棚改已退潮，空置率达40％，三四线城市房价会跌吗？

导致近年来三四线城市房价上涨的原因主要有以下三个：第一，棚改货币化安置。三四线城市要商品房去库存，就采取了货币化安置的措施。就是银行通过PSL（质押贷款）的方式，把贷款发放给地方政府，而地方政府就拿棚改地块作为抵押品，换来大量贷款，发给动拆迁的居民，让他们到周边卖房。当居民拿到了大量资金后，就到周边去买房，这样就推高了三四线城市的房价。其实，三四线城市盘子不大，棚改货币化要推高当地房价很容易。

第二，近年来，国内货币政策一直较为宽松，国内金融市场存在着较多的流动性。一二线城市房地产调控收得很紧，而三四线城市房价调控相对宽松。于是大量游资和开发商都跑到三四线城市来拿地炒房。于是，三四线城市房价被炒房客和开发商推高了。

第三，很多农民工看到一二线城市房价大涨，害怕将来在自己家乡附近的三四线城市也买不起房了，于是大家都跑到三四线城市来购房。不过，农民工平时到大城市里去打工，只有节假日才会返回三四线城市居住，所以，三四线城市商品房空置现象严重也不足为奇。

三四线城市房产空置率达40%原因也不复杂：一方面棚改货币化安置，每家每户都拿到了大量动迁款，他们一下子可以买下好几套附近的商品房。自己一个人最多住一套，剩下的又租不出去，只能空置在一旁。另一方面，很多农民工平时在大城市里打工赚钱，他们到三四线城市买房主要是害怕现在不买房，以后房价贵了更加买不起。所以，农民工尽管买了房，但是平时并不在此居住，只有春节、国庆等假日才能回来小住几日。

现在问题来了，棚改货币化安置都改成实物安置，棚改也要退潮了，而三四线城市空置率又这么高，房价真的会跌下来吗？对此，我们认为这种可能性很大，但是不同的城市情况不一样，未来价下跌的幅度也会不同：首先，三四线城市房价上涨主要是炒房客和开发商，现在开发商都跑到了一二线城市拿地建房了，三四线城市开发房地产的风险太大。如果投机炒作退出，再加上棚改退潮，那么，三四线城市房价肯定会下跌。

再者，三四线城市房价最大的软肋是，这些城市往往人口流出大于流入。像鹤岗房价跌到几万元/套，本来鹤岗是以煤城而吸引着各路生意人，后来煤炭挖完了，地方经济长期低迷，大家都离开了。就连当地中学生都要到附近的佳木斯市去读高中。整个鹤岗这个城市人口流出大于流入，房价怎么会不跌呢？如果房价上涨是投机炒作推上去的，那跌回原来价格的概率是很高的。

最后，房价跌多少要与当地居民收入挂钩，如果当地居民收入只有二三千元/月，房价要涨到近万元，当然居民买不起房，届时房价还是要下跌的。而且，如果你在一二线城市抛售房价，只要把价格降下来，至少还有希望抛得掉，但在三四线城市，新房都买不掉，谁还会去买二手房呢？对于三四线城市人来讲，郊区与市区也只有半个多小时路程，如可选择的话，人们更多的是选择购置新房，所以就算的三四线城市有大量房源，买房的人还是寥寥无几。

实际上，大城市和特大城市的房价是要稳定的，因为如果不稳定，房价出现大跌，会发生系统性金融风险。所以，国内大城市房价要避免大起大落。而三四线大城市本来房价泡沫也不大，再加上即使房价大跌也影响不了大局。所以，三四线城市房价大跌的概率是比较大的。而三四线城市房价会跌多少，就要看当地居民的承接能力，对当地和外来人口的吸引力、以及开发商和炒房客在房地产市场能坚持多久。房价泡沫总会破裂，让房价回归居住属性，这是多数老百姓的宿愿。