购买二手房，未付定金即反悔，需要担责不? / 开普饭

一、基本案情

2018年10月10日，黄小鸭（化名）与王美丽（化名）通过中介公司签订《房屋买卖合同》，约定由王美丽将其名下的一套房屋出售给黄小鸭，售房价款为100万元，黄小鸭应于签订合同之日向王美丽支付定金10万元。合同还约定，如一方未按合同的约定履行义务超过10日的，守约方有权单方解除合同，同时可按房屋成交总价款的10%向违约方主张违约金，本合同自双方签字之日生效。

合同签订后当晚，黄小鸭向中介发送短信称：“由于家人不同意的原因，不能购买王美丽的房产，无法继续履行合同。”中介公司随即将该短信内容告知王美丽。王美丽认为黄小鸭构成违约，要求黄小鸭按合同约定支付相应违约金。黄小鸭辩称其在合同尚未实际履行的情况下要求解除合同，且王美丽没有实际损失发生，王美丽无权主张违约金。

二、争议焦点

房屋买卖合同签订后，买受人未支付定金就表示不再购买，是否需要向出卖人支付违约金？

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三、律师观点

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。黄小鸭、王美丽与中介公司签订《房屋买卖合同》均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。本案中，黄小鸭在签订合同后就表示不再购买涉案房屋，不再履行合同，已构成违约。因此应承担相应的违约责任。

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四、律师建议

1、对出卖人而言，建议在签订合同前与买受人沟通好支付定金的时间及方式，提前让买受人做好资金准备，在签订合同后即刻要求买受人支付定金。

2、如发生案情中的情况，出卖人应及时向买受人确认是否同意继续履行合同，并留存好相关沟通的证据。如买受人明确表示不再继续履行合同，则建议出卖人依据合同约定和法律规定向买受人发送解除合同通知书，买受人对解除合同的通知无异议的，出卖人可将房屋另行出售。

3、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，对买受人而言，在签订合同前应该仔细阅读合同条款，谨慎签字，以免发生违约行为导致产生不必要的损失。

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附：相关法条

法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。