半年报|销售额下降11%，回款率不及预期，拿地成本大幅上升，保利地产凭何“豪赌”？

一号旁白：

保利是靠什么起家的，

相信你们都很清楚，

保利地产自然更明白。

地产央企保利地产（600048.SH）近期也是话题房企之一。

就在半年报发布的前几天，保利发展北京公司副总经理文灵总就因为在媒体群里的一句“没转发的移出本群”而迅速把“保利”送上了热搜，甚至连新华网都发文质问哪来的霸气。

尽管文灵总事后仅在群里发了份不痛不痒的道歉，但央企高傲的头颅是没有低下的，作为当事方的保利既没有对外发声，也没有对文灵总的失当行为有任何的处理。换在民企你试试？

好了，说回正题，最近都在看中报的一号地产还是回归主业，看一下保利的半年报。

首先，来看几个核心指标。

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断崖

营收结构与盈利能力

半年报显示，上半年，保利地产实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.59%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.69%；归母扣非净利润97.16亿元，同比增长0.46%。

从当期的数据看，这份表现只能说差强人意。

我们再来看去年同期的上述指标增速，分别为21.29%、43.61%、47.90%及50.49%。

如果时间线拉长比较的话，今年的核心指标增速可以说是“最差的一届”了。

从同花顺数据可知，今年中报披露营收增速创下了近三年中报新低，而归母净利润增速创近四年新低，归母扣非净利润增速更是2013年以来的新低。

当然，从年报中还发现，上半年保利地产扣税后的毛利率为28.5%，同比下降2.9个百分点，净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%，从目前已经披露的上市房企数据看，利润率还保持在较高水平，毕竟是央企，在融资成本上就比民企高出好几个段位，如果还做不高利润率那确实会很难看。

此外，源于各项核心财务指标表现平平，保利地产上半年的加权平均净资产收益率仅为6.2%，同比下降1.7个百分点，这个投资回报水平表现就很一般了。

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隐忧

高基数下销售下滑11个点

我们知道，保利地产2017年就提出要“重回行业前三”，并公布“345战略”，即2017年实现销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年冲击5000亿元。

在2017、2018年，保利地产基本上是踩线完成当年度目标，2017年实现签约销售金额3092亿元，2018年实现4048.17亿元。

2019年，很可惜，当年销售额仅完成4618.48亿元，距离5000亿元还差着300多个小目标，当然，重回前三的梦想直到今天还只是个梦想。

今年的形势同样不容乐观。

保利地产的半年报显示：上半年实现签约销售额2245.36亿元人民币，同比下降11.11%。销售不进反退，尽管在1-7月，已经将同比销售降幅控制在3%以内。但上半年的降幅在头部房企中较大。

据克而瑞数据，保利地产上半年的销售额增速排在TOP20房企的倒数第三，仅好于绿地控股的约-20.7%与新城控股的-20.34%。

销售下滑的同时，保利地产的回款形势也不容乐观，半年报显示保利地产上半年实现销售回款2023亿，回笼率仅为90.1%。相较于头部标杆房企95%以上的回款率来说，央企地产一哥的回款率真的是偏低。

或许这也与保利地产“文灵总”式的行事作风有关，做人不行，银行自然放款就慢了，这也侧面反映出公司的运营能力。

回款率低导致最直接的后果就是经营性现金流的紧张。半年报显示，保利地产上半年的经营性现金流为-252.43亿元，相较去年同期的162亿元下降了255.56%。

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豪赌

核心城市存调控风险，地价上涨压缩利润空间

半年报显示，保利地产上半年拿地力度大增，共新增土储计容建面984万方，拿地成本820亿，同比分别增长19%和54%，从两个数据的增幅可以看出，保利今年上半年是拿了高价地，真是顾全大局、为国接盘。

拿地的平均楼面价达到了8328元每平米，相较于去年同期的6439元同比增加了29.33%，而同期的销售均价仅微增1.8%，达15047元每平米，显然高成本地价将进一步蚕食保利本已微薄的净利润率。

对此，保利对外的解释称，高地价的原因是今年拿地核心城市占比提高。但从今年的销售情况看，受疫情影响销售最严重的恰恰是一二线核心城市，保利地产销售金额达50亿元级别的城市，由2019年同期的17个下降到今年的11个，从而拖累了整体销售进度。

另一方面，今年的“730”会议再次强调了房住不炒的长效机制，一二线核心城市显然依旧是市场调控重点。保利地产豪赌一二线恐怕是踩错了节奏，今年高价拿地恐怕会成为未来的发展掣肘。

一句话总结，从保利地产半年报得出的结论有三点：

1、营收结转和盈利能力的断崖式下滑

2、高基数下销售下滑11个点，未来发展存隐忧

3、豪赌核心城市存调控风险 地价上涨压缩利润空间