陈啸天：百强房企如何从焦虑走向惊喜？
文\潘永堂
房企的焦虑，来源于对未来的迷茫！
今天的房企正处于分化的十字路口！
尤其是住宅开发的红旗还能抗多久？
小进步大退步，可能是未来3、5年房企座次榜的常见现象。
未来3、5年，千亿是成为一流房企的门槛，未来，没有规模是不行的，地产下半场也好，白银时代也罢，规模，将成为一张入场券，也成为免死牌；但仅有规模，也是不行的，你还得有利润，量利并举，你还得有稳健的现金流管控体系，否则仅仅是大，意味着巨大的风险。回首众多破产企业案例，大多不是盈利能力不强，而是死于现金流，死于资金断裂。
在这样一种背景下，由亿翰智库举办2017年中国房地产战略峰会上，亿翰董事长陈啸天发表了一篇《房地产从B2C到B2G的进化》主题演讲，指出了房企如何从焦虑走向惊喜，如何在未来房企生存的新天地，新模式，新理念和新玩法。老潘荣幸受邀参加战略峰会，也借此机会，特别总结啸天总关于行业，关于趋势，关于B2G的高见，借地产总裁内参平台，分享给每一个关注这个10多万亿行业的地产人！
1，行业和市场让房企普遍焦虑
在当前各种背景下，房地产大型、中型、小型的企业，大家都处于一个焦虑以及迷茫的环境。而且，目前很多中小房企，不是在出局，就是走在即将出局的路上。
为什么整个行业大家感到恐慌和焦虑？核心是大家脱离了我们过去的舒适区，脱离了习惯性操作的手法，拿一块地，盖一个房子就能赚钱的时代过去了。今天整个行业进入了一个新的阶段，大家对于未知都很恐慌和迷茫，这里包括第五次金融工作会议，也包括外部的环境，包括内部，包括各个企业所看到的各种信号。比如说今天已经开始出现18家房企的合作开发。比如说房企现在面临各种调控的因素，以及房地产现在面临各种投资的压力、销售去化的压力、降杠杆的压力等等，我相信整个房地产行业都会感到非常困惑。
2，解读房企焦虑的5个大数据
数据也很能说明问题，今天的房企正处于5个现象中，让身在其中的房企更加焦虑：
第一，2016年房地产行业创造了历史的最高位，增量15.7亿平米，按道理从2017年开始，中国房地产行业就已经进入存量阶段。
第二，今年上半年前50家房企销售的规模达到50%，行业集中度在加速提升。
第三，在02、03年左右房企争夺的规模是按百亿起，但是现在房企动辄就是提及冲击三千亿。（现在百亿规模的房企基本没有机会进入第一阵营了）
第四，今年我们前30同行的门槛同比增长86%。
第五，现在最大联合体是18家房企，从封闭走向开放的生态开始形成。
这样的大背景下，大家都感到很困惑很迷茫，住宅开发的红旗还能抗多久，到底怎么办？
3，总部以市场为主，区域以资源为主
过去2016年，亿翰智库对整个房地产行业运营的观点，叫房企终极转型——即“资源的壳，市场的心”。这个观点在去年影响非常大的。
我最近有一个新的认识，我觉得“资源的壳，市场的心”能放在企业里面，应该可以在节奏上面实现一个总部以市场为主，各区域以资源为主。这个观点是我们去年对整个行业的关注，房企到了今天客观上来说，一方面在市场化的专业能力不能差，另一方面就是资源的获取能力也不能差，换句话你没有明显的弱项。
亿翰认为当前战略是第一位的。今天我想给大家汇报的就是关于2017年中国楼市的走向，即核心是由“房产”到“地产”，以及B2G大未来。
什么叫B2G？过去这些年一直都是以B2C为主，现在按道理我们可以进入B2G的阶段。
C端以消费者为主，G端以政府为主。
简单来说，今天房企的角色开始从政府端G端获取资源做成产品，然后销售给C端。过去20年我们房企更多的做了C端。我们过去20年所有的企业都在干同一件事情，我们做的是B2C，到今天我们也看到，C端需求非常强势，所以我们C端为主。包含未来8到10年房地产基于中国人口的基数，我们城市化的发展，大学生毕业，包括拆迁这样细化的需求。未来8到10年整个房地产行业，我们相信依然会维持接近8到10万亿的住宅开发市场规模。
但今天，行业趋势开始发生变化，因为国家有脱虚入实的战略需要，房地产行业从增量进入到存量，房地产慢慢走向B2G模式，虽然B2C还是有一定的规模和时间，但是B2G的大门已经明显打开了。我们大家可以关注到政府现在非常欢迎脱虚入实的企业，包括房地产企业做脱虚入实的事情，在第五次金融会议，也明确提出我们的产业脱虚入实是首要任务。基于此B2G的大门开启，未来房地产会有三个进化。
第一，从B2C进入B2G阶段的进化
我们都明白C端消费者要的是房。
所以过去这一年我们是以房为主，G端政府端更明确的要的是业，脱虚入实说白了就是实业，要的是业。
房企为了未来价值的趋向定位，以往打造精细化的住宅和产品，打造完善社区的服务，当开始陆陆续续强调挖掘土地集约化价值，未来不仅仅是住宅的价值，在实业上面，在产业上面，将未来土地产生的价值这个路已经开启了。
第二，角色开始进化
从过去与政府是土地买卖关系，到如今肩并肩，携手推进实体产业，土地产业价值。
为什么叫角色的进化呢？以往我们只是在做C端，我们跟政府之间的关系，客观上来说是面对面的关系，或者是简单的土地买卖关系，但是当今天房地产企业开始和政府协同往前走，为政府推动实体产业的发展，客观来说我们和政府是肩并肩的关系，角色的换位决定房地产行业真正实现基业常青，一起推动产业发展的关系。
第三，模式的进化
为什么称为模式的进化？过去二十年我们干的都是同一件事情。所有房企都有三个东西，“土地、资金、人”，所有企业的做法把土地、资金、人跟自己的基因做成闭环，这是过去20年所有的企业干的同一件事情。
但是到了今天我们发现从C端往G端走的时候，当我们从盖房开始进入为政府考量实体企业的时候，我们开始发现行业的发展和国家的需求，开始主动打开自己封闭的模型，往里面开始加产业，往里面加资本要素。未来我们从抢地，抢钱、抢人的三元封闭模型开始进入四维或者五维的模型，我们不仅仅是封闭的，我们是开放的。
不仅仅只考虑房企和行业的价值，更多的考虑到社会的价值，考虑到国家价值的诉求，这是三个进化，非常有利于我们房地产行业，我称为行业常青，企业长存。
所以我认为世间万物但凡向着多元、开放、共赢方向进化的都是美的，因为符合自然法则。我们开始考虑产业资源、资本资源、社会资源，考虑多元化的价值诉求。从封闭的模型进入开放的模型，我们进入了开放的状态，我们不仅考虑企业的需求，行业的需求，考虑国家的需要发展的价值，我相信这个方向是正确的，是好的，是有利的。
从战略的角度我认为房企、房地产行业开始进入多元、共赢、开放的格局，更重要的一点我认为当前行业的进化它是有落脚点。有哪些落脚点呢？四个方面，看大势、算大账、抓本质、等惊喜。我简单给大家汇报一下。
1，看大势：B2G不是愿不愿意的问题，而是必须跟随
看大势其实很简单，不管国外怎么看，我们的人口红利，我们城市化的空间和领导人的智慧不需要怀疑，看行业，我们也需要客观认识到房地产行业已经进入高度集中化的格局。
房地产行业已经完全进入了存量的阶段，房地产行业未来越来越倾向于进入小众游戏的阶段，房企无论愿不愿意，都得参与到B2G的路径里面去。
B2G路径，是行业大势所趋，已经不是我们愿不愿意的问题，未来房企，参与到政府，参与到我们的实业，通过房地产的角色参与到我们B2G的模型。
另外，B2G包含哪一些模型了？特色小镇、古镇、产城、产业园、ppp都属于B2G的模式，都属于跟产业有关的模式，我认为这个方向既是利好，也是政策的推动方向、引导着房企纷纷进入B2G路径，这个方向是不需要质疑的。
2，算大账：算B2G时代的大帐
第二个，我们要学会算大账，为什么算大账？很多人说B2G里面有很多不完善的地方，B2G里面有很多有待成长的，这是正常的，但是我们要算大账。
什么大账呢？招商引资环节我们有价值的，土地熟化也有价值，传统业务的价值，产业投资的价值，在这么多的价值房地产行业是有空间的，不能像过往一样追求特别高的利润。客观的说，未来房地产行业规模化越来越高，企业平均的售价和成本都回到了社会的平均水平，利润也会回到社会的平均利润水平。房地产行业地产以住宅开发为主导的越来越进入到制造业的价值，金融业的逻辑。
所以在做B2G里面我认为这些价值算大账，我们每个企业比的是谁先能够在四个价值点实现自己模型的成熟，谁先最快完成模型，谁就能在未来立于不败之地。
3，抓本质：你得有资源
第三点跟大家谈一下抓本质，不管做B2G哪一类，产城、产业园、PPP、特色小镇、古镇开发，归根到底在于资源，归根到底在于我们怎么样把社会零资源的资源转向一次元，从一次元的资源转向二次元，我们的资源非常多，我们的文化非常多元。我们有这样的观念，整个的社会资源将进入优化重组、价值重构的阶段，你有资源什么模式都可以玩，没有资源什么模式都举步维艰，这才是本质。
4，等惊喜：不焦虑，新的趋势已来
当年做B2C的时候有谁想明白住宅怎么做？谁想明白社区服务怎么搞，谁想明白科技怎么融入，我们生态怎么来构建。但是过程里我们看到我们的企业从当年的100亿做到今天上千亿甚至5000亿的规模，更多的是什么？不仅仅是企业的努力，还有政策的红利，政府也推动着行业在往前走。
2002年公开招拍挂放开，2009年四万亿刺激计划，2015年万亿公司债放开，客观来说对房地产行业有众多的红利。我们今天进入B2G，我们还会有更多的政策红利。国家的发展是往前的，这个行业的发展过去承担城市化的建设，住房在改善，未来承担更多的国家脱虚入实，我们结构化的调整，而且我相信未来的空间会更大和更好。所以在去年我建议大家不焦虑、不懈怠，一切安好。
所以，今天我还是想告诉大家不焦虑、不懈怠，未来会更好。谢谢大家。
的确，今天单纯的卖一套房子的思维已经落伍了
的确，今天房地产开始和政府一起提升土地价值
的确，今天房企已开始站在城市高度，产业高度进行战略转型，一大批诸如万科、中国金茂、碧桂园、华夏幸福等开始做城市运营商，片区运营商，科技小镇，脱虚入实，让土地更有价值，最终实现土地，社会，产业，就业，生态等的综合协调发展！
2017年的老潘，写不好2018年的地产总裁内参
潘永堂专栏
（微信dczcpyt）
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