九龙坡的核心区楼盘最多，目前在售新盘18个。今年还会供应18块土地，其中有至少10块位于核心区的土地。只要开发商动作快一点，今年拿的地都在明年入市。那么，九龙坡核心区的在售楼盘到了明年也许会接近30个。如果你在九龙坡的核心区看房，今年上半年买一定是比明年划算的。原因无它，地价和行情，都不放过房价。
在讲九龙坡的情况之前，先讲我上周去看的一个楼盘。去看了这个楼盘后，我回来仔细梳理了九龙坡的情况。
一提及九龙半岛的黄角坪，首先映入脑海的便是老川美、交通茶馆、涂鸦街......即使有诸多具有代表性的建筑，我们也很难将其与楼市挂钩。
毕竟这里已将近20年没有新盘了。
但最近的黄角坪“久旱逢甘霖”，破天荒的出了个新盘。这个楼盘一个套内约67㎡的户型，居然做出了三室两厅两卫且是横厅设计……被一众网友称为“神户型”。
玖悦兰庭，由金科+华宇+远洋联合开发。
目前在售1号楼的小高层，主要包括建面约81㎡套内约67㎡的A户型、建面约74㎡套内约61㎡的B户型。
其中被称为“神”的，是它的A户型——建面面积约81㎡、实得套内面积约80㎡。
整个户型布置得非常紧凑，基本没有浪费面积，实用性和功能性都很强。再加上1号楼小高层2梯8户的配置，主要还是针对刚需或者刚改类客户。套内约67㎡的小三房，市面上大多数户型的面宽一般也就三米多。而玖悦兰庭的客厅面宽约5米，虽然不是纯粹的大横厅设计，但能给套内67㎡的小三房户型配上5米的横厅，很努力了。主卧是套房设计，不仅带独立卫生间，还有划出了一个类似于衣帽间的小空间，也是一个优势。剩下的两个卧室，尤其是最小的那个次卧，客观地讲，只有把飘窗打掉，住起来才会更舒服一些。不然面积会偏小。事实证明，户型的飘窗确实可以打掉，扩展出一部分额外的空间。也是因为这样，这个户型把一些空间拆掉之后，实得面积在80㎡左右。实际得房率接近99%。
主卧飘窗打掉后的样子
玖悦兰庭建筑面积约5.46万方，一共四栋楼，包括小高层和洋房。目前在售1号楼小高层，建面均价约18000元/㎡。
周边有很多成熟的老小区，也算带熟了玖悦兰庭这一带的配套。
商业方面，周边基本都是一些底商，但好在离杨家坪商圈不太远，大约3公里。
公共交通目前主要依靠公交出行。不过从规划来看，等2023年18号线通车之后，交通压力会得到改善。
18号线规划了黄桷坪站，离项目约200米，步行可以到。另外，黄桷坪站是18号线和24号线（规划中）的换乘站，而24号线主要连接重庆东站和西站。
医疗方面，项目对面是重庆市第十三人民医院。
总结来看，玖悦兰庭的位置算是不错的，距离杨家坪商圈3公里左右。待2023年18号线通车之后，交通条件也会得到改善。它的户型的确设计得不错。如果对面积的需求不大，更看重房间多、功能性强，玖悦兰庭1号楼套内约67㎡的A户型很实用。但结合周边现状来看，项目周边的城市界面略显陈旧。虽说九龙半岛一直在旧改、拆迁，但要想彻底改变周边的环境状况，绝非一天两天的事。都说核心区是永远的神，除了玖悦兰庭，九龙坡核心区还有很多楼盘。我们大致盘点了一下，有将近20个。从盘点情况来看，九龙坡核心楼盘主要集中在彩云湖、石坪桥、滩子口、谢家湾这几个板块。以高层为主，小高层、洋房为辅，产品面积段主要集中在建面80-120㎡。
价格方面，主要集中在建面16000元/㎡—18000元/㎡。个别楼盘的价差较大，例如石桥铺的恒鑫名城4期为建面约14800元/㎡，而谢家湾的悦府建面约23500元/㎡。
在主城区里，九龙坡核心区楼盘的数量是远远超过其他区域的。这种情况不仅表现于现在，还会延续到以后。它们的价格也会越来越贵。重庆主城区距离第一次集中土拍的时间，只剩两天。4月28日上午9:30就要开始一场可以预见激烈程度的鏖战。
信息来自@重庆微博房产
在这之前，我们把目光锁定在九龙坡，讲一讲为什么它的核心区的房价会越来越贵。在月初公示的第一次土拍名单中，九龙坡一共有4块地出让，均位于核心区大杨石组团。起拍楼面地价分别约为7935元/㎡、8120元/㎡、9020元/㎡、9460元/㎡。这个价格基本排在第一次集中土拍中的前列。
除了首次的4块地，九龙坡今年还会供14块地，主要集中在滩子口、石桥铺、陈家坪等板块。无论是首次，还是全年来看，九龙坡的核心区供地都是目前所有区域中最多的。
去年九龙坡核心区一共成交了6块土地，其中5块都是“万元地”，所以它的成交楼面均价也是居高不下，约11235元/㎡。按照这个架势，今年九龙坡核心区供应的四块地起拍价在8000—9500元/㎡。虽说不一定全部破万，但因为是首次集中供地，开发商的竞争可能会比较激烈，拍出来的价格或许也不会太低。而从我们盘点的九龙坡核心区在售楼盘来看，地价破万的楼盘，价格都在20000元/㎡左右。囊括了九龙坡大部分核心区板块的大杨石组团，3月最新建面均价约18255 元/㎡。如果九龙坡核心区地价在今年继续攀升，哪怕没有行情的加持，房价也很难比现在低。
可以看到的是，无论是玖悦兰庭这种偏刚需的楼盘，还是九龙坡区的偏改善楼盘，只要在核心区，价格都已经不低了。
1，如果你真的想买核心区，无论是现在，还是未来，九龙坡的推货量都在前列，这个区域可以去关注。
2，如果你要买九龙坡核心区，根据这几年的土地拍卖情况，该区域的地价会越来越高，要买需趁早。
