房企这个部门已经内卷成了“铁麻花”
艳姐说
初夏的神州大地，首批集中供地变身“大事件”，万众瞩目、炙热难耐。短短半个月，广州、重庆、无锡、杭州和北京，近200宗地块抢售一空，实力而幸运的房企逾4000亿倾囊而出。所谓有人欢喜有人愁，土地焦虑背后是多少个日夜的加班，也着实忙坏了这个部门——设计。他们专注方案、负责强排、参与策划、配合测算，个中煎熬下又内卷成疾，令人生怜……
在地产内卷大流行之际，研发设计体系的内卷在“内卷”一词发明前就很明显了。
职能条线威逼利诱、内部专业尔虞我诈，加之学历之殇、年龄之危，都让设计人瑟瑟发抖。
在嘈杂的职场中，绽放、纠结、忧伤……那一幕幕，如宫斗戏般精彩纷呈、叹为观止！
1、市场渐痿入行艰难
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应聘者:“我从业已十年，20万方+的项目做过八个，并且……”
地产人力:“Sorry你不是老八校，再看看其他家吧”。
“房住不炒”下理性引导需求，也在挤压前些年形成的诸多泡沫，导致部分人员迅速离圈。行业在集中，小企业倒闭常见报端，中大房企也在搞减（变）员（相）增（裁）效（员）。
比如某百强房企要求项目部从十几人编缩成个位数——很多工作都是平台设计在兼，除了总部的压制、区域的任务，还要经常跑工地。导致一些奶娃的设计师，被迫因为家庭压力离职……
所以，在坑位有限的前提下，房企也愈发挑剔，校招自不用说肯定要奔着双一流，而社招更提出了“学历、年龄、资历”三达标，比如建筑师必须老八校，优选研究生、名企背景，甚至要求独立做过多大体量的项目、牵头完成某模块标准化研发……入行变难，且越来越难。
面对集中供地后的无粮窘境，很多房企已很难在一二线与头部大咖较量，除了资金和实力，人才素质和储备的短板隐现。由此引发两个结果，或者提升人才档次或者阵地转移，前者会使入岗更难，后者会引发人才被动流失……
小钱在二线某本土房企做了八年，因为家庭原因要去广州工作，但是迟迟没有接到offer。后来经猎头确认，虽然他学历OK但是没有头部房企经历而被筛。
高周转下，很多企业已不看经验，尤其在企业治理水平提高+管理层年轻化的时代，年龄和名企背书才是王道。
不过在年龄这块，相对营销、投资和工程岗，技术壁垒更高的设计口，局部还是放了些口子，年逾四十的总监、总工在地产圈也不鲜见，但是想做管理并往上走变成一种奢望。地产寒潮之下，用“先活下去”这句话阿Q一下吧。
2、甲方乙方同病相怜
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设计院:“白送两个强排，让我们参与设计吧”。
研究机构:“据不完全统计，住宅市场的设计费已20年不变……”。
面对此等窘境，以前大量愿意转到甲方的乙方朋友也开始踌躇了，因为他们看到甲方爸爸跑到乙方的变多了，难道地产真的不好干了？
答案是肯定的！行业洗牌、人才过剩，以及地产内部“红眼病”之蔓延，设计虽然香、活却更不好干，能到手的money也少了。
反观设计院，数量的增多，也是设计行业内卷化的主要归因。房企内部各类骚操作导致反复改方案，但设计院也要坚持做下去，卑躬屈膝好不容易拿到的项目嘛，乐于被白嫖却依旧看好“甲方爸爸”的未来，殊不知很多地产人做不了一两年就撤了，甚至如上所述成了自己的竞争对手，哎。
遇到有量的规模房企还好，若是遇到业绩下滑严重的硬茬，设计费拖延多久还是未知数。而承兑汇票、银行保函甚至抵房已不是新闻。
一到年关设计师彻夜画图后依旧赖在老板办公室讨要工资的现象也比往年增多了。可见，地产设计的智力供应端也是绝处逢生，卷的真是烟波浩渺、一衣带水啊。
3、诟病设计“欢乐无边”
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投资兄弟:“你们的方案忒糙，让我们三次失手了”
成本大姐:“设计太复杂了！M系的标准化慢死牛，无效成本连续超……”
营销帅哥:“拜托，贵部做的商铺柱子咋这么多，太难卖了”
设计老弟:“（炮火太密，就捡最后一位的回答吧）您可知成本要的小柱网让我通宵改图；规划要求的建筑密度，又使我不得不把商铺压在高层下面，还做了一拖二，哎！
作为开发流程的执牛耳之一，也是前端的大牛部门，设计可以决定70%的成本。所谓位置越重压力越大，我们常看到：卖不好怨设计差、卖的好夸营销强，成本超了说设计复杂、成本省了说招标给力。诸如此类，大量内耗、甩锅甚至无端指责让设计老弟万念俱灰。
不同于投资及营销条线，设计要从头跟到尾，落地施工后再有问题，还会听到更多嫌弃之声——什么出图慢、改动多、配合差以及缺乏复制产品库，等等等。而在工地开放以及交付后，由客服小姐姐和物业大哥哥整理的一堆质量缺陷，又会重重甩给设计，自然会冠以汲取教训落地标准的美名，但内部360评价的倒数妥妥打在脸上……
可能很多人在进入地产前，依旧充满情怀，要让设计之翼遨游天际。不过，现实将梦想重重摔打，除了管理若干设计供方外，一大堆部门协同的事要干。比如招采阶段，得配合制定产品技术清单、参与考察及交底，效果出不来设计同样要担责。
而期待中的高端项目，奢望发挥一波，却在屡屡下滑的利润率之下遥遥不见拿地。而城市另一端的乙方设计师，也在批量设计和自己承接的标准化挟持下，将仅存的设计梦想转移到老家那个破房子，一次次梦到将它改造成了精品民宿与心爱的姑娘一起徜徉在温柔花乡。
4、方案难定改图不息
[ 分镜头 ]
设计院:“哥，求你别发意见了，女友的生日又泡汤，这样加下去又变单身狗了……”
甲方设计狮:“再挺挺……这个肯定是最后一版意见，一会见面聊”（凌晨11点11）
最要命的事出现了。方案的修改一波八折，各种意见纷至沓来，还都得兼顾周到。
要加新风、要增会所、要做地库甚至要精装定制等等……最后，大BOSS国外归来轻声来一句“高低配不行，全改小高层”，一切玩完。虽然，目前理性甚至成熟的开发商越来越多，但是设计口的重复劳动率还是最高的。但有时忙活几个月，上会项目一周十八个，在集中供地的浪潮下，可能一块地都拿不到……两眼发绿、心在滴血！
设计涉及审美，审美又因人而异，在高低长短、颜色倾向甚至主题文化上很难达到统一，尤其是效果类的立面、景观和精装。有时在非标产品以及示范区方案决策中，往往存在更多争执。一旦高层不拍板，平台与项目、设计和乙方、设计和其他条线，都会不断pk，卷到不能自已。
5、操心费力边缘人士
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项目工程:“兄弟十万火急，现场放线对不上图，赶紧招呼设计师过来一趟”
平台设计:“对方项目压着，没提前约过不去啊，要不我周六开车亲自去吧……”
图纸下发很及时、工程交底很全面，到最后在现场能熟悉图纸、了解做法的没几个，到头来再去约设计师“指导指教”。设计院原本就是低价拿到项目，协议中可怜的配合次数很快用光，最后还要嫌弃设计院不配合、服务差，呜呼哀哉！
关于效果把控。材料样板，设计、工程甚至成本一起签字确认过，但最后大面效果差就说设计选的不行，潜台词是“设计负责审美”（但方案阶段的审美往往不是设计主导……）。过程遇到施工难度，就让设计出变更，工程要保证洽商率不超，成本还要求只收“不加钱”的变更，运营部门补一刀说：不管怎么改不能耽误工期！
可以说，很多地产设计师，曾经的情怀已埋入万丈深渊，身体和精力被榨干后只剩一具会看图的躯壳。而在回报层面，设计部又隐没在后排。举个栗子，碧桂园等房企产品高度标准化，设计部变成了图纸搬运工、不太要求创意和创新，面对成就共享等激励机制，他们竟然在分账时都上不了台面。脑补一下，面对超额利润蛋糕，投资、财务、营销和项目总分食后，设计人怯懦懦去喝点泼在地上的汤水。感怀于此，笔者双眼也噙满了泪花……
6、资源选择困难重重
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某城市总:“小王，上次给你介绍的单位又问了，他们入库后怎么没动静了？”
甲方设计狮:“奥……那个，陈总，他们缺少属地项目经验不过我们会再次评估的”（无奈啊）
作为使用供方资源非常频繁的部门，设计院、咨询机构等的引入并非一帆风顺。实际招采中，要求什么资质、什么条件，包括很多入库动作并非需求部门说了算，设计人在内部要说服关联部门，在外部还要沟通足够数量的乙方认真参标。
老板的关系、副总的关系，甚至一些其他部门领导也愿意介绍单位，最后干不好还怨设计部门没管好。且随着内部团队不断洗牌，曾经的优秀供方，也被新领导给涮没了，随便找个理由就能让出色的乙方跑路——曲线不行改直线、风格不对通宵干，反复几次后乙方退却老死不相往来矣！
权钱交易暂且不说，这些怪象阻断了一段段本应公平公正的流程……虽然，设计公司投入成本较低，卖的是创意和积累，但在多头干预下，乙方的能力被拉低，往往报以大堆机械的复制粘贴了事。到头来，成本部门引（节）源（约）有（费）力（用）得了表彰，设计部门缺乏创新喜（惨）提（遭）通（批）报（评）。这种博弈和较量，需要内卷的设计同仁鼓足勇气呵护乙方，因为乙方才是手脚，有力才会有效。
供方资源的禀赋会直接链接到甲方的研发水平，除非房企拥有自建的研发团队（往往不现实也不容易创造价值）。研发设计相关费用，设计人往往力争后被数次打折，有些老板天真的认为设计不是高价才能做，也有些职能领导经常不把研发水平和产品热卖划上关系，着实另设计同仁扼腕……
7、鄙视链条谁主沉浮
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建筑李sir:“我们什么都得管，但也没多拿钱（其实也在嫌弃公司和老板）”
景观艾米丽:“你总说我们是小专业，但该项目溢价基本都是景观的功劳，老李该改改你的陈旧观念了！”
机电老王:“全屋定制的内核需要智能AI，室内精装点位、隔断增添甚至基层外饰都得多听我的意见”
精装小米:“好好好，其实我在想，建筑和机电深化前必须要考虑精装的配置，少给我们埋坑！”
外人常说，做设计的热爱文艺、喜欢潮服、经常看展、偶尔品剧，好像挺美好。
可不知，周末加班的行列少不了设计，验收检查的队伍缺不了设计，四处看地的团队中依旧要拉上设计。看似平静的水面下，暗流涌动，设计部门内部专业间的博弈也异常灼热。
研发设计体系内，建筑专业常冠以龙头，他们往往拿地前即介入，后续做规划、跟报建、审总平、控叠图，还要协调其他专业的关系并作为项目设计责任人前拉后推。
不排除，部分公司也结合项目特点或用人倾向，由其他专业做很多整合工作，但建筑师的身影往往是最多的。
也因其伟岸和多面，有些专业也常诟病建筑——专断无情且看不起所谓小专业……
在设计内部，有人戏谑的排了一条鄙视链：建筑专业藐一切，小小专业朝边站；景观大拿管室外，无论市政和配套；室内人士要挑头，设备安装统一控；智能化来牵引，水电气暖扛大旗。
说白了，都要找到地位及存在感，要做“关键先生”，看似协同却也心留顾忌。
除了这些专业间的掐架，在层级上的互殴也很热闹——总部和区域/城市公司的分工问题常是焦点，比如上面拍过的方案下面不执行，或者深化落地阶段还意见重重。
除了类似万达的总平老板亲自批，改动一次罚死你之外，很多房企都会在两级甚至三级上出现方案方向及意见的博弈，虽然官本位也会体现，但内卷下的利益纷争常体现在设计端。
内卷不会消失。
历史证明，很多事物的发展都是螺旋上升的。市场总是在供需之间找到平衡，并在竞争中推高一些理论和实践的价值。
不过在抑制内卷中也有很多办法，从房企操盘的逻辑出发简单提三点：
大协同下建立正确产品观
随着产品时代的回归，开发价值链只有不断协同才能造好房子，在协同中求发展，各条线不断认识到相互的价值。研发设计是产品的起锚者，为了某种理念甚至某种情怀，该PK还是要PK，PK不等于无理取闹。在以服务客户为目标前提下，设计要准确拿捏客户需求，并将设计亮点落实到图面、深化至节点，在与成本、工程以及营销的口舌之战中，找到下一步甚至下一个项目更好的居住解决方案。
所谓众口难调，设计也会有本位主义，但是也同时是服务其他职能的角色。职能们为了各自的一亩三分地，可能会不自觉甩锅甚至中伤，要去习惯并适当接纳，应该学会平衡与取舍。在得与舍之间，需要上面领导具有大局观，能更好的评判和调和“矛盾”，以产品的视角让公司内卷减少，唯此，分部门的卷也会渐渐舒展。
提升专业人才高地
要突出相关专业的固有优势，建立基于专业的人才高地。将对员工技能的重视融入企业文化，不应出现那类鄙视链的思潮。设计体系内部，管理维度应适当弱化，在社会分工越来越细的前提下，以项目管理为单元，使专业条线作用发挥至最大。结果导向上，做好奖惩平衡，并让更多不同专业的人得到提拔。
借助AI解放生产力
充分响应大数据、云计算和AI大潮，在营销和运营接连实现数智化的同时，应在产品标准化、模块化基础上纳入更多智能化，减少低效的人工啃图，普及BIM以及云监控等辅助设计、辅助管理，彻底将人解放出来，去做更多落地把控及审美调校。
总之，地产设计人不必过于焦虑，所谓“艺不压身”。
在投资端集中供地财务侧红线压制大前提下，地被锁定钱被束缚，设计之于产品的想象力被变相放大，设计人要练就内功、研磨技艺，让其他职能看到设计在企业困苦中带来的真正价值。
面对内卷要敞开心扉拥抱变化。还可以利用所学及经历调整赛道，不断学习、掌握新技术新思路，尝试利用各类平台打造个人品牌。
而房企们，在谋求发展放眼战略的同时，也要留意量变到质变的演化，让产品力成为自身的杀手锏。
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