房市漫谈之常州,​三剑客之最终剑

特别提示:本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十三篇文章,若有不当之处,欢迎留言讨论。
苏锡常三剑客,苏州和无锡早早就分析过了,只剩下常州,本次就补齐常州这座重要的城市。
其实,常州也可以说是长三角地区最后一座还未分析的主要城市了,其他的比如上海、南京、杭州、苏州、宁波、无锡、南通等都已经覆盖了。这里不是说长三角的其他城市不重要,只不过说体量上和上述城市还有一些差距。
对于常州这座城市,我还是蛮喜欢的,很易居,适合生活。我曾经在这里生活过一段日子,驾驶证也是在常州获得的。
15年之前,好像是12年吧,常州一位朋友和我说:“新北区房价都6千多了,真特么离谱啊,我一个朋友早前买了,赚了一波,可惜我没有买。”记得当时我说:“6千也不算贵啊!”现在,安居客的数据显示,新北区的二手房挂牌均价达到了大约1.5万/平米。
其实,我当时对比过武汉和常州,我觉得常州更宜居,武汉那个时候还在“满城挖”,名副其实的“大县城”。
安居客数据显示,目前常州二手房的整体均价大约1.48万/平米,过去三年的趋势显示,18年曾经达到一个阶段性高点,然后大幅回撤。19年又开始了新一轮上涨,涨幅比较明显;进入到2020年,刚开始是有回调的,但是疫情之后又随着市场的炒作小幅上涨。
不过,按照最新的市场行情,以及政府的政策,常州这一轮到顶了,未来的回撤幅度超过18年末的低点不成问题。今年9月份,常州公布了房地产新政:“市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易;已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭,再次贷款最低首付60%
再次强调一下,虽然说安居客采用的是二手房挂牌价,与成交价存在差别,不过虽然挂牌价不够准确,但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的,足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且,选取二手房价格作为参考,是因为新房被政府管控太严了,而且新开楼盘的地区分布不均,因此一手房的数据严重失真,而二手房因为房源多、分布均衡,所以更具有参考价值。
常州房价未来如何呢?
还是那句话,房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。参考旧文:2020 年的房价还会大幅度升高吗?
关于会不会放水不再赘述,可以参考旧文:《疫情的思考:经济、房产和其他》、《房地产杂谈,“放水?不要想多、想偏了!”》、《如何看待4月M2余额209.35万亿元,同比增长11.1%?》、《房地产杂谈:三条融资红线与各地土拍上涨》、《房地产杂谈,涉房贷款降至30%以下》和《【最新版】1.3万字讲清楚房地产的没落趋势》。
目前高层比我想的还要谨小慎微,用的比较多的就是定向降准,何为定向?不就是怕流到房地产,吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向,没有一条是给房地产的,而且,房地产目前不是推进器,而是刹车片,甚至可以说是路障!
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路:放水!但是两会过后,这条路已经被斩断!
今年两会政府工作报告充分说明,政府是不可能放水了,某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心!
随后,高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议,之后,各个城市心领神会出台了各种政策!
最近的房地产融资“三条红线”和“涉房贷款占比降至30%以下”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域,可以说从两头掐住了房地产的七寸。
1、人口方面
2019年末,常州市的常住人口为473.6万人,较上年增加0.7万人。其中城镇人口347万人,城镇化率达到73.3%。
拉长时间线来看,过去4年,常州市的常住人口总增量大约为3.5万,平均每年不足0.9万人,可以说基本上保持镜面平衡态!
当然了,正如江苏的其他城市一样,这样的常住人口涨跌情况在江苏非常普遍,江苏的几个大城市都是这样的局面。由于江苏省各个城市的经济都具备竞争力,所以人口并没有向少数几个城市聚集。
虽然都说散装的江苏,但是也表明了江苏各地区的发展比较均衡,政府口袋不虚才是他们散装的底气啊。
共同富裕这一点是很值得其他省市效仿的!
2、经济方面
首先声明一下,虽然2020年上半年的经济数据已经有了,但是考虑到疫情等突发事件,各种数据已经受到污染,而房地产分析看的是中长期的变化,而不是半年的变化,因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年,常州GDP为7400.9亿元,按可比价计算增长6.8%(名义增速为4.9%),增速居全省第三。分三次产业看,第一产业实现增加值157亿元,下降2%;第二产业实现增加值3529.2亿元,增长8.4%;第三产业实现增加值3714.7亿元,增长5.8%。三次产业增加值比例调整为2.1∶47.7∶50.2。
按照常州统计局公布的经济增速,6.8%似乎还是蛮不错的成绩,但是,名义增速仅有4.9%,2018年名义增速约为6.5%,名义增速减少1.7个百分点,远大于实际增速减少的0.2个百分点。
而且,即便是实际增速,从过去几年的数据来看,基本上也是一路下滑(不过比苏州和无锡还是要强一些)。
工业方面,全年规模以上工业增加值按可比价计算增长9.1%,增速列苏南第一、全省第二。规模以上工业总产值增长9.6%,七大行业产值五增二降,建材、生物医药、机械、冶金、电子行业产值分别同比增长23.2%、14%、12.8%、11%、5.6%,纺织服装和化工行业分别下降6.7%和0.9%。总体来说,虽然有负增长,但是新兴产业保持了较高的增速。
固投方面,全年固定资产投资比上年增长5.6%,其中工业投资增长2.2%,服务业投资增长8.7%。房地产开发投资高位运行。全年房地产开发投资增长49.9%,其中住宅投资增长57.6%。住宅新开工面积866.4万平方米,年末住宅待售面积77.8万平方米,下降25.6%。
固投方面的增速主要在服务业,工业方面的增速比较小,房地产开发投资增速很猛。全面住宅新开工面积866.4万平方米、年末住宅待售面积77万。
这两个数据也太恐怖了,每户100平米算,新开工面积够大约8.6万个家庭居住,三口之家来算大约是25万人口;待售面积来算大约存量约8千套待售。
总结:
房地产的走势始终要盯死三点:人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面,常州过去几年人口增长缓慢,几无增长,未来估计也不会有明显增长。
经济方面,虽然去年经济增长放缓,但是相较于三剑客另外两家还是强一点,工业方面也在努力转型升级,不过这还需要时日完成。
常州是一个对外资比较依赖的城市,外资对全市规模以上工业产值、利税的贡献占到1/3,出口约占1/2。这次无论如何都会影响到国际企业在中国的产业链布局,外资这方面可能会有一些影响,就想去年外资对苏州的影响就特别大。
苏锡常虽然总体上差不多,但是细究起来另外两家总体上还是比常州强一点,比如人均可支配收入,无锡总体上比常州多大约5000元。
2019年无锡的房价收入比为10.1,按照人均可支配收入来估算,常州的房价收入比大约是12。
常州在建住宅商品房和待售住宅商品房加起来够大约28万人居住,这还没有考虑存量二手房数目,看新闻也是10万套级别,这样一加起来,就是够60万人口居住了,但是常州的人口体量才不超过500万,每年还有新开工的住宅项目。
对于刚需的朋友,可以慎重上车,不建议投资!
最后重申一下我的个人看法(仅供参考):
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产,如果是刚需你可以考虑购买,但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂
买房前,请务必和家人摊开说明当前形势,分析利害,然后再做决策。决策之后不管怎么样,同甘共苦,不要再出现互相埋怨。
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