案例分析完整版：七宝万科广场
第一篇：开业至今人气持续走旺的购物中心
引言
2016年我们在七宝万科广场开业不久后对其建筑特色进行了详细分析，历时2年，我们再次来到七宝万科广场，想探究其在两年里发生的变化有哪些？本期我们将在2016年分析的基础上做出补充分析，让各位行业人士对其建筑特色有更全面深刻的了解。
------陈倍麟商业地产研究
前言
上海万科房地产一手打造的“七宝万科广场”项目
继续拥抱更多新的内容、技术，打造使用场景
已成为购物中心界的“王者荣耀”
创造了商业地产“客流量奇迹”
成为“上海近郊辐射能力最强”的购物中心
日均客流量达7万人
本周我们就为您介绍七宝万科广场的建筑设计
运用数据比较方法带您多维度了解万科广场项目！
项目概况
01 | 七宝万科广场
项目是区域性综合型购物中心
位于闵行区七宝镇
于2016年12月正式开业
（2016年11月19日试营业）
商业总建筑面积23.9万㎡
地上12.7万㎡/地下11.2万㎡
B3-B1层：1550个停车位
开业至今出租率95%
▼七宝万科广场全景图
▼七宝万科广场夜景图
02 | 项目定位
整体定位
上海西南“为家而建”的全维度家庭娱乐购物中心
商业定位
找准“社区、家庭”目标，区级购物中心
功能定位
时尚服饰区、居家生活区、美食区、运动健身区、
亲子娱乐区、教育培训区、美容美体区
客群定位
全年龄段家庭消费客群
档次定位
中档为主，辅以高档
建筑规划特色分析
七宝万科广场建筑设计
由CallisonRTKL公司先期提供建筑方案
后改为德国ECE事务所继续外立面及内部建筑优化
中途因为需要在建筑上有创新设计
所以更换了建筑设计团队
01 | 商圈分析
项目位于七宝商圈
是七宝商圈内最具品质的购物中心
该商圈3Km内有10余个商业零售实体
其中包含1个购物中心、3个现代化城市综合体
而本项目消费平均可辐射距离达10Km
距离虹桥商务区商圈4.5Km
距离吴中路区级商圈3.3Km
距离九亭、莘庄区级商圈9.5Km
▼七宝万科广场商圈分布图
▼3Km范围内商业分布图
▼3Km范围内商业项目
建筑亮点分析
备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述
以下是补充说明的内容
01 | 外立面设计
外立面融入区域文化
将“七宝”概念深入到外立面及内部空间设计中
宝盒主题+体块穿插+虚实结合
建筑概念寓意深刻，同时增强亲民性
▼北立面“宝盒”设计实景图
▼外立面图-日景
▼石材与镜面玻璃“虚实结合”
▼外立面图-夜景
运用镜面不锈钢/石膏板/金属板等新型材料
大面积使用水泥纤维板及“昂贵”石材
突出建筑品质
且石材与玻璃幕墙占比均等
具有较好的采光性/透光性，增强了商业元素
▼立面材料节点图
02 | 出入口设计
主动连接地铁
地面/地下均与地铁相连
地面把地铁口设计在商场主入口广场处
地下把地铁口设计在下沉广场及商场内
下沉广场直通商场地下一层经营区
地铁出入口到商场直线距离小于50m
为项目导入了地铁的巨大人流
快速提升经营价值
▼地铁连接口实景
▼出入口人车动线
青年路设置私家车/货车出入口
民主路设置非机动车/私家车出入口
漕宝路设置私家车出入口
一般商场设置2个出入口算是理想状态
项目设置4个双车道出入口，极大便利驾车消费者
▼
▼车行出入口
项目针对不同类型车辆
设计了不同的车行动线
并划分了各自专门的停车区域
各车型出入间互不干扰，但又自成体系
▼
项目的四至道路各设置了4个人行出入口
与车行出入口分离，达到人车分流的效果
▼人行出入口
03 | 内部平面动线设计
由中心广场均衡输送客流
四个广场采用“色差、景观”设计，聚集广场人气
弥补“十”字型动线的方向感
入口广场
顶部变换彩色灯带及绿植吸引消费者视线
中心广场
采用彩色云环及彩虹楼梯景观节点设计
乐聚广场
采用退台及寻找“七个宝盒“主题设计
树屋广场
采用树屋装置及鸟巢天桥增加色彩
（备注：详见2016年12月本公众号文章）
▼
04 | 内部垂直动线设计
项目共设91处电梯
包含62处扶梯和29处垂梯
可横向或纵向运输人流
各楼层的到达性较强
但若能在主入口处增加一处垂梯
消费者垂直流动的便利性会更佳
（如图中红圈所示位置）
▼
▼1F通下沉式广场扶梯/5F通屋顶花园飞天梯
项目根据道路等级/到达便捷度
规划内部动线及店铺位置
提升物业的商业价值
凸显四大功能分区（广场）
主题鲜明的中庭串联整个消费动线
而顶楼花园集市则形成“喷淋式”导流
▼各楼层垂直动线图
05 | 地下车库设计
地下停车库采用8.4m柱网
地下二/三层车库层高3.5m
采用不同色彩对车库进行分区
并且还个性化地设置了“女神停车位”
▼
06 | 导视系统设计
整个商场有效利用边角区域
包括电梯厅墙面/自动扶梯下方等
吊牌、立牌、电子导视屏均有
设置在各动线节点处
导示系统形式多样，实用性强
使消费者快速到达目的地
但忽略了对十字动线中心处的方向指引
▼导视立牌/地面导视
▼室外导视/室内吊牌
▼电子导视屏
07| 商场人性化设计
商场人性化设计形式多样
注重公共空间的趣味性、便捷性
强调便民服务的意识
在每层通往洗手间的走道上配置储物柜
更考虑到家庭使用需求，增加生鲜冷冻柜
突出“为家而建”的社区服务型初衷
▼
08 | 其他特色设计
无极限运动馆
在高楼层规划空中环形跑道
先定位后设计，将经营理念植入设计
在项目建筑设计阶段，规划无极限运动空间
经营业态与建筑设计有机结合
增强互动性及消费者体验感
▼
项目亮点总结
万科广场作为上海西南首个家庭式购物中心
找准“社区、家庭”目标
成为家庭客群集合的体验场所
整体建筑风格现代时尚
突破地块局限性合理规划内部动线
多种人性化的设计以及前瞻性的运动场馆设计
运用国际化设计思路
打造曲线退台/色差中庭
给消费者带来了强烈的场景体验感
漫步其中犹如置身灵动趣味空间
项目作为区级商业
在建筑设计方面舍得投入
室内空间便捷/舒适/趣味性强
成为辐射力最强
辐射客源最多的人流引擎
▼建筑设计的特色亮点(含2016年分析)
下期将继续为大家分享
项目的楼层业态布局特征分析
第二篇：顺应商业经营趋势品牌不断革新
引言
上周，我们对七宝万科广场的高品质、人性化的趣味空间做了分析，但对商业而言，建筑设计专业是基础条件，而根据精准的定位，与品牌资源强强联合用心招商，才能赢得市场的认可。
前言
七宝万科广场所处的闵行七宝镇
是以原住民为主的上海老城区
商业周边消费能力有限
如何突破购买力、扩大辐射
成为七宝万科广场的重要课题
本周我们就来剖析一下
七宝万科广场业态业种配置的规律！
整体布局及业态规划
01 | 整体商业布局
入口广场
采用高而窄的空间
具有明确的指向性
人造变色光弥补顶部布局电影院
封闭了中廊而造成的采光不足
商场主干道两侧的高价值经营区
布置中档偏高的时尚潮流零售品牌
比如吸引女性客户的快时尚及轻奢专卖店
为商场带来高租金收益
▼入口广场商业规划
中心广场
人流聚焦、往来密集
设置LED屏幕/光云/彩虹楼梯
通过垂直方向的视线沟通
强化高楼层的可视性及趣味性
吸引消费者到达
彩虹课堂/自然探索市集/大鲁阁家庭娱乐
特色商家均布局于此
使之成为家庭娱乐/儿童娱乐的聚集地
▼中心广场商业规划
树屋广场
位置偏离中心广场和主动线
通过设置树屋造型装置
增加视觉吸引力
布局暗恋桃花源、高线花园集市
并采用慢行交通
吸引客群往上导流并驻足停留
▼树屋广场商业规划
乐聚广场
无极限运动馆/CGV影城位于乐聚广场
利用中庭退台空间及彩色宝屋
提升到达性、强调互动性
以目的性消费及特殊功能强化商业末端
▼乐聚广场商业规划
02 | 业态业种占比定位
解析一个商业项目首先看四大业态比例
七宝万科广场的四大业态占比
商铺数量占比
零售56%、餐饮34%、娱乐3%、配套7%
商铺面积占比
零售41%、餐饮32%、娱乐16%、配套11%
▼各楼层经营业态占比
▼整体各业态业种数量/面积分布
03 | 品牌特色分析
备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述
以下是补充说明的内容
项目集合了年轻人最爱的人气轻奢品牌
如日本潮牌collect/point/UR/ZARA
UNIQLO快时尚旗舰店/木九十眼镜店
百丽品牌鞋类集合店/SPAO/丝芙兰等品牌
以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯
▼人气轻奢时尚品牌
2019年初项目新引入DIOR快闪店
助力国际性美妆的调性再次升级
再次提升商场时尚度
引领上海西南角的时尚风向
▼
项目还引进“包小姐和鞋先生”话题品牌
该品牌为国内网红品牌，首次进驻上海
进一步丰富了商场的潮流内容
▼
项目引入众多跨界集合店
如西西弗书店/无极限运动馆
高线花园集市/时尚博自然探索市集等
以创新、多元组合吸引众多消费者聚集
此外还引入较多家庭类和运动类亲子品牌
如CGV影院中国旗舰店/台湾大鲁阁家庭娱乐中心
星际传奇电动馆/NBA姚明篮球俱乐部等
成为上海西南角家庭娱乐的“新贵”
▼家庭式服务配套品牌
▼契合家庭的儿童共享书店
▼亲子类运动娱乐品牌
网红餐饮：商场引进了喜茶/摩都日料王者酒吞
古色古香的绿茶/一笼小确幸等网红餐饮店
人气特色餐饮品牌：汉来轩/大食代/赏味集市…
米其林星级餐厅：鹅夫人/莆田餐厅
为不同口味的消费者提供多元化的就餐选择
▼多元化餐饮品牌
04| 各楼层业态业种分析
B1层
商铺数量占比
零售26%、餐饮73%、娱乐0%、配套1%
商铺面积占比
零售36%、餐饮63%、娱乐0%、配套1%
B1层以餐饮业态为主，兼具零售/配套
餐饮以赏味集市/新加坡连锁品牌大食代为主力店
零售以精品超市、化妆品集合店为次力店
▼业态占比
▼
▼分布规律
通地铁出入口主动线处人流量大
布置零售业态
下沉广场入口及南侧商业弱端
布置两大特色美食广场
分别是大食代及赏味集市
1F层
商铺数量占比
零售73%、餐饮25%、配套2%
商铺面积占比
零售75%、餐饮24%、配套1%
1F层以零售业态为主
其次是餐饮、配套
零售以国际快时尚服装店为主
餐饮以中档偏高中西快餐为主
服务配套是儿童培训
▼业态占比
▼
▼分布规律
1F经营价值最高，以零售业态为主
人行出入口处布置轻餐饮/休闲餐饮主力店
东侧面对七宝老镇设置外铺
承接老街客流
2F层
商铺数量占比
零售90%、餐饮9%、娱乐1%、配套0%
商铺面积占比
零售81%、餐饮18%、娱乐1%、配套0%
2F层以零售业态为主，其次是餐饮
低层布局零售业态租金高
零售以男女时装为主，其次是鞋类
餐饮以特色餐饮为主
▼业态占比
▼
▼分布规律
从平面布局来看，特色餐饮/休闲餐饮/儿童娱乐
集中在四周动线末端或昭示性较差的区域
目的性消费业种排布位置的适应性较强
留出更好的位置给零售业态
3F层
商铺数量占比
零售72%、餐饮9%、娱乐7%、配套13%
商铺面积占比
零售49%、餐饮11%、娱乐20%、配套20%
3F层零售占比较大，其次是娱乐及配套业态
零售配置了家庭用品/玩具店
以西西弗书店/NITORI和跨界品牌石尚博为次主力店
餐饮以少量休闲餐饮为主
儿童娱乐引进首家韩国MELAND
服务配套以儿童培训为主
▼业态占比
▼
▼分布规律
动线末端及长动线中间的商业弱端
配置特色餐饮/儿童娱乐/服务培训
目的性消费的业种
其店铺位置适应性强
4F层
商铺数量占比
零售57%、餐饮23%、娱乐5%、配套15%
商铺面积占比
零售25%、餐饮40%、娱乐21%、配套18%
4F层以零售和餐饮为主
其次是休闲娱乐和服务配套
零售主要是男女时装和家居用品
娱乐有两大主力店大鲁阁家庭娱乐中心和滑雪馆
服务配套是美容SPA和儿童培训
▼业态占比
▼
▼分布规律
4F的零售业态沿中心广场设置
而餐饮/家庭娱乐主力店
及服务配套分布于平面四周
5F层
商铺数量占比
零售19%、餐饮52%、娱乐13%、配套16%
商铺面积
零售2%、餐饮36%、娱乐38%、配套9%
5F层以餐饮为主，其次是娱乐业态
餐饮业态主要为大面积的正餐和特色餐饮
娱乐是电影院和万科特色无极限运动馆
▼业态占比
▼
▼分布规律
5F布局以餐饮/娱乐为主
仅中心广场位置布局少量运动休闲装
就购物中心各楼层业态经营价值而言
随着楼层数的增加，商业经营价值也逐渐降低
四层及以上的高楼层
零售业态的经营价值很低
从以上万科广场的楼层业态业种分布图上
我们就可以发现该商业规律
高楼层的业态业种以目的性消费内容为主
主要配置家庭/家居用品/餐饮/娱乐/配套等内容
因而商业楼层数不宜过多
项目品牌展示
01| 零售品牌展示
02| 餐饮品牌展示
03| 娱乐/配套品牌展示
项目亮点总结
七宝万科广场运用国际化经营思路
凸显“首店”概念
配置国内有影响力的主力店品牌
引进多个大陆首店/上海首店
以快时尚品牌紧抓年轻客群
商场内引进大量深受年轻人喜爱的快时尚服装品牌
首次引进两家米其林餐厅及
台湾家庭娱乐/运动健康/儿童娱乐品牌
运用大数据精准定位，配置儿童全业态
业态业种齐全，家庭型的综合消费业态一应俱全
七宝万科广场始终秉持“为家而建”理念
打造时尚度高、顾客粘性强、最具柔性的
全维度家庭娱乐购物中心
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
第三篇：现代商业启示录
引言
上海七宝万科广场推动了七宝商圈的升级换代，成为了万科首个标志性大商业、“网红商场”，TA在商业地产领域硕果累累，赢得了行业内的诸多殊荣，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
项目被誉为“上海西南最有影响力的购物中心”
纵观七宝万科广场所在的区域
七宝镇从曾经的上海近郊
到现在城市的组成部分
商业环境和消费客群已成熟
七宝万科广场在外环外走出了商业逆袭之路
赢得品牌商和消费者的青睐
其选择通过体验式消费环境突围
并且不单一把体验感寄托在商户
消费者在这里所感受到的体验式消费
是通过室内外设计、线下线上服务营造的环境
及业态的合理配置共同创造
是以家庭为中心的沉浸式体验
项目在业界的影响力不断扩大
先为区级商圈，继而成为城市商业西南地标
▼七宝万科广场日景/夜景
七宝万科广场成了不间断的商业话题
成为商业地产新格局的一部分
如此地深入人心、赞誉有加
既得益于建筑设计充分的前瞻性
又凭借万科品牌的超前服务意识
更补充了商业中长期欠缺的消费内容
▼七宝万科广场活动场景
项目作为万科在上海第一个万科广场系
购物中心项目
由万科集团与GIC Real Estate
新加坡政府产业投资有限公司
合作投资打造
与两年前开业时的热闹场景相比
现在的七宝万科广场人气只增不减
全家出动的消费者更是随处可见
▼
一直在强调其家庭型定位特征
这一点带有万科式的生活标签
所营造的全方位家庭式生活感
已经成为项目凸显的特色
商场与消费者建立情感连接
消费者感知开发企业贴心的品牌服务
受益于商场多维度的体验方式
如商场儿童走失寻人系统
高素质的商场工作人员
家庭休闲服务性空间/场景
万科的家庭生活牌深入人心
▼七宝万科广场人性化空间
凯里森是世界著名的建筑设计公司
德国ECE建筑事务所
是欧洲最大的商业地产开发商与运营商
在设计方案中融入文化
将“七宝”概念深入到建筑内外部空间
建筑概念寓意深刻，增强了亲民性
大胆运用新材料，突出建筑品质
采用水泥纤维板及“昂贵”石材
有国际化设计思维，主动连接地铁
充分利用地铁对人流的带动作用
地面/地下均与地铁相连
采用曲线形中庭增加视觉体验感
运用退台空间预留轻餐饮管线
以上均为国际化设计思路
▼曲线退台/预留餐饮管线
▼泰国及新加坡某购物中心退台餐饮实景
商业动线简单，但空间不简单
建筑设计规划凸显四大功能分区
高楼层规划了空中环形跑道
顶楼规划了屋顶花园集市
强化建筑与人之间的互动性
借屋顶“喷淋式”导流
采用多样化的人性化设计
凸显亲民性、舒适性特征
营造全方位家庭式生活感
▼七宝万科广场彩色曲线中庭
▼七宝万科广场彩色灯光突出休息区视觉引导作用
国际化经营思路
贯彻“首店”概念
配置国内有影响力的主力店品牌
业态组合撬动体验式消费背后的商机
创造了万科运动基因
整合运动零售/运动娱乐/运动康养品牌
又以快时尚品牌紧抓年轻客群
集合喜爱度排名前列的品牌进入商场
提升客流量与辐射力
▼
运用大数据精准定位
配置儿童全业态
紧扣家庭式购物中心的主题
配置儿童购娱一站式消费
增加教育培训品牌的数量
提高了服务配套的占比
功能分区规划合理
提升高楼层商业价值
配置大型娱乐主力店
餐饮全品类多选择性的品牌
吸大量引消费者
▼
现阶段客流量
已经初步体现出了七宝万科广场
在业态配置上所具有的前瞻性
▼七宝万科广场儿童一站式品牌
第一点：大体量商业建筑，缺乏综合体产品
2016年
5Km范围内新增两座大型综合体
而本项目产品单一
缺少综合体的产品组合，抗竞争性弱
缺少办公楼的中高端商务消费客群
原住民的消费能力提升有限
▼周边两个超大型综合体
第二点：垂直电梯配置不足
项目共设置多处垂梯
但主入口处缺乏垂梯
快速交通不便利
若能在主入口处增加一处垂梯
商场向高楼层导流的效果会更好
第三点：内部重要节点处的指示性不足
因地块限制，商场十字型动线缺乏方向感
位于中心广场处的指示标牌明显缺乏
若要通往四个方向的品牌商家
缺少清晰易懂的吊牌指引
如设置异性吊牌/立牌或服务台效果更佳
对比上海虹桥天地沿圆形中庭的环形吊牌
上海浦东嘉里中心的箭头立牌效果更好
▼
第四点：跨界体验店缺少跨界文化
现有西西弗书店面积较小、客群局限
不能满足市场需求
伴随消费者追求商品丰富度到品位消费的需求
书店成为都市人热爱的休闲场所
对比长沙梅溪书院书院经营面积5000㎡
集书店、咖啡、文创、讲堂、展览于一体
对文创业种来讲实体是刚需
▼梅溪书院与西西弗书店空间对比
第五点：民主路地面高差大，场地设计失利
建筑东侧与地面外标高高差较大
室外人行道路不平整
地砖铺贴处理不当，高差明显
外街餐饮店铺前设置三级以上台阶
消费者进入店铺不便，沿街店铺商气被削弱
▼民主路餐饮外铺地面高差
万科集团融合优势资源
目标以热带雨林生态系统实现持续生长
七宝万科广场的高起点开发
为产品线拓展提供了优质背书
在建筑设计上
项目从选址定位到开发持续4年
聘请国内外知名的咨询公司/设计公司
使最先进的技术
如BIM技术、模拟设备运转系统
聘请专业的团队
打造传世的行业标杆作品
▼地下车库管线综合全景图
在业态组合上
提高业态的丰富性
打造多元的消费空间
补充了许多区域商业中长期欠缺的内容
在经营管理上
万科与印力集团有序整合
印力集团作为全国第三大商业管理集团
使万科商业开发运营成为优势业务
破解七宝万科广场项目成功的密码
“家庭型娱乐购物中心”的定位视角
辐射上海西南家庭全客层的目标客群
起到了至关重要的作用
项目所在地曾是上海市的近郊，原住民(农民)多
商业类别多是中低端的百货商场
原住民消费内容以生活基本消费为主
1992年万科首次进入上海在七宝开发住宅
如今项目周边分布着多个万科居住大盘
需要对消费内容及消费体验提档升级
万科广场满足了新生代年轻家庭的消费需求
带动了原住民的消费档次
改变了所在区域的消费结构
TA的出现带动整个区域商业能级的提升
▼项目地原有的商业现状
项目瞄准潮流时尚、全客层娱乐、网红餐饮
从初期即主打情怀至上的王牌
以体验性建立与租户及消费者的信任
选择差异化品牌
优先考虑口碑形象俱佳
但在上海西南片区较为稀缺的品牌
逐渐吸引、影响、培育及优化
核心年轻家庭客群的消费习惯以及消费量级
中心广场电子屏幕和多功能室内广场
为各类演出/聚会/商业活动
及市民的公共休闲娱乐活动提供场地
开发商品牌资源和舒适的公共空间
成为人们消费享受、交流互动的平台
▼室内电子屏/多功能广场
▼室外公共空间
来到七宝万科广场，你会有许多惊喜的新发现
这里不仅有大鲁阁、Meland等
一站式家庭娱乐大陆首店
包小姐与鞋先生/喜茶/汉来轩等年轻人喜爱的
轻奢网红品牌也落地在万科广场
▼喜茶/包小姐与鞋先生
最流行、最经典、最实用的品牌
你都能在万科广场里找到
项目把家庭消费和时尚消费作为自己的主流服务客群
精心打造家庭购物、休闲、娱乐的Mall
关注家庭消费者、关注年轻消费者
这既契合上海西南消费主体的特点
也是家庭娱乐购物中心的进一步延伸和诠释
▼经典年轻潮流品牌店
在运营维护中使用BIM技术提高效率
电制冷中央冷冻水系统
雨水回收利用系统一水多能
模糊定位查询系统明确指引泊车行驶路线
支持电子缴费为消费者带来便利
▼
▼停车场电子缴费和实时指引
七宝万科广场借助科技的赋能
为消费者提供沉浸式场景
现已实现VR全景实时定位
商场会员实现了无感积分、无感停车缴费
不断向智能商城升级
对商户行为、经营流水等进行检测
降低商户和消费者在时间、空间上的运营及体验成本
▼商场无感积分操作
▼VR全景实时定位
来源：陈倍麟商业地产研究室