我们都在寻找房地产机会，但机会在哪？

黄金时代，房地产“普涨”

白银时代，房地产“选涨”

不是所有的楼盘都会涨，

不是所有的房企都能活着

就连吴亚军也说，房地产下半场，先不说球技如何，能不能继续在球场上踢球很关键。

房地产在未来会呈现更加剧烈的马太效应，马光远曾表示，未来只有20%房企能活下来，20%的城市，20%的楼盘有投资价值。意思很明显，80%的房企要破产或转行，80%的城市、80%的楼盘没有投资价值。

身在这股分化浪潮中的我们，却又无时无刻不与房地产发生千丝万缕的联系、关注和投资，一方面，先要有套房子，然后换大房子，再就是做梦换套别墅，解决居住、度假等需求；另一方面，负利率时代，大量闲散资金都在贬值，急需寻找好的投资渠道。如吴晓波所建议，投资房产依旧是资产保值增值的良好手段。但吴晓波更强调，不是所有的楼盘都值得投资，你得会选。

最近老潘看到旭辉继高端铂悦系列产品线亮相之后，一个号称上海最后一个在售的高尔夫独栋别墅高调亮相，老潘也被诸如“稀缺独栋别墅，稀缺高尔夫别墅，上海最后一个……”这样的字眼吸引了。结合上面的问题，忽然萌生一个“寻找房地产机会”的话题《我们都在寻找房地产机会，但机会究竟在哪里？》

申明在先，机会不是每个人都能看到，否则就不叫机会，但机会也不是每个人能持续看到，能持续看到也不太现实，而几次看准更多是运气加实力的组合，就好像股评家，所以这里老潘也只是抛装引玉。

1城市机会——看好一线，随产业看人口，随产业看城市

目前众所周知的是“一线涨，二线选涨，三四线基本不涨，甚至跌得概率超大”，这个观点老潘也认同，但想补充两点，一则在城市化集中和经济相对高增长的上升期，一线城市每一次价格回调和盘整，就是一次出手的机会；二则选城市不是核心，核心还是看产业和人口，但有一点，产业又在人口之前，因为最终所谓城市的机会，其实取决于城市定位和规划风口机会，但本质在于城市产业结构升级的机会。

产业层级决定收入层级，产业层次决定人口层次，而人口层次与收入层次，则直接决定了城市房价的购买力，一直以来，购买意愿对中国人而言是不缺的，因为中国人都希望在大城市有一套房，而且有钱就爱买房，所以有钱没需求这个事情不用操心。所以产业层级、产业结构决定了一个城市房地产发展的高度和机会。这一点年初老潘也与阳光城副总裁王锋采访中聊过。他强调，一个城市的单位面积GDP意味着产业的层次和实力，也意味着未来房地产发展的机会和空间。

【案例解读】北上广深中，身在深圳的老潘自然对深圳有天然偏好，但从理性角度而言，四大一线老潘更看好深圳房地产的上涨空间，不仅仅是因为今年深圳房价领涨一线，而核心在于深圳四大产业结构升级的成功和持续优化，深圳金融、科技、文化、物流四大产业已经占据城市GDP的80%，而且深圳企业创新的土壤、文化极好，一大批世界500强民营企业快速成为巨无霸，而未来5年内打造中国硅谷，整个深圳第三产业已经发展到全国极致，而且也超过香港成为中国最具竞争力城市。这样的产业层级，产业结构和产业高度下的深圳，是对深圳房地产最大的支撑。

同样即使在高房价、高地价的上海，老潘依旧坚定看好上海的上涨空间。首先，上海，中国超一线城市，中国经济中心，打造全球金融中心，大多数华东地区甚至东南亚地区的跨国企业都把总部纷纷落户上海，上海每年净流入人口要达到750万人，上海未来的经济活力和人口层次都在持续提升。其次，上海与国内其他城市相比，房价偏高是肯定的，但与香港对比，目前上海的中档与低端住宅的房价与香港是比较接近的，但是高档住宅，特别是豪宅部分与香港的差距还是很大的，这是非常不正常的现象，作为中国金融和贸易中心的上海，其地位在中国是越来越重要，所以上海豪宅价格在上海的空间是非常大的，目前可能更看到了上海豪宅价格今天的高位，没看到上海之于中国，之于全球的相对坚强成长型，老潘曾说，一线城市不强，则中国不强。

2，板块机会——板块轮换与筑底规律下的短中期机会

大多人对城市的机会比较敏感，而往往忽略了一个城市不同板块和一个板块中不同节点的的房地产投资机会。

第一是板块轮换机会。一个城市的板块发展会出现不均衡性，即出现领涨板块、跟涨板块，补涨板块。而领涨板块的核心是涨幅最大，涨速最快，房价最高，他们往往是城市的中心板块，往往是国家或是省域给予的重点战略规划板块，而其他跟涨、补涨板块会出现不同的时间，在这其中，就意味着巨大的短中期机会。

第二是板块成长节点机会。即在一个板块之中，还可以继续细分为各个小版块的互补，这其中有一个典型筑底规律，何为筑底规律，就是在一个大板块发展的过程中内部的各小板块承担各自的使命去支撑整个大板块的最终规划目标。一般来说都是以地铁及高速网络作为枢纽，轨道交通承接刚需板块置业人口流入，在有刚需人群入住各小版块完成刚需置业人群筑底使命后使整个板块具备完善人气及配套后，最后选取区域优势位置板块作为区域内高品质、低密度社区打造。这种程度上，刚需带来的城市内部人口导流和地铁、轨道、学校、医院、图书馆等完善之后，高品质、低密度社区往往成为价值拔高的机会。

【案例解读】对上海嘉定板块就是刚需人口导入之后，形成了良好的居住氛围，独特的交通优势，配套成熟且良好的长远规划，最终江桥依托地铁13号线及万达广场是承接南翔及新城板块后的刚需及刚改筑底板块，南翔刚需均价已快逼近30000元/平米，江桥也已经超过20000元/平米，这样一来，安亭正是目前嘉定内最后同时也是最好的低密度高品质宜居生活板块，这就是筑底规律的现实案例。

3，项目机会——并购的机会可遇而不可求

普涨时代，房地产企业业绩更多是“一起增长”，当房地产进入天花板和整体规模高位横盘的时候，房企之间的竞争渐渐转为“零和游戏”，也就是说，优秀房企业绩规模的加速增长往往是取决于中小房企业绩的减少为代价的。越来越多规模房企开始选择中小房企，优质潜力项目进行收购、兼并和合作开发，形式可以多样，但这已经成为价值重构，价值提升的机会，老实说，房地产已经进入兼并收购的深水区。

【案例解读】旭辉集团与上海汽车城的安亭项目的收购就是一个双赢的案例。安亭项目一期二期是上海汽车城，而项目的二期和三期被旭辉整体收购，这个地块的特征是稀缺的独栋别墅用地，稀缺的高尔夫别墅，这在2006年后政府停批独栋别墅、高尔夫建设用地之后，非常稀缺。收购之后，旭辉会充分利用开发高端项目的丰富经验并结合项目本身的资源优势，打造西上海高端别墅项目的传奇，而针对二期景观会聘请北斗星公司对项目景观进行设计升级，耗资一亿多。三期项目重新定位重新建造，基于旭辉集团铂悦系列产品，打造上海唯一的第三代高尔夫独栋别墅，由此进行价值提升。

4，稀缺机会——稀缺本身就意味着今后爆发机会

房地产正从同质化时代走向个性化时代，产品可以多样化，服务可以多样化，但这很容易相互复制，但有些是不能复制的，比如稀缺的地段，比如稀缺的景观，稀缺的资源。有的源自政府政策，有的源自景观占有，有的源自资源垄断。

比如国家为了约束土地资源的浪费，针对房地产土地政策干涉唯独两次，一次是2004年停批高尔夫用地，另一次就是2006年停批独栋别墅用地，在上海这个寸土寸金的地方，能同时拥有双限资源的别墅是最稀缺最值钱的，而这正是高尔夫独栋别墅的稀缺与未来巨大价值，可以自住，投资，收藏。

今天大众对别墅的概念容易被混淆和误解，所谓的联排和叠加并不能称之为别墅，而只有独栋别墅才称之为别墅，独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，这一类型是别墅历史最悠久的一种。未来独栋别墅已经基本算是不可再生的了。也就是说，独栋的别墅现在的政策下是卖一栋少一栋。

5，价格机会——高性价比意味着价格洼地

价格洼地，价值高地，这就是价格机会

如果在城市、板块、项目、资源稀缺寻找到好的机会，那么在房地产价格层面其实也有很多机会。通俗的说就是卖低了，就似乎高性价比时候。经常会有企业说卖低了，比如招商双玺在深圳今年价格暴涨的时候竟然没货可卖了，显而易见的是买了双玺的业主就是一种眼光。比如旭辉这个上海铂悦西郊高尔夫独栋别墅，总价单位在1000万~1500左右，这个总价在北上广深而言，就是改善的价格，但问题是1000万就能在上海买独栋别墅，独门独院还是高尔夫别墅，而纯正法式的产品更是16米面宽、三开间的大尺度，让人惊叹产品的气度，更重要的是200多平米还赠送500平米的花园和空间。所以，在高尔夫及独栋别墅用地双禁的情况下，未来旭辉铂悦西郊”不可复制、不可再生意味着巨大升值空间，而目前的1000万入住上海独栋别墅，就是价格洼地，价值高地。

其实，无论黄金还是白银时代，一个8万亿产值的巨无霸行业，房地产依旧是个好行业，依旧处处是机会。而更现实的问题是，一则你能否看到机会，二则你是否只说不练。

---

【以文会友】地产爱好者老潘，双硕士，相继主编房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》等。

聊天：和老潘聊天交流请加微信dczcpyt

投稿：好观点就投稿[e-mail]