原创 ｜惊了！直接转让土地使用权原来暗藏玄机
一般来说，从事房地产开发的专业人士都明白，国家为了严厉打击哄炒地皮的行为，是禁止土地在获取后未经开发直接对外转让的。即使你转了，恐怕也难以完成土地过户手续。但是万一房地产公司真的要转手呢，咱们来看看都有哪些需要注意的地方以及涉及到的税务问题。
通常像这种情况，我们还是建议地产商能够满足投资强度达到25%以上时再行转让，如此一来，你不再是转让土地使用权（视为无形资产买卖），而是转让在建工程；相对应的，所涉及到的增值税、土地增值税、企业所得税，也会比单纯的转让土地使用权负担要轻一些。最为重要的是，转让在建工程可以向交易方按转让不动产开具增值税专用发票，这样便能顺利地办理土地过户手续了。
《城市房地产管理法》对于土地转让行为作出了明确规定：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。前者说的是二级开发或一二级联动，而后者指的是土地一级开发。
当然咯，实践中我们也会发现，各个地方的政策执行口径并非完全一致。有些城市的税务主管部门允许企业直接转让土地使用权，对于投资强度并未作硬性要求。所以，企业需要结合自身情况积极的向所属地税务机关进行商磋，争取拿出一个最佳的解决方案。
下面，沥呕君就转让土地使用权和转让在建工程这两种形式，分别聊聊所涉及的税负差异。
※增值税※
1、转让土地使用权
如果只是土地使用权，那毫无疑问是按照无形地产税目下的土地使用权来征税的。
营改增前取得的土地使用权可以选择5%简易计税，且可以扣除土地成本后差额征税；
营改增后取得的土地则只能选择9%一般计税，并且不可扣除土地成本。
2、转让在建工程
如果是在建工程，则不再是按照“转让无形资产”，而是按“销售不动产”缴纳增值税。
老项目可以选择5%简易计税，但不可扣除土地成本；
新项目只能选择9%一般计税，且可以扣除土地成本后差额征税。
结论：大家可以看到，转让在建工程和土地使用权，在是否可扣除土地成本这一方面，二者完全是颠倒过来的。营改增前，简易计税的可以扣除土地成本；营改增后，一般计税可可扣除土地成本，反之亦然。
附相关政策：
2016年36号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定：
销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税。同时规定转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)：“第一条关于纳税人转让在建项目繳纳增值税问题：
单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入竣工阶段的在建项目，按 '转让无形资产'税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按'销售不动产”税目缴纳增值税。
在建项目是指已立项投入建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
※土地增值税※
1、转让土地使用权
房地产企业直接转让土地使用权的，按照土地增值税现行政策无法享受成本加计扣除。
2、转让在建工程
如果房地产开发企业进行后续开发投入25%以上，形成在建工程再对外转让的，则可以依照《中华人民共和国土地增值税法》及其实施细则的规定，土地价款和前期发生的开发成本都可以允许加计20%扣除。比照商品房正常计算缴纳土地增值税，并且在转让环节必须进行该项目土地增值税清算。
是直接转让土地使用权，还是投入一定资金开发强度至25%以上形成在建工程再行转让，决定权当然在于企业自身的选择（前提是要在符合现行相关监管政策的大前提之下）。从税收角度优劣性对比的角度而言，我们也可以看到，无论是增值税还是土地增值税，在营改增后，对于具备一般纳税人资格的房开企业而言，选择转让在建工程显然是要优于直接转让土地使用权的。当然咯，世事无绝对，再者我们考虑问题也要多方面加以权衡，决不能仅仅遵从税收这一个角度。最终选择何种方式，企业还是要结合自身情况综合考量。
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