陈啸天:百强房企如何从焦虑走向惊喜?
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文\潘永堂
房企的焦虑,来源于对未来的迷茫!
今天的房企正处于分化的十字路口!
尤其是住宅开发的红旗还能抗多久?
小进步大退步,可能是未来3、5年房企座次榜的常见现象。
未来3、5年,千亿是成为一流房企的门槛,未来,没有规模是不行的,地产下半场也好,白银时代也罢,规模,将成为一张入场券,也成为免死牌;但仅有规模,也是不行的,你还得有利润,量利并举,你还得有稳健的现金流管控体系,否则仅仅是大,意味着巨大的风险。回首众多破产企业案例,大多不是盈利能力不强,而是死于现金流,死于资金断裂。
在这样一种背景下,由亿翰智库举办2017年中国房地产战略峰会上,亿翰董事长陈啸天发表了一篇《房地产从B2C到B2G的进化》主题演讲,指出了房企如何从焦虑走向惊喜,如何在未来房企生存的新天地,新模式,新理念和新玩法。老潘荣幸受邀参加战略峰会,也借此机会,特别总结啸天总关于行业,关于趋势,关于B2G的高见,借地产总裁内参平台,分享给每一个关注这个10多万亿行业的地产人!
1,行业和市场让房企普遍焦虑
在当前各种背景下,房地产大型、中型、小型的企业,大家都处于一个焦虑以及迷茫的环境。而且,目前很多中小房企,不是在出局,就是走在即将出局的路上。
为什么整个行业大家感到恐慌和焦虑?核心是大家脱离了我们过去的舒适区,脱离了习惯性操作的手法,拿一块地,盖一个房子就能赚钱的时代过去了。今天整个行业进入了一个新的阶段,大家对于未知都很恐慌和迷茫,这里包括第五次金融工作会议,也包括外部的环境,包括内部,包括各个企业所看到的各种信号。比如说今天已经开始出现18家房企的合作开发。比如说房企现在面临各种调控的因素,以及房地产现在面临各种投资的压力、销售去化的压力、降杠杆的压力等等,我相信整个房地产行业都会感到非常困惑。
2,解读房企焦虑的5个大数据
数据也很能说明问题,今天的房企正处于5个现象中,让身在其中的房企更加焦虑:
第一,2016年房地产行业创造了历史的最高位,增量15.7亿平米,按道理从2017年开始,中国房地产行业就已经进入存量阶段。
第二,今年上半年前50家房企销售的规模达到50%,行业集中度在加速提升。
第三,在02、03年左右房企争夺的规模是按百亿起,但是现在房企动辄就是提及冲击三千亿。(现在百亿规模的房企基本没有机会进入第一阵营了)
第四,今年我们前30同行的门槛同比增长86%。
第五,现在最大联合体是18家房企,从封闭走向开放的生态开始形成。
这样的大背景下,大家都感到很困惑很迷茫,住宅开发的红旗还能抗多久,到底怎么办?
3,总部以市场为主,区域以资源为主
过去2016年,亿翰智库对整个房地产行业运营的观点,叫房企终极转型——即“资源的壳,市场的心”。这个观点在去年影响非常大的。
我最近有一个新的认识,我觉得“资源的壳,市场的心”能放在企业里面,应该可以在节奏上面实现一个总部以市场为主,各区域以资源为主。这个观点是我们去年对整个行业的关注,房企到了今天客观上来说,一方面在市场化的专业能力不能差,另一方面就是资源的获取能力也不能差,换句话你没有明显的弱项。
亿翰认为当前战略是第一位的。今天我想给大家汇报的就是关于2017年中国楼市的走向,即核心是由“房产”到“地产”,以及B2G大未来。
什么叫B2G?过去这些年一直都是以B2C为主,现在按道理我们可以进入B2G的阶段。
C端以消费者为主,G端以政府为主。
简单来说,今天房企的角色开始从政府端G端获取资源做成产品,然后销售给C端。过去20年我们房企更多的做了C端。我们过去20年所有的企业都在干同一件事情,我们做的是B2C,到今天我们也看到,C端需求非常强势,所以我们C端为主。包含未来8到10年房地产基于中国人口的基数,我们城市化的发展,大学生毕业,包括拆迁这样细化的需求。未来8到10年整个房地产行业,我们相信依然会维持接近8到10万亿的住宅开发市场规模。
但今天,行业趋势开始发生变化,因为国家有脱虚入实的战略需要,房地产行业从增量进入到存量,房地产慢慢走向B2G模式,虽然B2C还是有一定的规模和时间,但是B2G的大门已经明显打开了。我们大家可以关注到政府现在非常欢迎脱虚入实的企业,包括房地产企业做脱虚入实的事情,在第五次金融会议,也明确提出我们的产业脱虚入实是首要任务。基于此B2G的大门开启,未来房地产会有三个进化。
第一,从B2C进入B2G阶段的进化
我们都明白C端消费者要的是房。
所以过去这一年我们是以房为主,G端政府端更明确的要的是业,脱虚入实说白了就是实业,要的是业。
房企为了未来价值的趋向定位,以往打造精细化的住宅和产品,打造完善社区的服务,当开始陆陆续续强调挖掘土地集约化价值,未来不仅仅是住宅的价值,在实业上面,在产业上面,将未来土地产生的价值这个路已经开启了。
第二,角色开始进化
从过去与政府是土地买卖关系,到如今肩并肩,携手推进实体产业,土地产业价值。
为什么叫角色的进化呢?以往我们只是在做C端,我们跟政府之间的关系,客观上来说是面对面的关系,或者是简单的土地买卖关系,但是当今天房地产企业开始和政府协同往前走,为政府推动实体产业的发展,客观来说我们和政府是肩并肩的关系,角色的换位决定房地产行业真正实现基业常青,一起推动产业发展的关系。
第三,模式的进化
为什么称为模式的进化?过去二十年我们干的都是同一件事情。所有房企都有三个东西,“土地、资金、人”,所有企业的做法把土地、资金、人跟自己的基因做成闭环,这是过去20年所有的企业干的同一件事情。
但是到了今天我们发现从C端往G端走的时候,当我们从盖房开始进入为政府考量实体企业的时候,我们开始发现行业的发展和国家的需求,开始主动打开自己封闭的模型,往里面开始加产业,往里面加资本要素。未来我们从抢地,抢钱、抢人的三元封闭模型开始进入四维或者五维的模型,我们不仅仅是封闭的,我们是开放的。
不仅仅只考虑房企和行业的价值,更多的考虑到社会的价值,考虑到国家价值的诉求,这是三个进化,非常有利于我们房地产行业,我称为行业常青,企业长存。
所以我认为世间万物但凡向着多元、开放、共赢方向进化的都是美的,因为符合自然法则。我们开始考虑产业资源、资本资源、社会资源,考虑多元化的价值诉求。从封闭的模型进入开放的模型,我们进入了开放的状态,我们不仅考虑企业的需求,行业的需求,考虑国家的需要发展的价值,我相信这个方向是正确的,是好的,是有利的。
从战略的角度我认为房企、房地产行业开始进入多元、共赢、开放的格局,更重要的一点我认为当前行业的进化它是有落脚点。有哪些落脚点呢?四个方面,看大势、算大账、抓本质、等惊喜。我简单给大家汇报一下。
1,看大势:B2G不是愿不愿意的问题,而是必须跟随
看大势其实很简单,不管国外怎么看,我们的人口红利,我们城市化的空间和领导人的智慧不需要怀疑,看行业,我们也需要客观认识到房地产行业已经进入高度集中化的格局。
房地产行业已经完全进入了存量的阶段,房地产行业未来越来越倾向于进入小众游戏的阶段,房企无论愿不愿意,都得参与到B2G的路径里面去。
B2G路径,是行业大势所趋,已经不是我们愿不愿意的问题,未来房企,参与到政府,参与到我们的实业,通过房地产的角色参与到我们B2G的模型。
另外,B2G包含哪一些模型了?特色小镇、古镇、产城、产业园、ppp都属于B2G的模式,都属于跟产业有关的模式,我认为这个方向既是利好,也是政策的推动方向、引导着房企纷纷进入B2G路径,这个方向是不需要质疑的。
2,算大账:算B2G时代的大帐
第二个,我们要学会算大账,为什么算大账?很多人说B2G里面有很多不完善的地方,B2G里面有很多有待成长的,这是正常的,但是我们要算大账。
什么大账呢?招商引资环节我们有价值的,土地熟化也有价值,传统业务的价值,产业投资的价值,在这么多的价值房地产行业是有空间的,不能像过往一样追求特别高的利润。客观的说,未来房地产行业规模化越来越高,企业平均的售价和成本都回到了社会的平均水平,利润也会回到社会的平均利润水平。房地产行业地产以住宅开发为主导的越来越进入到制造业的价值,金融业的逻辑。
所以在做B2G里面我认为这些价值算大账,我们每个企业比的是谁先能够在四个价值点实现自己模型的成熟,谁先最快完成模型,谁就能在未来立于不败之地。
3,抓本质:你得有资源
第三点跟大家谈一下抓本质,不管做B2G哪一类,产城、产业园、PPP、特色小镇、古镇开发,归根到底在于资源,归根到底在于我们怎么样把社会零资源的资源转向一次元,从一次元的资源转向二次元,我们的资源非常多,我们的文化非常多元。我们有这样的观念,整个的社会资源将进入优化重组、价值重构的阶段,你有资源什么模式都可以玩,没有资源什么模式都举步维艰,这才是本质。
4,等惊喜:不焦虑,新的趋势已来
当年做B2C的时候有谁想明白住宅怎么做?谁想明白社区服务怎么搞,谁想明白科技怎么融入,我们生态怎么来构建。但是过程里我们看到我们的企业从当年的100亿做到今天上千亿甚至5000亿的规模,更多的是什么?不仅仅是企业的努力,还有政策的红利,政府也推动着行业在往前走。
2002年公开招拍挂放开,2009年四万亿刺激计划,2015年万亿公司债放开,客观来说对房地产行业有众多的红利。我们今天进入B2G,我们还会有更多的政策红利。国家的发展是往前的,这个行业的发展过去承担城市化的建设,住房在改善,未来承担更多的国家脱虚入实,我们结构化的调整,而且我相信未来的空间会更大和更好。所以在去年我建议大家不焦虑、不懈怠,一切安好。
所以,今天我还是想告诉大家不焦虑、不懈怠,未来会更好。谢谢大家。
的确,今天单纯的卖一套房子的思维已经落伍了
的确,今天房地产开始和政府一起提升土地价值
的确,今天房企已开始站在城市高度,产业高度进行战略转型,一大批诸如万科、中国金茂、碧桂园、华夏幸福等开始做城市运营商,片区运营商,科技小镇,脱虚入实,让土地更有价值,最终实现土地,社会,产业,就业,生态等的综合协调发展!
2017年的老潘,写不好2018年的地产总裁内参
潘永堂专栏
(微信dczcpyt)
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