点深耕国内华北、华东、华中、华南四大区域，成为了绿色科技地产运营商。
但不容忽视的是，近些年，公司的净利增收一直较为缓慢并出现负增长，且在毛利率、存货周转率等方面，当代置业仍处于绿色地产行业内较低水平，盈利能力较金茂、朗诗等同类型房企仍有一定的差距。
从净利润来看，2014年-2017年，当代置业的净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元，增速对比其合约销售额的快速增长而言，相对缓慢。2018年上半年，当代置业的净利润为2.91亿元，同比下滑42.47，出现负增长。
此外，截至2018年上半年，当代置业毛利率为19.5%，而金茂、朗诗的毛利率分别为39.6%、24.8%；净利率方面，当代置业为7.43%，金茂和朗诗分别为20.55%、18.2%，对于其超高的融资成本而言，显然已经难以承受。
有分析人士认为，绿色建筑仍存在建造成本高、施工难度大等问题，而且受限价等调控政策影响，此类项目无法获得相应的溢价收益。同时，绿色及科技地产还停留在附加值层面，对买房未起到决策性作用。因此，对于该类企业来说，寻求新的市场机会，精准定位十分重要，而对整个行业来说，绿色建筑标准系统亟待完善，让绿色建筑真正变成大众消费品。
编辑 沈玉洁