连盒马都关店了！这个身陷纠纷的社区Mall，彻底凉了！
作者：福贵
“最近盒马水湾1979店只能通过APP下单，线下店不能买东西，线下开通时间还需要等通知。”
不仅仅是线下门店买不了东西，线上下单也是出现了问题。
朋友在12月8日中午11点44分下了一个单，送达的时候已经是两个小时后了，早已饿晕在家里。
导致这一结果的罪魁祸首则是因为商场业主经营纠纷，商场实际所有人直接将商场一、二层作封闭处理，包括盒马在内，有不少商铺已经暂停营业，目前整个商场还在营业的只有五六家商铺。
天黑了，水湾1979也跟着黑下来了。
12月6日晚，笔者从水湾1979路过，发现本身就没什么人气的商场愈加惨淡了。
走到商场大门口，大门被封闭，有人借着手机的灯光在那里看着什么东西。
走近一看，贴了不少公告，有大门封闭提醒，也有少量商铺还在正常营业的提示。
根据告示信息，由于商场物业公司拖欠租金，业主方直接将商场一、二楼作封闭处理，要进商场的需要从地下车库或者另外一个位置的扶梯进入，重新开启的时间未定。
12月11日中午时分，笔者再次从这里路过的时候，发现商场仍然处于封闭状态。根据现场工作人员的说法，什么时候开门还不知道，上面还没有通知下来。
紧邻商场大门的积木宝贝早教中心，在停课十多天后，目前也只是一楼区域正常开放。
从商场侧边直上3楼的扶梯上去，进到商场里面，发现整个商场仅剩下五六家还在营业，其余全部关闭。
就连中影半岛国际影城也趁此时机，暂时关门检查影院线路。
乘直梯到负一楼，盒马鲜生已经关闭，而这一直是整个商场人气最高的地方，是商场聚集人气的主力。
自从盒马进驻商场后，“盒马来了”的大幅广告牌就没有撤下来过。
而根据盒马APP显示，水湾1979周边区域已于12月9日22点起暂停配送，恢复时间未定。
商场大门关闭已有近20天，再次开门时间还不知道会在什么时候。而引发这一情况的背后，还有故事。
水湾1979在规划上是要建成中国首个艺术综合体社区，同时，商场所在地——水湾村，对于深圳来说，是一个具有历史意义的地方，因为在这里打响了深圳改革开放的第一枪，所以，水湾村又被称为“改革开放第一村”。
水湾1979的历史意义，加上打造了红树西岸的操刀者罗雷本身的影响力，也让水湾成了很多人关注的对象。
不过，水湾1979在光辉的背后，也隐藏着不少黑暗。
村民与开发商间的矛盾
据独角Mall查阅相关资料获知，水湾1979实为水湾村旧改项目，项目于2007年开始启动，引入的旧改开发商为深圳市恒创通达实业有限公司。
来源 企查查
2009年，恒创通达股权被深圳市诚品地产有限公司收购，诚品地产遂成为项目开发商。
来源 企查查
在旧改之前，村里就和开发商签过协议，住宅楼高不超过百米，并且回迁之时也有相关补贴。
但是，在项目建好之后，一切都跟曾经约定的不一样了。
据羊城晚报2015年一篇关于水湾项目的报道，当时社区股份公司一直未公开与开发商之间的协议，就连社区股东代表都不知情，相关协议只有高层才了解。
并且在项目建成后，住宅楼比原先要高50多米，按当时的楼价来算，楼盘大概可以多卖54亿，这部分金额也未公开，就连旧改之前约定好的回迁补贴，也没有按承诺兑现。
来源 羊城晚报
水湾村民集体股则称由于楼间距问题，将原先规划要建的8栋楼改为7栋楼，就将楼层加高了，是按规划图纸建设的。不过村民并不相信这一说辞，而且也没看到所谓的设计图纸。
大部分水湾原住民因此拒绝回迁，之后几年，原水湾村居民与开发商之间的纠纷也未解决，一直在打官司。
来源 企查查
而旧改项目里面的配套商业也和住宅一样，也有着恩怨纠葛。
集体股与开发商间的矛盾
关于水湾1979项目商业部分，根据《深圳市南山区水湾村旧村拆迁及回迁物业补充协议》，水湾村集体股（深圳市蛇口水湾源华实业有限公司）占有商业面积12708.24㎡、村民占有商业面积4416.85㎡，该部分位于商业裙楼一、二层。负一层和三层部分物业属于开发商诚品地产所有。
来源 企查查
双方约定，商场皆由开发商诚品地产统一运营管理，诚品地产则向村里支付租金或分红。
不过，村里和开发商又将商场一、二层委托给第三方深圳市世居物业管理有限公司为商场提供前期物业服务，负一层和三层又被租给深圳市前燕实业有限公司。
相当于整个商场涉及到开发商、水湾村集体股、世居物业、前燕实业、村民这五方，一旦出现利益纠葛，出现问题也将是必然。
业主与租户间的矛盾
根据水湾1979商场门口张贴的公告显示，2019年11月14日，水湾村集体股源华实业解除与前燕实业的租赁合同关系，并收回水湾1979商场物业，并要求商场使用人与源华重新签订合同，否则将采取停水停电，甚至强制收回物业的措施。
原已签好的租赁合同因源华和前燕的矛盾又要重新签订，这对于营业中的商户来说，是极其不友好的。
水湾1979商场物业实际使用人之间的矛盾不解决，重新开门时间可能遥遥无期。
在核心商圈商业发展越来越成熟的前提下，核心商圈商业体量饱和，竞争将愈加白热化，经营同质化也会越来越严重。去核心商圈化购物将会成为未来商业发展的趋势，小而美的社区Mall也将会成为开发商发展的重点方向。
社区商业所需辐射的范围相对小一些，但是需要更加贴近居民，以便民、利民为主，为周边居民更好的服务。
社区商业还有全龄、全需、全时的特点，在业态上，需要以刚需为主，超市、专卖店、亲子早教、娱乐、健身等，更多的是要服务周边居民，满足生活需求。
水湾1979，可以说是一个反面教材。
1、产权纠纷。社区商业服务的对象主要是小区和附近的居民，而自水湾1979竣工以来，就因为开发商未兑现曾经的承诺，并且瞒着村民签了很多协议。所以当时有大部分村民没有回迁，一直到现在还在跟开发商打官司。
原本水湾1979的房子定位高端，目前房子的均价大概在10万/平，小区本身有能力消费的人员到现在都没有维护好，都在忙着打官司，估计也没什么精力去管商场的经营情况。
2、经营问题。商场经营比较忌讳的就是产权不明确，加上租给他人经营管理，这就可能会出现经营理念、商场定位、招商品牌等差异，就会产生一系列问题。
并且从商场2017年底开业至今，一直没有招到什么品牌，一、二楼基本处于空置状态。生意稍微好点的就是盒马鲜生。
招商都招不到，体验自然也就不好，也就没几个人愿意常去。
3、细节问题。天一黑，水湾1979商场外围也跟着漆黑一片，常年没有灯光。笔者从旁边走过很多次，就没有看到灯光明亮的时候，大爷大妈们跳个广场舞估计都找不到好位置。
社区Mall的价值不容忽视，就像前段时间刚开业的盒马里，不少商家直接卖断货。
做周边居民的生意，天天逛一下，复购率高，社区商业如果做通了，不愁没有市场。
截至发稿前，水湾1979商场大门仍处封闭状态。
对于周边生活来说，盒马还是很方便的，也不知道商场什么时候能解决问题，重新开门。抑或是还能再开门吗？
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