踩盘！这个号称西贵金沙的五百万级楼盘为啥走不动？
而在房地产这样的低频、大宗交易行业，退货换货就不是那么简单了， “ 买定离手 ” 是常态，因此绝少有购房者脑热上头。就开发商而言，东西好就是好，不好就是不好，市场就是最好的 “ 照妖镜 ” 。
△ 来源：网络
这不，向来“ 出一个火一个 ”的成都主城区，也有一个疑似 “ 卖不动 ” 的楼盘：五矿·西棠。
11月16日，我们在透明房产网查询到：五矿西棠雅园1期（备案名）有8套房源“ 已售 ”，17套房源处于“ 拟定合同 ”状态，加起来不过25套。算上系统可能存在的时间差，与上面的情况大致吻合。
△ 来源：透明房产网截图
“ 项目位于西3.5环的青羊新城，集成都深厚的历史文化底蕴与产业新城的蓬勃创新力于一体。五矿尊重这座城市的历史与文化，力求将高端地产开发经验与成都深厚的历史文化底蕴充分融合……于双地铁、多配套、双学区等的优越条件之上，打造属于城西的诗意栖居和高端名片。 ”
△ 五矿·西棠效果图
那么到底咋回事呢？成都的购房者是不是不识货哦？是时候做一回鉴 “ 房 ” 师，UP君现场实踩，为大家带来第一手报告 —— 或者说 “ 买家秀 ” ，看看被市场冷遇的五矿·西棠，究竟值不值。
卖家秀：全球500强背景，专注精品
买家秀：未入中国房企TOP200，有待观望
吻合指数：★★★☆☆
五矿地产发轫于1993年，说起来也快 “ 三十而立 ” 。但就是这家背景雄厚、履历丰富的企业，表现却不尽人意。
△ 来源：网络
负重前行的五矿，将对市场的野心转移到产品力上，推重 “ 精品战略 ” 、 “ 以人为本 ” ，但似乎没有得到购房者的理解。最近几年，其旗下项目爆发维权，连诞生了九玺台、晏山居等 “ 高端定制系 ” 的南京也不例外。
△ 来源：网络截图
第三，同为 “ 高端定制系 ” ，五矿西棠体量远不及九玺台、晏山居，且容积率更高。烹小鲜难于治大城，这位蓉市“萌新”真能做出让人信服的产品？心里有点小忐忑。
卖家秀：西金沙
买家秀：青羊新城
吻合指数：★★☆☆☆
西贵是块砖，哪里需要往哪搬。过去三环外借名 “ 外金沙 ” ，现在连3.5环也以 “ 西金沙 ” 自居。严格地讲，五矿西棠与金沙并无地缘传承关系，应当隶属前几年比较热闹的 “ 外光华 ” ，现在则划入青羊新城范围。
△ 五矿西棠围挡
在青羊新城“双心两轴、六廊多点”的总体结构中，五矿西棠的位置也较为尴尬： “ 鹏瑞利商业中心 ” 与 “ 青羊总部经济基地 ” 中间地带，属于由成熟生活区向环城生态区的过渡段，自身成长性偏低，只能分享核心板块辐射红利。
△ 青羊区“双心两轴、六廊多点”空间结构
金沙、浣花溪等正统“西贵”区域，贵就贵在教育、商业、生态等配套的高度集中。但从控制规划图中，我们看到五矿西棠周边以产业和住宅类用地为主，缺少复合资源的集聚性。实际如何？下回分解。
△ 青羊区西部新城和环城生态区控制性详细规划汇总图
卖家秀：两纵两横双地铁（站）
买家秀：自驾高峰时段拥堵，乘车须步行15分钟
吻合指数：★★★☆☆
就实地所见，五矿西棠周边路网环绕不假，通勤效率就不敢恭维了。在非高峰时段，UP君遭遇的日月大道是这个样子：
△ 日月大道实拍
我们用百度地图量得，项目与地铁4号线中坝站步行距离约1.3公里，而经过肉测，大约15分钟才能走到。西南侧的蔡桥站，则在1.7公里步行距离之外。
△ 来源：百度地图截图
一般认为距离超过1公里就算不得“地铁盘”，这个称号，恐怕还是中铁西城、光华逸家更有底气。
综合看来，五矿西棠的便捷程度尚可，但与片区 “ 优等生 ” 存在差距。
卖家秀：大型综合体环绕
买家秀：与区域商业中心距离超1公里，周边商气不足
吻合指数：★★★☆☆
不得不说，外光华的商业起得真快：鹏瑞利青羊广场，西环广场，青羊万达……密集到吃个豌杂面，都会犯选择困难症（凡尔赛微笑）。
△ 外光华商业配套
夸张吗？目前的确如此。距项目最近的大型综合体中铁西城·新天地，在1公里步行距离之外；鹏瑞利、西环广场组成的区域商业中心距离1.4公里，青羊万达更须走上2公里 ……
△ 五矿西棠与附近大型商业距离
我们在项目方圆300米晃悠了下，拍了一些社区商业，大家感受下：
△ 五矿·西棠商业配套
建材？快递？修车？其实严格来讲，大部分社区商业仍处在 “ 空窗期 ” ：
△ 五矿·西棠周边商业
U1S1（有一说一），这里我们只是进行客观描述，未来随着商圈外溢、项目周边配套升级，现状是否改观尚未可知。
卖家秀：名校林立
买家秀：部分正读与否待定，或与经适房共同划片
吻合指数：★★★★☆
青羊实验中学（光华校区），升学对应小学包括成都实验小学西区分校、成都实验小学明道分校，按往年情况来看，这两所学校的划片范围都没有包含五矿西棠。
△ 青羊实验中学
△ 青羊区部分小学划片范围（2020年）
树德中学（光华校区），19年摇中率仅4%
△树德中学光华校区
如此看来，项目围挡广告中的描述词 “ 近邻 ” 可谓严谨。
△ 五矿西棠围挡
不过几乎能确定的是，16年开校的草堂小学（子美校区）可以正读。
△ 草堂小学子美校区
△ 草堂小学子美校区划片范围（2020年）
而在项目西侧，泡桐树小学（红碾校区）和石室联中（红碾校区）正在修建。
△ 泡桐树小学（红碾校区）施工现场
但要提醒的是，由于地理上的邻近性，五矿西棠很可能与周边光华欣苑、光华碧邻、光华尚居等小区共同划片就读。
△ 光华欣苑
资料显示：光华欣苑为公安厅 “ 指标房 ” ，当年最低售价约4500元/㎡，光华碧邻均为限价房或公租房，光华尚居则是经济适用房（17年最高限价3600元／㎡）。
△ 光华尚居
关于楼盘品质，UP君不做褒贬，但若同区划片，不可否认将对学校生源带来一定影响，也间接削弱五矿西棠的教育 “ 含金量 ” 。
卖家秀：内外皆公园
买家秀：变电站+加油站，周边群租情况严重
吻合指数：★★☆☆☆
内景先不提，单论外环境，它是否真的达到 “ 公园级 ” ？我们是存疑的。
△ 五矿西棠周边设施分布
但国家《电磁辐射管理办法》规定：100kv以上为电磁强辐射工程， “ 在集中使用大型电磁辐射设备或高频设备周围，不得修建居民住房 ” ，北京市甚至要求 “ 110kv地下高压变电站工程项目，距离不得少于300米 ” 。虽然项目旁的变电站还达不到上述标准，仍要警惕风险。
△ 五矿西棠附近设施
项目北侧百米开外，有一个加油站。这样的距离合乎规定，还会带来一定便利性，不过从空气污染和风水角度来讲，须得斟酌。
△ 五矿西棠附近设施
△ 五矿西棠附近设施
令人欣慰的是，一座涵盖社区服务中心、综合健身馆、卫生服务中心等的公服配套正在修建。
△ 五矿西棠附近设施
至于西面，除了两所学校都还是荒地。当然，这也证明区域存在一定可塑性。
△ 五矿西棠附近情况
还有一个不容忽视的问题：群租。周边楼盘住户流动性大、鱼龙混杂，无疑是治安的潜在不稳定因素。
△ 来源：政府网站截图
综上，UP君认为五矿西棠的现有居住环境不比凯德风尚、中铁西城等外光华代表性楼盘，与金沙、光华等正统“西贵”板块还是有些差距。
卖家秀：大围合布局，百米间距
买家秀：真实楼间距5-80米
吻合指数：★★★☆☆
事实上在城市建设 “ 低密转向 ” 后，成都新建小区基本都是围合式布局，将之单独拎出来作为卖点，难免阐释过度。另外项目东面呈点状布局，其实算不上严格意义上的 “ 大围合 ” 。
△ 五矿西棠鸟瞰效果图
经UP 肉测，其西侧两栋楼间距在5-10米左右，几乎达到 “ 握手楼 ” 程度。
△ 五矿西棠施工现场实拍
前面提到的东侧两栋，真实间距约20-30米（34步左右）。考虑到13-17层的总高度，靠南的3栋中低层不仅要面临2栋的遮挡，还与对面的光华尚居存在对视问题。
△ 五矿西棠施工现场实拍
综合下来，五矿西棠相邻楼间距约5-30米，最大间距不过80米左右（此为实地肉测，与真实情况可能不一致），与宣传的 “ 近百米 ” 有一定出入。按这个 “ 只取最高分 ” 逻辑，只在某次诊断考试发挥出色，是否也能被清华北大直录？
△ 五矿西棠楼间距估测
△五矿西棠施工现场实拍
卖家秀：完美户型，5M智能健康体系
买家秀：改善尚可，高端不足
吻合指数：★★★★☆
先说户型。客观地讲，五矿西棠的两个四房都做得不错，算是比较成熟的产品，特别是阳台，最大开间超过11米，在180㎡以下市场中称得上 “ 爸爸级 ” 。
△ 五矿西棠户型图
4、主卧紧邻客厅，私密性受影响，且尺度偏小（143户型开间仅3.6米）。随便挑一个楼盘的同面积户型，不仅主卧深居一端、动静分区更好，开间也达到3.8米。
△ 成都某盘建面约143㎡户型图
就样板间呈现效果而言，色调搭配不错，品味在线。
△ 五矿西棠样板间实拍
但就如一位朋友说的 —— “ 50万以上的车，怎么选都好 ” ，到了这个价位，99%的楼盘都会在智能、健康领域有所侧重，特别是疫情后，成都市面上不乏“绿色壕宅”，五矿西棠的科技光芒就稍显暗淡了。
△ 五矿西棠5M智能健康体系示意
一句话总结：改善尚可，高端不足。无论户型设计、装修配置还是智能科技加成，项目都达到了首改乃至再改水准，但受面积段和市场所限，离 “ 壕宅 ” 还有距离。
“价”不配位，为市场接受需要时间
同样自信的还有价格。据统计，链家2012年至今总计成交30余万套二手房，其中总价超过500万的只有1300多套，占比千分之四。虽然产品力有不逮，五矿西棠在总价上已锁定城市金字塔尖。
△ 五矿西棠上批次预售价（来源：成都购房通截图）
就算是跟近邻比，同在外光华板块，中铁西城的洋房，凯德风尚的跃层，未来的绿地新里城 …… 改善四房的选择依然很多，总价有优势，地段、配套就目前来看似乎也略胜一筹。
△ 来源：贝壳网
为市场教育后，五矿显然已卸下骄傲：久违的车体广告，让UP君梦回 “ 买房送奥迪 ” 的2008年。
问题在于那些持币上观的购房者：他们等得起吗？