从商业模式看华夏幸福的困境

2010年，我刚开始在一家世界500强企业负责产业园项目，在飞机的杂志上知道了华夏幸福，之后一直努力探究华夏幸福的模式。作为一个产业+地产的从业者，对于华夏幸福一直怀揣崇敬之心。其在中国城市化快速发展的背景下，将基础设施建设、产业发展、房地产，新城运营有机地整合在一起，实现社会、政府和企业多方合作共赢，是一项创举。但是从2018年起，华夏幸福就不断遭遇到各种资金链断裂、崩盘等负面传言，直至2020年出现债务违约。网络上各种文章声讨华夏幸福过分扩张、管理漏洞等等。本文拟从商业模式的角度去分析我眼中的华夏幸福。

华夏幸福业务主要包括两大块，

一是园区开发

业务囊括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等，并形成了综合园区、主题区、总部公园和产业港四大产品体系。

二是房地产开发

目前已形成华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列竺四大系列产品

盈利模式 

1、土地一级开发收益。通过代替政府进行合作区域的基础设施（七通一平等），获得政府垫付工程款项的10%~15%的利息收入和施工建设收益。

2、招商引资服务费。园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；

3、房地产开发收益。园区配套地产开发收入(园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。 园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司低成本获取土地的优势得以保持。

华夏幸福商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过财政收入支付一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地，并在产业项目和相关基础设施落地后形成土地增值。其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收。其中一级开发及招商引资服务形成的对政府的债权，作为融资的手段，解决了资金周转的问题，加上快速的房地产开发回笼资金，使华夏幸福的投资回报率和现金流均保持很好的状态。

“成也萧何，败也萧何”曾经让华夏幸福风头无两的模式，随着政府相关政策的出台，让其走入了死胡同。

1、土地一级开发必须采取招采的模式，并纳入财政预算。

2016年《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）规定：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

2017年《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）规定：……严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。……政府建设工程项目确需使用财政资金，应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。

2019年5月，国务院发布《政府投资条例》 县级以上人民政府应当根据国民经济和社会发展规划、中期财政规划和国家宏观调控政策，结合财政收支状况，统筹安排使用政府投资资金的项目，规范使用各类政府投资资金。

根据上述文件规定，储备土地的前期开发归属于建设工程项目，如确需使用财政资金，应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。

2、地方政府债务管控，采取限额管理。

2014年《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》国发〔2014〕43号，明确地方政府债务规模实行限额管理，地方政府举债不得突破批准的限额

2017年12月，财政部发布了《关于坚决制止地方政府违法违规举债 遏制隐性债务增量情况的报告》

3、2016年以来的“住房不炒”房地产调控政策

以上及相关一系列政策文件的出台，基本抑制了华夏幸福盈利模式中靠与政府本着投资协议设定的土地一级开发及招商引资服务获得利润的路径以及靠政府债权去融资的通道。此外在“住房不炒”等一系列房地产调控政策的影响下，华夏幸福的房产销售受到很大打击。2020年的疫情又雪上加霜，资金回笼受阻，融资遇到障碍，成为压倒华夏幸福的最后一根稻草。

现金流是企业的生命，任何一个企业流血奔跑都不会长久，华夏幸福基于中国城市化发展的背景，开创的的以基础设施建设+产业导入+新城运营的模式，对区域经济的发展的贡献是巨大的，甚至是开创性的。但是面对新形势和新的政策变化，如何能找到一条更符合国情的渠道和路径，将事关华夏幸福的生死。现在大规模的城市群发展如火如荼，ABO、F+EPC等模式也层出不穷，希望华夏幸福能找到重生之路。