经济工作会议解读:房地产谢幕,租赁时代到来!

本文主要是解读最近召开的中央经济工作会议中有关住房的内容!本次中央经济工作会议中关于住房的内容集中在重点任务第七条。截图如下:
2020年中央经济工作会议用238个字谈住房问题,这是近三年来,中央经济工作会议关于住房的表述篇幅最多的一次。在重提“房子是用来住的、不是用来炒的”(最近几年每年都有)的同时,会议重点强调要规范发展住房租赁市场。
主要要点有3个,逐个解读如下所述:

1、租购同权

截图的第四句话:
要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。
其实,最近几年国家已经多次强调要推进基本公共服务均等化,19年末,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》也有相应的描述!
常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。
以上内容的公共服务与户籍脱钩意味明显!
房地产则何如呢?那些还借口说什么医疗、教育和社会保障和房子绑定死了的,醒醒吧,目前为止,除了教育这一点,其他人都不关房产证什么事,别自作多情给房产证加戏了。
即便是教育,也距离和房产证完全脱钩的日子也不远了,具体分析详见旧文——《“学区房”的前世今生 及 未来》——该文主要结论:
出于教育公平化的需要,也没有刺激房地产的考量,“学区房”的概念将从房子上面完全剥离掉,房子会回到其本身属性,决定房子价值的唯一属性就是其地理位置以及舒适度。

2、土地倾斜

截图的第五句话:
土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。
每当我说房产税的时候,总有一些小白张嘴闭嘴什么:“将房产税转移到租客身上就好啦!”
这是多么暴露智商的简单想法啊!
房产税直接目的不是为了降房价的,其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到,房产税会大幅遏制住炒房行为,因为房产税会大幅降低房子的增值属性,以及降低房子的投资属性,甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时,他们必然会想方设法补救,或是出租或是抛售;要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的;如果房产税出来了,他们还不出租,那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。
所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上,因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。
还有,国家目前大力发展租赁住房,等国家队进场和个体户抢食,租房市场会进一步下压。再强调一遍,以后租赁市场是买方市场,别听一些牛鬼蛇神胡说八道。
本次经济工作会议进一步佐证的我的预想,国家确实要加大租赁市场发展,而且在最关键的土地上给予支撑,国有企业就是国家队了,以后的市场主导力量,只要国家队做好压舱石作用,租赁市场的天花板就有基准点,租赁市场就不会发展价格过热情况!

3、政策倾斜

截图的第五句话:
要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。
降低租赁住房税费负担,我觉得一方面是在建设阶段税费可以减免,大家都知道房地产最大的成本一方面的地价、另一方面就是各种税,还有就是建设支出。
如果国家在土地倾斜租赁市场的情况下,还能在税费方面给予减免,那么会极大加速租赁住房的发展。
还有一方面就是房屋租赁交易也是要交税的,因此也可以在这方面给予适当的减免,这样可以进一步降低租客的租金负担!
“整顿租赁市场秩序,规范市场行为”这样是理所当然的,蛋壳等事件已经充分暴露我国租赁市场法律法规不完善。

不知道有多少人对比过18、19和20年中央经济工作会议关于住房的描述!
其实,几次描述已经完全和大家摊牌:国家不走房地产老路了,而且要发展租赁市场、老旧小区改造,夯实底层人民幸福。
我国接下来会着手卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用,转而优化房地产行业的存量市场,着重解决社会底层人民的基本住房需求。
统计局最新公布的房地产相关数据如下:
2020年1—11月份,房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米,同比增长3.2%。其中,住宅施工面积637903万平方米,增长4.0%。房屋新开工面积201085万平方米,下降2.0%,降幅收窄0.6个百分点。其中,住宅新开工面积147344万平方米,下降2.7%。
目前住宅施工面积637903万平方米,大约63.8亿平方米,按照人均40平米算也可以容纳1.595亿人了。
其中,今年就新开工147344万平方米,大约14.7亿平方米,按照人均40平米算也可以容纳3675万人了。
如果未来每年新生儿按照1000万来算,那都要足足16年才能消化完。
而且,仅2020年前11个月的住宅新增施工面积就足以3675万人居住。
我真的快被这个数据吓死了,现在每年出生才多少啊,这些住房以后住空气吗?
国家有政策说未来要争取让1个亿的农民进城,那也还差6000万人啊。
且不说当下不少农民已经在城里购房,只不过户口还是保持农村户口;且不说未来我们还要新开工多少住宅商品房,君不见头部房企屯了多少地么?
且不说,我们空置率是有多么的高!虽然官方数据公布我国城镇化率大约为60%,考虑到我国特有的户籍制度,有学者分析我们的真实城镇化率大约70%和日韩等先行国家的同期城镇化率进程相当。
去过农村的都知道,那里真没年轻人了!
一句话总结本次经济工作会议:房地产谢幕,租赁时代到来!别担心房产税会通过租金转嫁到租客身上!

备注:图片来自网络


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